温江44号项目市场调查
基本信息：
该地块位于成都市温江区柳城街道办区域，原温江城南工业区，区域内包括15个社区，居住人口30余万人（户籍人口14.8万人），2012年城乡居民可支配收入31020元，农民人均纯收入13830元，区域内居民整体素质较高；项目地块位于柳城街道区域内的宏大路与南江路交汇处，属于工业集中区中心位置，现地块附近多为制造业和药业公司。具体位置如图
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图片1来源；百度地图
地块参数：
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土地使用性质：建设住宅用地（兼容商业）；
地块总净用地面积约11369.20㎡、其中整合增加面颊约801.14㎡、道路核减面积约3723.60㎡、住宅面核减积约2255.05㎡；
容积率：3.0；
建筑密度：20%（总建筑密度最高不得超过40%）； 绿化率：30%。
该地区房价以及周围建筑设施：
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数据1来源；搜房网
该地区价格目前在5500左右。
学校：金苹果幼儿园、新城府景幼儿园、恒大金牌幼儿园、温江中学、育才中学、温江二中、成都七中国际中学、西南财大柳林校区、成都中医药大学、成都师范学院；
医院：温江同人医院、温江民生医院、第五人民医院、； 银行：建设银行、中信银行、工商银行、农业银行；
设施：温江公园、古龙堰休闲庄、柳河人家休闲庄等休闲设施；
综合商超：家乐福、红旗连锁超市、友好多连锁超市，通过光华大道、可快速到达西单商场、百安居、沃尔玛、麦德龙、伊藤洋华堂、人人乐、欧尚等大型商超；
周边项目情况介绍：
（1）鸿源星睿城项目介绍 1）具体位置
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图片2来源；百度地图
鸿源星睿城是蓝润集团在成都地区鼎力钜献的壹号作品，距离目标地块位置1.6公里，项目位于温江南熏大道三段，西南财经大学温江校区东门正对面，属于温江大学城腹地位置，鸿源星睿城占地30亩，总建筑面积10.08万平米，其中商业6000平米，绿化率35%，总户数960户。通过4栋26层和2栋25层的高层住宅采用围而不合的布局形式组成灵动空间。鸿源星睿城住宅户型为36—110平米，全部户型(2)2室户型(1)3室户型(1)，4号楼C1户型 3室2厅2卫 约89.23平米，5号楼D1户型 2室2厅1卫 约83.50平米，鸿源星睿城项目距离成都市区较远，不太适合在成都工作且没有私家车的购房者。项目周边公共交通尚待完善，公交出行不够方便，除此之外，项
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目规模还比较小。 2）项目效果图
图片3、4来源；开发商官网
3）鸿源星睿城项目价格趋势
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数据2来源；搜房网
鸿源星睿城鸿源星睿城本月均价：5507元/平米环比7月下降1.8%个百分点，从该项目楼盘的销售顾问了解到，项目楼盘从2011年8月27日开盘至2013年9月30日清盘，该项目以销售出大部分商品房，其余商品房正在销售中，均价在5600元左右，根据不同户型以及楼层，价格上会有所差异。 4）项目开发主体介绍
四川蓝润实业集团有限公司创立于2002年。曾荣获“中国绿色住宅开发示范区”、“四川100强重点民营企业”等多项荣誉。现已发展成为一个以房地产开发为核心，以住宅开发和服务为主导，商业地产开发为辅助，立足西南布局全国的产业集团。下辖成都、达州、大竹三大区域公司，拥有员工1000余人，有下属控股企业十余家，
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在北京、内蒙等地也有业务。2013年，蓝润地产西南区域公司取得销售60亿元的佳绩，同时在2014年第一季度蓝润地产成都公司就有三项指标位列市场前列，销售面积排名第四，销售套数排名第五。 2010年，蓝润全面进军成都房地产市场，并成功推出温江“睿城”项目，同时利用在双流及锦江获取的3宗土地，开始构建标准化的产品体系，随后两年，航空港“蓝润•棠湖春天”、“蓝润•锦江春天”等代表“春天系”风格的产品相继入市，并先后荣膺成都楼市单盘销冠；接着 “华府春天”项目于华府板块逆势崛起；2014年1月，位于熊猫大道的“蓝客城”正式于城北崭露头角，一个全新的产品体系开始正式登上地产舞台；同年，位于理工大学和航空港的“V客系”也将盛装亮相；同时，标志着蓝润地产跨入综合体项目的巨大转折点——位于东客站的“蓝润中心”也进入筹备工作， 2014年，蓝润在成都区域同步开发项目已达13个（含综合体项目1个），西南地区同时在售项目超过20个，春天系、蓝客系、V客系、中心系，四大产品系从无到有，从单盘运作到多盘联动，标志着蓝润地产在产品研究上已日趋成熟，标准化作业体系已成功建立！ （2）香·颂岛别墅项目介绍
1）位置地点
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图片5来源；搜房网
香颂岛占地107余亩，距离目标地块位置1.6公里左右，四周处于河水的包围之中，由独栋、双拼、联排别墅组成,共151户。规划有联排、双拼、独幢三种建筑形态，主力户型面积区间为280-458㎡之，每家配备半地下车库，小区总车位比为1：2。容积率为0.48，绿化率为60%，物业公司为万盛物业物业管理，占地面积是71333平方米建筑面积，34240平方米。
2）项目效果图
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图片6、7来源；搜房网
3）项目价格趋势
根据二手房网站以及经纪人那里了解到，从
2006年6月24日开盘截至2007年10月31日清盘的情况来看，该项
目所有别墅均已售罄，现在出售的别墅都是二手房源。
数据3来源；搜房网
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4）项目开发主体介绍
成都远鸿集团，全称“成都远鸿置业集团”，成立于2000年9月5日。目前，下属七家一级子公司，拥有近800名员工，总资产50亿。远鸿集团业务范围涵盖房地产开发、资产管理、物业管理、酒业、生物能源、建筑施工、贸易等多个领域，是一家综合性大型企业集团。远鸿集团的主营业务是房地产开发。十四年来，远鸿公司诚信务实，稳健发展，以高度的社会责任感致力于城市建设与运营，已成功开发房地产面积百万平米以上，是具有房地产开发二级资质并通过质量管理体系认证的大型企业。 （3）恒大城项目介绍 1）位置地点
