苏州2013年房地产市场分析报告
前言 ....................................................................................................................................................................................................... 1 1、房地产市场综述 .............................................................................................................................................................................. 1 2、宏观经济概况 .................................................................................................................................................................................. 1 3、行业重大政策 .................................................................................................................................................................................. 3 3.1国家宏观政策 .................................................................................................................................................................................. 3
3.1.1 国务院出台楼市调控“新国五条” .............................................................................................................................................. 3 3.1.2 房地产税有望加快立法 ............................................................................................................................................................. 4 3.1.3 不动产统一登记驶入快车道 ..................................................................................................................................................... 5 3.1.4 十八届三中全会关于房地产行业的指导方向 ......................................................................................................................... 5 3.1.5 中央城镇化工作会议举行 ......................................................................................................................................................... 5 3.1.6 楼市调控全面扩围 ..................................................................................................................................................................... 6 3.2 地方政策法规 ................................................................................................................................................................................ 6
3.2.1 苏州市住房公积金管理中心发布《关于调整苏州市住房公积金贷款相关规定的通知》 .................................................. 6 3.2.2 园区调整园区社会保险（公积金）甲类综合社会保障计划的账户入账比例 ...................................................................... 6 3.3 政策展望 ...................................................................................................................................................................................... 7 4、市场表现 .......................................................................................................................................................................................... 7 4.1 土地市场分析 ................................................................................................................................................................................ 7
4.1.1 土地市场数据分析 ..................................................................................................................................................................... 7
4.1.2 区域土地市场分析 ................................................................................................................................................................... 10 4.1.3 2014年土地市场展望 ............................................................................................................................................................... 12 4.2 房地产市场分析 ........................................................................................................................................................................ 13
4.2.1 住宅篇 ....................................................................................................................................................................................... 13 4.2.2 商业篇 ....................................................................................................................................................................................... 17 5、2014年市场展望 ............................................................................................................................................................................ 18