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图片8来源；搜房网
恒大城紧邻温江新区政府旁，光华大道侧，距离目标地块位置700米，行政规划商业街、法国家乐福附近，800亩花博会场、温江城市公园、海峡科技园、温江大学城近在咫尺；结合周边高档住宅与大体量商业街区，恒大城规划出10余万平米的繁华商业街，可与玉林和春熙路媲美，超前的配套和规划，使其有着更加广阔的发展空间；占地面积为170000平方米，建筑面积为620000平方米，总户数是4900户。该项目开盘时间为2013年6月29日，预计交房时间为2016年6月30日，建筑类型为小高层，高层，精装修，容积率为3,66，绿化面积为38.30%。户
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型多为77-189㎡之间，比如恒大城 A3庭院洋房 2室2厅2卫1厨88.33㎡，恒大城 B1庭院洋房 3室2厅1卫1厨106.22㎡，恒大城 C2庭院洋房 4室2厅2卫1厨137.03平米，恒大城 D2御景叠墅 4室2厅3卫1厨144.17平米，恒大城 D1御景叠墅 5室2厅2卫1厨188.92㎡等。 2）效果图
图片9、10来源；搜房网
3）项目价格趋势
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数据4来源；安居乐
恒大城项目价格基本稳定，维持在7000元左右，相对来讲，较贵一些。 4）项目开发主体介绍
恒大集团是在香港上市，以民生住宅产业为主，集商业、酒店、体育及文化产业为一体的特大型企业集团。恒大总资产2745.9亿元，员工4万多人，在广州、北京、上海、天津、重庆、深圳、合肥、济南、沈阳、长沙、南昌、南京、太原、郑州、成都、海口、哈尔滨、武汉、石家庄、长春、兰州、南宁、福州、贵阳、呼和浩特、西安、昆明、乌鲁木齐、银川、西宁、大连、桂林等4个直辖市、29个省会及重要城市设立分公司（地区公司），在全国
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140个主要城市拥有大型项目262个，连续三年土地储备全国第一、在建面积全国第一、销售面积全国第一、销售额稳居全国三甲。2012年，公司销售923亿元，向国家纳税135亿元，创造就业岗位42万个。2013年上半年，恒大营业额419.5亿元，全国第一；2013年，恒大有信心完成过千亿的销售目标。恒大有信心今年完成过千亿的销售目标，2020年成为世界上行业内“规模最大、队伍最优、管理最好、文化最深、品牌最响”的 “五个之最”顶级企业。恒大房地产开发公司中国一级资质，恒大集团旗下房地产开发公司，拥有中国一级开发资质。在多年的开发建设中，建立起标准化、科学化、系统化的质量管理体系，形成过程质量控制和创优机 制。2004年起，公司全面实施精品战略，大规模整合优势资源，与国内外房地产相关行业龙头企业强强合作，真正实现了满屋名牌的精品产品。公司先后开发恒 大御景半岛、恒大华府、恒大名都、恒大城、恒大绿洲、恒大金碧天下、恒大世纪旅游城等系列项目200多个，先后获得100多项国家级殊荣，产品已经成为全 国享有广泛知名度和美誉度的强势品牌。 （3）观澜半岛项目介绍 1） 具体位置
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图片11来源；百度地图
观澜半岛位于光华大道江安河畔，距离目标地块位置为1.3公里，300亩置信城市公园旁，距二环路10分钟车程。是一座秉承风景化、品质化、现代化的规划设计理念，依托原生地貌而建的高品质居住社区。600米原生水岸·300亩生态公园·400米蜿蜒河滨走廊 观澜半岛倚水而建，拥有生态公园、原生河流等优美景观配套，景观与人文兼收并蓄的河滨走廊蜿蜒连缀公园与家园，并以多样化园林植被配合水景主题„„完美的居住环境，不仅令观澜半岛拥有精致的人文景观，更可将人的活动范围自然延伸到社区之外，与外围自然景观和谐相融。占地面积68206平方米，
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建筑面积28795平方米，容积率1.51%，绿化率：35%，共265套，多为多层和低层，户型为119-186㎡之间，车位总数180，总户数：265，由成都裕达房地产有限责任公司开发。 2）项目效果图
图片12来源；搜房网
3）项目价格趋势
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观澜半岛本月均价为6247元/平米。
数据5来源；搜房网
4）项目开发主体介绍
成都诚裕房地产开发有限公司投身于双流建设热潮，成立于
2002年9月，公司性质为有限责任公司，总经理周
光军，主营房地产开发，具有三级开发资质。公司现设行政部、财务部、销售部、项目部、物管部、保安部等，现有员工50余人，其中各类专业技术人员26人，有中级以上技术职称18人。公司严格按照有关法律法规从事经营活动，管理科学、运作规范、以人为本、诚信经营是公司的宗旨，公司荣获“成都市2004年最具竞争力品牌开发
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商”称号。
（5）格林兰项目介绍 1）具体位置
图片13来源；百度地图
格凌兰位于成都市温江区光华大道旁，紧邻温江区政府新办公区，靠近温江行政生活主城区, 距离目标地块位置为650米，项目占地125亩，总建筑面积近45万平方米，总户数3616户 。容积率为4.21，绿化率为35%。格
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凌兰分一、二期开发，一期为25-26层高层电梯，分为5栋住宅电梯和1栋配套商业建筑。住宅户型区间从70-140平方米，分别有从一室两厅单卫到四室两厅双卫的户型，项目户型赠送可变空间和入户花园，根据业主的需要套一户型可以变成套二的户型，套二的户型可以变成套三，套三可以变成套四户型，为业主以后生活预留更大空间， 真正做到了人性化的户型设计。二期为32层，项目紧邻温江主城区，各种生活配套完善，相距温江区新政府政务中心约500米，10分钟之内就能到达温江中心城区商业街和光华大道旁的家乐福、伊藤洋华堂等商场。该项目从2012年3月10日开盘以来截至2013年12月份，项目所有户型都已基本预售售罄，而项目楼盘则由成都豪运置业有限公司开发。
2）项目效果图
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图片14、15来源；搜房网
3）项目价格趋势
格凌兰目前主要出售5号楼和6号楼，均价6500元/平米，6号楼主要为70-80平米刚需户型，可变户型。
数据6来源，搜房网
（6）西财学府憬城项目介绍 1）项目地点
5号楼110平米
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图片16来源；搜房网
西财学府憬城位于成都城西的温江大学城海科路东段688号，距离目标地块位置为3公里，由西财置业开发，项目总占地约402亩，建筑面积约97万平米，由11栋住宅与2栋商业楼呈半围合形式组成。项目的容积率仅为2.98，绿化率高达40.49%。据售楼人员介绍，西财学府憬城的园林景观以“知性情怀的休闲社区、风景诗的花园庭院”为主题，通过“流翠走廊”、“晚枫车场”、“月荷花园”、“樱花小筑”、“白桦影庭”等意境组团，以及林荫大道、树阵广场、香谧小径、镜水花园等景观空间，再加上庭廊、雕塑、休闲设施等元素，营造出灵动温馨的小区环境。西财学府憬城的物业公司为四川悦华置地物业管理有限公司，物管费为1元/平/月；而安保方面采用了先进消防自动报警系统、可视对讲闭路监控系统、门禁系统、智能停车出入管理系统、保安巡更管理系统、保安防盗系统、24小时
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闭路电视监控系统等管理服务，营造出一个较为舒适安全的家居空间。目前西财学府憬城在售70-92平米2-3居户型，多数户型带有赠送空间，提升了项目的实用性。
2）项目效果图
图片17、18来源；搜房网
3）项目价格趋势
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数据7来源；安居乐
据销售人员介绍，项目从2011年10月29日至2013年6月交房以来，该楼盘销售状况良好，预售房屋和现售房屋均有意向的客户进行洽谈，从而促成成交。 （7）美茵河谷项目介绍 1）项目地点
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图片19来源；百度地图
美茵河谷位于成都市光华大道侧，花博会公园、翰墨林公园和河滨公园以及江安河将其环抱其间，距离目标地块位置2.8公里，由成都森宇实业集团有限公司开发。 美茵河谷占地108亩，总户数1108户，容积率仅为1.8，绿化率却高达50%，融入欧洲田园风情的现代建筑典雅而灵动，6层电梯洋房和11层板式电梯洋房呈半围合式分布，营造出通透、疏朗的居住感受。主要户型为1室面积在50到60平米，两室在87到130平米之间，三室在130到190平米左右，四室在130到210平米左右。
2）项目效果图
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图片20、21来源；搜房网
3）项目价格趋势
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数据8来源；安居乐
该项目从2006年7月8日开盘以来截至2007年9月30日清盘所有新房均已售罄。 4）项目开发主体介绍
成都森宇实业集团有限公司成立于1995年，历经18载，厚积薄发，至今已发展成为一家以房地产开发为主业的大型综合性实业集团。拥有房地产开发一级资质，银行“AAA”信用资质等级,自2000年起连续13年被评为“四川省房地产开发企业综合实力十强单位”。 10余年来，森宇集团秉承“土地资源不可再生”的原则和“争创一流、
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追求卓越”的企业理念，惜土如金、以人为本、创新规划、建筑精品，先后开发了“华阳府河音乐花园”、温江“森宇音乐花园”、牧马山“维也纳森林别墅”、温江“美茵河谷”、航空港“翰林上岛”、双流“海棠湾”和“海棠公馆”、金堂“科玛小镇”和“美茵庄园”等代表性项目，开发面积逾五百万平方米。其中，集团重点打造了成都风景名片——位于天府新区的南湖旅游度假区，并在景区内开发150万平方米ART-DECO建筑风格高端住区——南湖国际社区，闪耀城南。淘万漉虽辛苦，吹尽狂沙始到金。成长至今，森宇集团已具备了雄厚的经济实力以及卓越的开发能力，在房地产领域积累了丰厚经验，先后开发了不少在成都房地产开发史上具备典型案例和具有标志性意义的地产项目，对提升地产区域板块价值及加快城市化进程创下了不可磨灭的功绩。森宇集团创造了令人瞩目的销售业绩，赢得了千万业主的信赖，在本土开发商中确立了其不可动摇的领先地位。 （8）水韵尚城项目介绍 1）项目地点；
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图片22来源；搜房网
水韵尚城地处成都西门--“金温江”，占据大学城门户地段。紧临四川教育学院、西南财经大学。一脉而成的海峡生活圈，享有温江城区完整的交通、医疗、金融、教育及其它市政配套。水韵尚城总建筑面积约35万㎡，占地约244亩，规划容积率1.8,绿化率40.5%。项目楼盘由别墅、叠拼、空中花园和高层组成，其中在售的高层面积区间146-260平方米，空中花园面积区间300-310平方米，大开间客厅尽显短进深和多面采光的设计理念，入户花园提升居家品质。水韵尚城以水景为主题，以自然形态的半岛形式布置单体建筑，中央景观轴线，别墅级景观长廊、
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九大花园组团，隔离景观带宽达30M，绿化率高达40%，而且从该楼盘2009年8月16日开盘至2009年12月1日清盘以来，项目楼盘在短时间内销售一空，出现供不应求的场面。
2）项目效果图
图片23、24来源；搜房网
3）项目价格趋势
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数据9来源；安居乐
4）项目开发主体介绍
四川沃能投资有限责任公司成立于2004年10月28日，注册资本金6139万元，是一家集投资水电开发、房地产开发、工程咨询、工程勘测、工程施工和管理等业务为一体的综合性投资公司。公司成立以来，一直合法经营、严格管理、规范运作、规避风险、效益明显。经过几年的快速发展，公司资产总额已达6亿元，先后控股参股了12家公司。公司投资的水电项目权益装机容量已达20余万kW；投资开发的“水韵尚城”商住房项目规划净用地面积
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约245亩，总建筑面积逾35万㎡，环境优雅、质量上乘；绝对或相对控股的辅业改制公司工程勘测、岩土工程施工等技术先进、经验丰富；投资的西昌西海月酒店按四星级标准经营管理。 （8）世豪金河谷五期项目介绍
1）项目地点；
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25来源；搜房网
金河谷5期，位于光华大道江安河畔，距离目标项目地块1.1公里，紧邻成都七中与金苹果幼儿园，与2000
图片34
亩湿地公园隔河相望。项目包括18栋9层洋房、19栋3层住宅和13栋33F高层，在洋房建筑的打造上，延续之前的新古典主义风格，以古典的构图比例和丰富精致的细部营造出庄重典雅的建筑感受。在项目景观的打造上，为了达到与建筑的照相呼应，更好的体现出城西首席高端低密社区的气质，景观设计整体以大组团式布局，以三条主要纵向通道作为景观主轴线，将景观和雕塑小品集中在项目的中央，更好的还原凡尔赛宫廷式的景观效果。该项目占地面积147885平方米，建筑面积533369平方米，容积率为2.42，绿化率37%，开工时间是2013-04-01，预计竣工时间为2015-09-01，由成都金河谷置业有限公司开发。
2）项目效果图
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图片26、27来源；搜房网
3）项目价格趋势
数据10来源；搜房网
世豪金河谷五期实得价5090元/平方米起，水漾高层首付4.1万起主推40栋，39、40号楼76㎡、88㎡以及89㎡户型在售，8月预计加推高层41号楼，新批次88㎡样板间开放，洋房均价7600元/平方米。
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4）项目开发主体介绍
世豪新瑞集团初创于1993年，以一级土地开发作为主营业务。2004年，公司进入房地产开发领域，并确立了以“成为中国最优秀的城市综合体运营商之一”为愿景的战略目标。集团经过多年发展与积累，已成为一家以房地产开发、商业运营、物业管理为主要业务的房地产综合性企业集团，目前集团旗下拥有金怡源房产、瑞泰华实业、金瑞泰置业、金河谷置业等多家项目开发公司和成都世豪资产经营管理、成都世豪新瑞物业、世豪电器机械厂、九溪园林、美瑞林装饰等子公司。在五年内，集团立足于以成都市为核心，逐步向省内外其他城市辐射的发展战略，加快实现商业地产开发与商业经营管理齐头并进发展的策略，并已与国内、国际知名的商业企业如伊藤洋华堂、王府井、大商集团建立了长期战略合作关系，致力于打造优质型、集中型、地标型商业物业。从2004年起，集团成功完成了城西三环内大型社区商业地产项目——“瑞泰锦城”、城西代表性城市高端别墅、洋房类住宅项目——“金河谷-瑞丽庄园”、国际城南核心居住区90万平米大型城市综合体——“世豪广场项目之城南地标华宅-世豪瑞丽和世豪Mall大型主力店-伊藤洋华堂亚洲旗舰店”的开发建设，目前在建项目有“金河谷-世豪峰景”、世豪嘉柏、世豪广场集中型商业及写字楼等。集团已累计实现多个项目共计200万平米的开发规模，预计2015年开发总量将增至350万平米，自持商业面积超100万平米。规划中并即将启动的有世豪中心、金牛世豪广场、龙泉世豪广场、乐
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山世豪广场等新项目，而这些新项目因其绝好的区位和对区域的价值体现，必将成为成都房地产行业瞩目的焦点。 （8）天来国际广场项目介绍
1）项目地点；
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图片28来源；搜房网
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天来国际广场是由天来控股集团打造的60万方地标综合体，距离目标项目地块2.1公里，位于西成都（温江光华大道三段）CBD核心，百亿大商圈，西城都城市功能商业核心，其中百亿大商圈由光华CBD商圈，城市娱乐商圈，城南总部商圈，国际会议商圈，文化产业园商圈五大商圈组成。项目规划用地8万余平方米，总建筑面积60万平方米，总投资额约30亿元人民币。项目容积率约4.97，总建筑密度35.62%，绿地率39.14%。其中，高档住宅约18万平方米，由27至33层的8栋高层住宅组成；白金五星级酒店约8万平方米；购物中心约12万平方米；酒店公寓约2万平方米；甲级写字楼约5万平方米。住宅户型面积在135-145平米之间，一期开盘时间2012年5月，入住时间住宅2014年2月，总户数1237户 当期户数300户。 2）项目效果图
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图片28、29来源；搜房网
3）项目价格趋势
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数据10来源；搜房网
4）项目开发主体介绍
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天来控股集团有限公司前身“重庆安邦投资产业集团有限公司”（简称天来）。是以酒店、房地产、建筑、文化、金融产业业务为核心的综合性投资企业集团。旗下拥有天来地产和天来大酒店两大品牌。天来控股集团有限公司公司始建于1998年，职工人数已达1200人。地处重庆市北部新区金开大道，是一家以高端地产、高端五星级酒店重庆天来大酒店（原戴斯大酒店）、高端酒店公寓及高级写字楼的开发和管理为核心业务的投资集团。
集团下属包括公司有：香港天来酒店控股有限公司、天来酒店有限公司、重庆深港建设发展有限公司、四川天来房地产发展有限公司、四川天来大酒店管理有限公司、重庆天影影视发展有限公司等多家全资子公司。公司项目版图目前已经遍及香港、北京、重庆、成都、南充、三亚等地。集团在高端酒店领域号称五星酒店专家，并创立了“2H”生活模式，即高端酒店加高端物业（hotel+home）的生活模式。目前天来已经拥有了天来地产和天来大酒店两大品牌，并计划于2015年实现整体在主板市场上市。天来国际商业管理公司，属（成都天来房地产有限公司）的专业商业管理团队，致力于集团商业地产的开发、规划、招商及商业地产后期的持续性经营管理，包括商业空间规划设计、项目定位、业态布局、团队组建与培训等，并提供全面及系统化的经营管理服务。
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温江区房地产市场调研报告
一、研究背景、目的和意义
（一）研究背景
2013年，无论是房地产行业抑或是开发企业，都是高歌猛进的一年。在政策趋向宽松、经济平稳回升等宏观环境持续向好的情况下，一、二线城市市场迅速回暖，并维持成交高位态势，各线城市、各类地王纪录被屡屡刷新，房企逐鹿资本市场，争相借壳上市或者谋划海外投资。随着市场成交的持续上行，7家房企冲刺“千亿俱乐部”。与之相应的是，新一届政府执政、十八届三中全会召开，未来房地产业必将面临新的政策挑战，整个行业也在孕育未来发展的深度变革。这也将对成都市房地产、温江房地产市场带来了同样的挑战
（二）研究目的与意义
2013年房价调控政策新\"国五条\"及国五条细则的出台，2014年房地产政策及走势将逐步利好房地产。但温江房地产市场走势如何？温江的房地产市场发展前景如何？这一系列问题是本方案研究的重点。因此，深入分析当前温江房地产市场面临的困难和问题，为进军温江主城区提供决策依据。
二、2013年房地产市场回顾
1、 “调控”字眼在公开场合消失，行业政策面趋于平缓
新一届政府在经济领域的执政思路相比其前任有明显区别，以市场化为导向在各个领域的改革中均有体现，房地产调控也不例外。在今年以来历次政府重要会议中，均未提及“调控”二字，类似“高房价问题”这样的提法也再未出现在任何公开场合，与上一届政府形成极其鲜明的对比，释放的信号即是以更加市场化的手段来解决房地产的问题，这符合本届政府强调政府职能转变的改革路线。今年房地产行业政策面有两件意义深远的事情值得关注；其一，在中共中央政治局第十次集体学习中，明确了以市场化为主，以保障房为辅的住房供应体系建设；在提到供应体系建设时，会议前所未有地用了“千方百计增加住房供应”的措辞，促进供应被放到了前所未有的高度；其二，在三中全会最终公布的决定中，对房地产行业虽无明确扶持表态，但诸如“处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用”、“建立城乡统一的建设用地市场”、“完善城镇化健康发展体制机制。推进以人为核心的城镇化”等内容均毫无悬念地将对未来行业发展起到巨大推动作用，尤其是政府职能转型的提法意味着过去十年房地产行政性调控的淡出。 (2)全国商品房销售规模再创新高，13大城市成交突破千万平米
2013年全国房地产市场规模迎来了新一轮的快速扩张，2013年前11月，全国商品房销售面积同比上升20.8%，同比增速创下近5年新高，而从成交总量来看，在年底项目集中成交的推动下，全年商品房成交面积将有望突破12亿平方米，而商品住宅成交总量亦将突破10亿平方米。
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全国商品房销售面积及同比走势
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2013年各城市商品住宅成交面积（单位：万平方米）
截至11月，北京、广州、上海、天津、重庆、长沙、成都、合肥、青岛、沈阳和武汉等11个城市市场成交量已超过1000万平方米，如果算上南京(前11个月成交906万平方米)和西安(今年数据缺失，但市场规模早在千万级中)，则今年全年将有多达13个城市成交破千万平，而去年的城市数量仅有今年的一半。
(3)一线及热点二线城市市场持续去库存，二三线城市大多库存积累
近两年以来，一线城市和热点二线城市库存持续处于低位，典型如北京，当前新房可售面积依然在历史底部徘徊，上海、深圳消化周期较去年年底呈现下滑，究其原因，今年以来市场的持续回暖，成交量继续走高，而相对应地新增供应却依然不足，以北京为例，前11月商品住宅供应面积仅700万平方米，市场成交面积却达到了1104万平方米；二线城市中，南京、成都等城市消化周期逼近6个月红线，而合肥甚至不足5个月，这部分城市市场目前去库存化特征非常显著，这也预示着未来房价上涨的大趋势不变。
而对于大多数二线城市和三线城市而言，2013年应是库存积累的一年。上一轮调控中由于一二线城市限购政策，使得2010-2011年大量开发企业涌入非热点二线城市及三线城市，推动这类城市土地成交大量释放，近两年以来商品住宅新增供应不断释放，进而导致当前库存持续积累的局面，部分三线城市甚至已出现供应过剩的风险，未来1-2年时间内预计市场都将处于高库存压力之下，房价上涨动力也将被阶段性削弱。
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2013年11月各城市商品住宅消化周期（月）
(4)房价上涨、信贷收缩致刚需热度下降，改善类产品渐成市场上行主要推动力 ，今年小户型刚需类产品销售热度较去年有小幅下降。
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大多数重点城市90平米以下房源供求比有不同程度下滑，如北京从2012年1：1.55下降到2013年1：1.37，上海从1：1.26下降到1：1.13等；在我们看来，其主要原因有二：其一是去年以来各重点城市持续上涨的房价，其二是今年下半年以来银行贷款层面上的收紧，这两大因素导致刚需群体入市门槛逐渐提升。
2010-2013年重点城市90㎡以下新房供求比 2012 北京 上海 广州 深圳 南京 杭州 天津 成都 2010年 2011年 0.96% 0.98% 1.02% 0.78% 0.81% 0.83% 0.71% 1.06% 0.92% 0.86% 0.87% 0.78% 0.68% 0.72% 0.59% 0.83% 年 1.55% 1.26% 1.01% 0.78% 1.24% 1.03% 1.21% 1.29% 2013年 1.37% 1.13% 1.03% 1.04% 1.05% 0.87% 1.17% 1.11% 49
供求比=年商品住宅销售套数 / 年商品住宅供应套数（下同）（数据来源：CRIC）
90-140平方米属于满足改善住房条件、拥有基础享受功能的面积区间，一定程度上能够满足多代人分室而居的要求。从各重点城市供求比数据上看，改善型项目热度较去年有明显提升。在我们看来，当前这波市场行情由2012年起展开，如果说去年各地主力需求是首置型刚需的话，那么2013年以来随着房价的上涨，改善型需求已经逐渐成为推动市场继续上行的最重要动力。
2010-2013年重点城市90-140㎡新房供求比 2010年 2011年 2012年 2013年 北京 0.91% 0.67% 1.27% 1.66% 上海 0.87% 0.69% 0.99% 1.32% 广州 0.79% 0.65% 1.26% 1.01% 深圳 0.88% 0.61% 0.82% 0.86% 南京 0.86% 0.48% 1.07% 1.09% 杭州 1.01% 0.48% 0.86% 0.88% 天津 0.77% 0.56% 1.02% 1.55% 50
成都 1.09% 0.77% 1.18% 1.54% （数据来源：CRIC） 三、宏观经济环境
2014年国际经济持续复苏增长，伴随着国际金融风险升级及新兴经济体进入调整期，全球经济复苏增长继续分化。观察2014年半年以来世界经济形势，全球经济持续复苏增长。美国经济呈现复苏向好态势预示2008年金融危机的影响逐步消除，并将成为世界今年的主要增长动力。新兴经济体整体增速依然高于世界平均水平，而且发达经济体经济好转有望带动其他国家出口反弹，助推新星经济体外需增长，结构性改革的推进也有望形成新共经济体内生增长动力。但全球经济仍然面临较多不确定性欧洲经济居高不下的产出缺口和商品价格的下跌导致的通货膨胀仍然低于预期。 （1）国内经济形势
国内GDP：国内经济增速放缓，经济增长预期下调，一季度我国GDP增速为7.4%，增长走势低位运行，连续8个季度低于8%。
国内CPI：进入2014年，CPI指数波动较大；5月CPI同比上涨2.5%，环比增长0.1%；前5个月，CPI同比平均上涨2.2%。 国内PPI：近12个月来，PPI指数低位运行；5月PPI同比下降1.4%；2014年前5个月，PPI同比平均下降1.9%。
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从下图我们可以看出一个物价怪象，PPI向下滑，CPI仍在涨。个人认为有两个原因，第一、是经济转型期间高投资率下降，PPI持续下滑；第二、房地产扩张衰减是直接原因，其次人工等刚需导致cpi直接上涨
2014年1-7月份，全国固定资产投资（不含农户）259493亿元，同比名义增长17%，增速比1-6月份回落0.3个百分点。从环比速度看，7月份固定资产投资（不含农户）增长1.27%。
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（2）宏观环境总结
世界经济将在近几年平稳复苏，经济增长分化，新兴经济体（发展中国家）稳定性堪忧 中国经济换挡，经济增速放缓货币供应增幅收窄，金融货币政策趋紧。 四、国家政策环境
2014年楼调控方向，强调双向调控、分类指导，保持长效稳定为主基调。微调城市逐渐扩容，行政调控作用逐渐弱化。
（一）3月5日两会召开
李克强总理工作报告其中有关房地产内容：1.加快房产税立法2.完善住房保障机制，推进公租房和廉住房并轨3.针对于同城市分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机需求。 1）微调城市逐渐扩容限贩放松戒成趋势 1. 无锡市:落户政策降至60平斱米。
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2. 南宁：户籍居民扩大至北部湾经济内的多个城市。
3. 杭州萧山：贩地保证金1000万元上限，拆迁户鼓励货币补偿、一年内贩房获补贴；
4. 天津滨海：只要滨海范围内无房，即可在新区贩房，并将推出共有产权模式贩房政策，贩房人交一成首付就能先住房； 5.呼和浩特：正式发文取消限贩。
2）5月12日“央五条”中央强调支持首置
1、优先满足居民家庭首次贩买自住普通商品住房的贷款需求; 2、合理确定首套房贷款利率水平;
3、及时审批和収放符合条件的个人住房贷款; 4、严格执行个人住房贷款各项管理规定; 5、加强对住房贷款风险的监测分析。 （二）央行定向降准
在经济下行压力下，央行开始出台微刺激政策，下半年信贷环境有望宽松。
2014年6月16日起，对符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行(于含2014年4月25日已下调过准备金率的机构)下
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调人民币存款准备金率0.5个百分点。 1）2014年上半年成都重要调控措施
1月21日成都公积金贷款买二手房，贷款期限不能超过20年； 4月26日成都成6个共有产权住房试点城市之一； 5月12日成都年内开展不动产统一登记；
5月6日成都市落户政策从70平米变为90平米；
6月17日成都民用建筑新建住区绿地率不得低于30%；
6月24日成都出台22条促进居民首套房和改善性住房消费； 7月1日四川省免收首套房办房产证免收登记费。 2）成都公积金
贷款最多为公积金账户余额的20倍，最长贷款期限不能超过20年，贷款期限加按揭房产楼龄不超过30年（含）。3月1日起，《成都住房公积金再交易住房个人贷款管理办法》正式实行，成都公积金中心各分支机极都将按照这样的规定来执行二手房贷款。 3）22条促进居民首套房和改善性住房消费
政府关注点已不再局限于房价，开始注重建立长期有效机制；“22条”优化房地产政策、释放市场需求；同时从政策和财政上来推进项目与基础设施建设；以创新为驱动来加快产业发展，大力扶持企业的发展。 （三）全国楼市情况
总体来说国内处于经济结构调整期，楼市发展平稳过渡，房产开发投资增幅放缓，新开发面积增幅为负，开发投资：2014年1-7月份，全国房地产开发投资50381亿元，同比名义增长13.7%，增速比1-6月份回落0.4个百分点。其中，住宅投资34365亿元，增长13.3%，增速回落0.4个百分点，占房地产开发投资的比重为68.2%。如图
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新开发面积：2014年1-5月，全国商品房新开发面积5.99亿平方米，同比增幅为-18.6%，是近5年中最低值的2012年的2.55倍，2014年上半年全国商品房新开发面积处于低位运行。如图
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2014年1-5月，全国商品房销售面积3.61亿平方米，同比下降7.8%，增速较比上年下降25.1个百分点； 2014年1-5月，全国商品房销售额2.37万亿元，同比下降8.5%，增速比1-4月份回落7个百分点；
截止2014年5月，全国百城房价指数结束连续24个月上涨后首次出现下跌，6月全国百城房价指数为10923元。如图
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1-5月份，房地产开发企业到位资金46728亿元，同比增长3.6%，增速比1-4月份回落0.9个百分点。其中，国内贷款9379亿元，增长16.5%；利用外资150亿元，下降24.5%；自筹资金18222亿元，增长9.8%；其他资金18977亿元，下降6.4%。在其他资金中定金及预收款11458亿元，下降8.4%；个人按揭贷款5342亿元，下降1.2%。
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五、温江区SWOT分析 1、优势（S）
（1）地理位置优越
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温江城区距成都市中心城区16公里，距双流国际机场18公里，温江区是成都市市辖区，成都平原腹心，地跨东经103°41′～103°55′北纬30°36′～30°52′。东临成都市青羊区，南毗双流县，西接崇州市，北靠郫县、都江堰市。全区幅员面积277.8平方公里，辖4街道6镇，铁路两条（成蒲铁路、川藏铁路）、芙蓉大道、地铁4号线、光华大道等主要交通干道形成了内外衔接、便捷通畅的交通路网体系。 （2）人口
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2013年末全区常住人口46.38万人，城镇化率66.4%。户籍人口39.04万人,比上年末增加7187人。其中：非农业人口31.15万人，农业人口7.90万人；全年出生人口3713人，死亡人口2260人，自然增长人口数1453人，人口自然增长率3.76‟。 （3）产业经济
2013年全区实现地区生产总值335.55亿元，增长10.4%。其中：第一产业（农林牧）增加值15.89亿元，增长3.3%；第二产业（制造）增加值175.23亿元，增长10.2%；第三产业（旅游）增加值144.43亿元，增长11.5%。一、二、三产业对全区经济增长的贡献率分别为1.6%、54.8%和43.6%，人均地区生产总值72605元。三次产业结构调整为4.7:52.2:43.1。
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图2 2009-2013年温江地区生产总值及增长速度
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全区非公有制经济实现增加值196.45亿元，增长12.4%，占GDP的比重58.5%。对GDP增长的贡献率为66.4%，其中第一产业增加值1.26亿元，下降35.4%；第二产业增加值92.66亿元，增长14.3%；第三产业增加值67.39亿元，增长11.1%。2013年，全区居民消费价格总水平比上年上涨2.5%。其中，食品类价格上涨4.6%，烟酒下降0.3%，衣着上涨1.3%，医疗保健和个人用品上涨3.7%，家庭设备用品及维修服务下降3.2%，交通与通信下降0.5%，居住类上涨4.5%，娱乐教育文化用品及服务类下降0.8%，商品零售价格总水平上涨1.8%。 4）居民生活水平
全区城镇居民人均可支配收入达31970元，增长11.3%；其中工资性收入19708元，增长10.1%。人均消费性支出22333元，增长12.8%。其中，居住支出增长5.5%，家庭设备用品及服务支出增长13.7%，交通和通讯支出增长4.5%。农村居民人均纯收入15345元，增长12.6%。其中，工资性收入6896元，增长11.5%；家庭经营纯收入5033元，增长15.8%；财产性纯收入1798元，增长13.7%；转移性纯收入1618元，增长7.0%。农村居民人均生活消费支出10056元，增长15.7%。其中，居住消费支出增长11.5%，家庭设备用品消费支出增长12.4%，交通和通讯支出增长9.7%，医疗保健消费支出增长14.9%。
五年城乡收入对比表
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年份 2009 2010 2011 2012 2013 城镇居民人均可支配收入农村居民人均纯收入（元） 收入比 （元） 19340 21790 25021 28724 31970 8264 10008 12028 13628 15345 2.34:1 2.18:1 2.08:1 2.11:1 2.08:1 2013年末全区参加城镇基本养老保险人数达14.97万人；参加城镇医疗保险人数达14.16万人，参加失业保险人数达7.61万人，参加农村新兴型合作医疗人数达7.81万人，参加农村社会养老保险人数达10.29万人。
（5）深厚的历史文化
4000多年前，古蜀国鱼凫王曾建都于此，2007年1月，继鱼凫古城遗址后，两处总面积达10000平方米的商周时期遗址在温江重见天日，数以万计的珍贵文物被发掘。
2、劣势（W）
（1）公建配套未能跟上城市化进程
学校、医院等基础设施配套未能跟上城市化进程，导致温江居住人气不旺，房屋空置率较多。 （2）房地产市场过度依赖外地人口
房地产市场发展较快，本地购买能力有限，过度依赖成都、省内其它城市及省外城市购房群体。 （3）本地有影响力的项目较少
温江区有着丰富的自然、人文、历史等资源，但开发不够，有影响力的项目不多，导致温江的影响力不够。
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（4）未形成有影响力的商业
本地尚未形成有影响力的商圈，离成都20公里，比较近，本地居民习惯到成都进行商业消费，影响了商业的发展，导致本地市民娱乐生活缺乏，这也是温江房地产发展的一大契机。
3、机会（O）
（1）“4+1”西部新城新规划
温江处于“4+1”西部新城核心，市规划局对温江功能将以休闲、旅游、健康为主题。新规划带来新的业态调整，城市重新定位的契机，加速温江融入大成都。
（2）城乡统筹试验区
温江是城乡统筹改革试验区，将会大大加快温江的城市化进程。 （3）“国际花园城市”荣誉
温江被评为“国际花园城市”，也曾获评“最佳人居环境奖”，这是对温江生态环境的高度肯定。 4、威胁（T）
（1）成都二级圈层城市定位部分重复
其它区县都已经融入大成都，建设中心城区的配套产业，打造休闲旅游的周末经济，城市定位有部分重复，会造成一定竞争。 （2）其它城市相继崛起，温江关注度降低
温江前几年的发展领先于成都二级圈层其它城市，现在其它区县也开始注重城市基础设施建设，重视城区科学规划、建设宜居生态环境，并相继招商引进大项目，势必会吸引更多人的关注，相对温江的关注度会降低。 四、温江房地产市场发展回顾
1、2013～2014年土地成交情况 （1）工业用地成交情况
地块编号 地块位置 竞得人 成交价 成交面积成交金成交时间 交易65
（亩） WJ31[061]:2013-31 温江区天府街办青泰社区三组 温江区天府街办青泰社区十二、十四组 温江区天府街办青泰社区13、15、16组 温江区天府街办柳江社区七、八组 温江区天府街办游家渡社区二、五组 四川利和华玻璃有限公司 四川省科锐盟钢结构工程有限公司 成都秉性纸业有限公司 青岛啤酒（成都）有限公司 萃联（中国）消防设备制造有限公司 4035万元 额(万元) 方式 挂牌 262万元 10355 m2 262万元 2014-07-22 WJ30[061]:2013-30 848万元 33130 m2 848万元 2014-07-22 挂牌 WJ04（061）：2014-04 WJ25[061];2013-25 89673 m2 4035万元 2014-06-30 挂牌 663万元 26742 m2 663万元 2013-10-22 1465万元 1465万元 挂牌 WJ16[061]:2013-16 9083 m2 2013-05-30 拍卖 （2）商住用地成交情况
地块编号 地块位置 温江区柳城街办和平社区、天府街办前进社区和笼堰村 温江区和盛镇柳岸社区二、三、四组 温江区公平街办太极社区六、七组 温江区公平街道办竞得人 成交价 成交面积（亩） 2成交金额(万元) 59491万元 10528万元 4127万元 57027万成交时间 2014-02-26 2014-02-26 2014-03-12 2014-0交易方式 WJ03(252/211):2014-020 WJ04(252/211):2014-021 WJ02(211):2014-017 WJ01(252/211成都中投信置业有限责任公司 四川宇顺房地产开发有限公司 成都广润投资有限公司 成都佳兆业房地59491万元 10528万元 4127万元 57027111407 m 拍卖 58490 m 14793 m 57837 m 222拍卖 拍卖 拍卖 66
):2014-004 WJ13(211):2013-315 WJ12(252/211):2013-287 WJ11(252/211):2013-274 事处太极社区六、七组 温江区涌泉街办凤凰社区9组 温江区公平街办合江社区三组、惠民社区五组 温江区天府街办梓潼社区三组 产开发有限公司 万元 元 2-18 成都和泰恒信置业有限公司 3200万元 22498万元 3174万元 13333 m 23200万元 22498万元 3174万元 2014-01-07 2013-12-31 2013-12-03 挂牌 成都常青藤置业 66958 m 2拍卖 成都新世界千福置业有限公司 SANCTUARY CHENGDU 11692 m 2拍卖 WJ10(211):2013-259 温江区寿安镇百花社区 DEVELOPMENT COMPANY NO.3(S) PTE.LTD. 4472万元 50535 m 24472万元 2013-12-10 挂牌 WJ09（251）：2013-201 WJ08（252/211）：2013-133 温江区柳城镇文化路 温江区金马镇金泉社区三组 四川盆银房地产开发有限公司 四川亚天瑞和投资有限公司 SANCTUARY 2717万元 16267万元 7103 m 22717万元 16267万元 2013-11-08 2013-07-03 拍卖 56482 m 2拍卖 WJ06(252/211):2013-118 温江区寿安镇百花社区7组、吴家场社区8、9、10组 CHENGDU DEVELOPMENT COMPANY NO.4(S)PTE.LTD 成都嘉康投资发8464万元 82976 m 28464万元 2013-06-14 拍卖 WJ07(211):20温江区永宁镇永福6664万57699 m 26664万2013-0挂牌 67
13-128 社区一、二、三组，新庄社区十二组) 温江区柳城街道新华社区3组、涌泉街办花土社区7组（ 温江区涌泉街道花展有限公司 元 元 6-28 WJ04(211/252):2013-64 成都川西卉森投资有限公司 22162万元 48442 m 222162万元 2013-03-26 挂牌 WJ03(211/252):2013-55 WJ02(252/211):2013-29 WJ01(252/211):2013-12 土社区一、二、十二、十三组、前锋社区五、六组 温江区寿安镇吴家场社区八、十组 温江区金马镇金泉社区三、六、七组（东临金碧路；南临骑士大道；西临金泉路） 成都市新华创智文化产业投资有限公司 新加坡悦榕集团旗下悦榕置业 29302万元 135660 m 229302万元 2013-03-22 2013-02-20 2013-02-06 挂牌 970万元 58528 m 2970万元 拍卖 深圳置富房地产开发有限公司 20367万元 73394 m 220367万元 拍卖 68
2013年8月1日-2014年7月31日 六、温江区房地产发展的现状 （一）温江房产投资走势
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（二）项目市场研究
楼盘名称 融信智慧广场 恒大城 项目位置 成都市温江区温泉大道与花都大道交汇处 光华大道三段花博会主场馆对面 温江光华大道三段江安路518号（江安河畔） 成都光华国际新城、江安河畔北报价均价 占地面积 建筑面积 5300 7000 10亩 255亩 74872m2 6.2万m2 开盘时间 2013-1-1日 2013-6-29日 销售情况 目前销售过半 销售过半 3号楼2层底商已经售完 底商销售佳年华口新生活 千禧河畔 6000 5500 200亩 400亩 2014年6月42万m2 28加腿2、3号楼 200万m2 2014年0470
岸。 月26日 5600 7100 120亩 1400亩 60万m2 2014-6-306 75000 m2 2008-4-8 25% 销售5% 销售过半 天来国际广场 珠江国际社区 温江光华大道三段 光华大道花博会碧落湖公园西侧
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