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前言
2013年苏州房地产市场在政策层面上虽然没有重拳连击，但面临的宏观调控政策始终延续，2013年苏州市房地市场可以概括为年初恐慌、年中相持、年末破局。
年初，被称为“史上最严”政策新“国五条”开启2013年调控大门，于是全国各地新一轮调控政策纷纷出台，试图给楼市退烧。当众人对2013年楼市前景抱以堪忧时，苏州楼市有过政策出炉前后的井喷式成交；也有过购房者观望情绪弥漫，众盘陷入频频爽约、迟迟不肯入市的尴尬境地。下半年，调控政策的威力似乎也在慢慢减退，苏州房地产市场9月份呈现上扬趋势，10月先抑后扬，最终达到年度最高峰。正当众人沉浸于苏州楼市“金九银十”漂亮的成绩单时，年末一二线城市调控政策再次全面收紧，一场未知的楼市突围战正在上演。
1、房地产市场综述
在国家房地产政策调控、开发商对未来市场的乐观预期、购房者的刚性需求的综合作用下，苏州市房地产市场成交出现了量跌价涨的局面，而土地市场在成交量小幅上扬的同时，成交价格也出现了较大涨幅。
据搜房网数据监控中心统计，2013年苏州市区（不含吴江区）住宅类房源共成交69864套，较去年同期减少38740套，降幅为35.67%；成交面积为8108445.1平方米，较去年同期减少3983518.71平方米，降幅32.94%。苏州房地产市场住宅均价11397元/㎡，环比去年上涨13.08%。
2013年苏州市区土地成交总面积为574.47万方，同比增加15.35万方，有2.75%左右的小幅增长；年度土地总出让金额436.34亿元，同比增长112.39亿元，涨幅达到了34.69%。
2、宏观经济概况
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2013年以来，全市上下积极稳增长、调结构，努力克服各种问题和困难，激发经济发展的活力，1～11月全市经济继续保持平稳发展。
1.工业生产平稳发展。1～11月，全市实现工业总产值32657.7亿元，同比增长3.6%，其中规模以上工业企业实现产值27742.6亿元，同比增长4.3%。新兴产业引领发展。1～11月制造业新兴产业产值达到12502.8亿元，同比增长6.8%，高于规模以上工业产值增速2.5个百分点，新兴产业产值对规模以上工业产值增长的贡献率达到69.6%。
2.投资增速持续回落。1～11月，全市完成全社会固定资产投资5456.8亿元，同比增长13.2%，增速比1～10月下降0.6个百分点。工业投资增速相对较低。1～11月，全市完成工业投资2223.2亿元，增长10.3%，增速低于全社会固定资产投资2.9个百分点，比1～10月下降1.7个百分点。新兴产业投资增速放缓。1～11月，全市完成新兴产业投资1236.0亿元，增长19.2%，增速比1～10月回落2.1个百分点。
3.消费市场保持稳定。1～11月，全市实现社会消费品零售总额3283.5亿元，增长12.8%。其中批发和零售业实现零售额2899.6亿元，增长12.9%；住宿和餐饮业实现零售额383.8亿元，增长12.1%。城乡市场同步发展，零售额分别增长12.8%和13.0%。
4.对外贸易稳中有升。1～11月，全市实现进出口总额2828.1亿美元，其中出口额1610.0 亿美元，同比分别增长1.9%和1.8%，分别比1～10月提高0.6和0.3个百分点。私营企业出口快速增长。1～11月，私营企业出口增长33.5%，高于全市出口平均增幅31.7个百分点。一般贸易出口拉动作用突出。1～11月，一般贸易实现出口430.6亿美元，增长6.5%，拉动全市出口增长1.7个百分点。
5.财政收支运行平稳。1～11月，全市实现公共财政预算收入1209.2亿元，增长10.6%，增幅比1～10月提高0.4个百分点，其中税收收入1035.6亿元，增长11.3%，税收收入占公共财政预算收入比重为85.6%，税收占比高于全省3.3个百分点，继续保持全省首位。1～11月全市公共财政预算支出959.0亿元，增长6.7%，其中用于民生方面的支出达514.6亿元，增长8.4%，
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高于公共财政预算支出增速1.7个百分点。
6.物价水平总体平稳。1～11月，市区居民消费价格总水平比去年同期上涨2.1%，涨幅比1～10月上升0.1个百分点，其中服务项目价格上涨1.4%，消费品价格上涨2.4%。八大类消费品价格6升2降，食品、衣着、家庭设备用品及维修服务、医疗保健和个人用品、娱乐教育文化用品及服务、居住类价格分别上涨4.3%、1.3%、1.6%、0.8%、0.5%、2.2%；烟酒、交通和通信类价格分别下降1.3%和0.3%。（以上信息摘自苏州市统计局2013年12月20日公布数据）
3、行业重大政策
2013年，新国五条政策撬开了楼市大门，房地产行业在政策“紧--松--紧”的状态中走完了一年。
新国五条被指“史上最严”政策，关于稳定房价目标、二套房税收等硬性调控手段掷地有声，各地纷纷出台调控政策响应。苏州出台了新的公积金贷款政策，贷款人资格及贷款数额都有调整，在房地产市场掀起一阵恐慌性购房潮。调控促使一大批购房者加快入市脚步，3、4月份成交成绩良好，甚至7、8月份也打破了传统淡季的常态。
随着时间推移，新国五条威力逐渐减弱。同时，银行房贷额度紧张困扰了各个地方的购房者，但是金九银十房价、地价都一片飘红，楼市调控的目光集中到了十八届三中全会身上。然而十八届三中全会却没有直接对房价的调整，而是以房产税等长效调控机制的建立结束了2013年的楼市调控。
3.1国家宏观政策
3.1.1 国务院出台楼市调控“新国五条”
2月20日，国务院常务会议明确了五项房地产市场调控具体政策措施，即“国五条”。此
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次国务院常务会议明确了五项具体政策措施：
（一）完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。
（二）坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。
（三）增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。
（四）加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
（五）加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。 3.1.2 房地产税有望加快立法
5月24日，国务院批转发改委《2013年深化经济体制改革重点工作的意见》，意见中要求扩大个人住房房产税改革试点范围。虽然房产税扩围在今年并无太大动作，但十八届三中全会《决定》提出，要深化税收制度改革，完善地方税体系，逐步提高直接税比重，加快房地产税立法并适时推进改革。
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当房产税被视为接棒“限购”的房地产调控利器时，它的每一个动向都牵动着各方神经。从年初开始，围绕房产税出台的消息，上演了公布、否认、证实、再否认的连环剧。2013年北上广深四个房价飙升的城市中，只有上海是在试点“征收房产税”，而上海楼市“量价齐升”、“地王”频出，目前的“房产税”调控楼市的效果并不明显，房产税在推行前还有很多工作要做。
3.1.3 不动产统一登记驶入快车道
7月22日，国土资源部宣布全国农村集体土地所有权确权登记发证工作已基本完成，下一步将着手研究做好不动产统一登记的各项准备工作。11月20日，国务院常务会议决定，由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。
不动产登记制度能够保障房屋等不动产的交易安全，而且还有利于摸清全国房地产市场的基本情况，有利于宏观调控。可以说，这项制度，一举多得。 3.1.4 十八届三中全会关于房地产行业的指导方向
2013年11月9日~12日，十八届三中全会上，会议针对房地产行业，重点指出从深化户籍、土地、金融等多要素改革促进房地产长效机制建立健全。在加快完善现代市场体系方面，提到建设统一开放、竞争有序的市场体系，是使市场在资源配置中起决定性作用的基础。必须加快形成企业自主经营、公平竞争，消费者自由选择、自主消费，商品和要素自由流动、平等交换的现代市场体系，着力清除市场壁垒，提高资源配置效率和公平性。
十八届三中全会为整个未来房地产市场发展定下了基调，市场将作为未来发展的主体。 3.1.5 中央城镇化工作会议举行
2013年12月12日~13日，中央城镇化工作会议提出了推进城镇化六大主要任务：推进农
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业转移人口市民化；提高城镇建设用地利用效率；建立多元可持续的资金保障机制；优化城镇化布局和形态；提高城镇建设水平；加强对城镇化的管理。
会议还指出，解决好人的问题是推进新型城镇化的关键，目前主要任务是解决已经转移到城镇就业的农业转移人口落户问题。会议提出了“两横三纵”的城市化战略格局，要在中西部和东北有条件的地区，逐步发展形成若干城市群。从会议的方向看，城镇化的重点是解决好人的问题。
3.1.6 楼市调控全面扩围
临近年底，楼市调控由一线城市向二三线城市扩围，“深八条”“京七条”“穗六条”“沪七条”“汉七条”等相继出台。截至12月19日，已有包括厦门、沈阳、长沙、南京等18个城市相继推出新一轮调控政策，主要内容均为收紧限购政策及加大土地供应。
3.2 地方政策法规
3.2.1 苏州市住房公积金管理中心发布《关于调整苏州市住房公积金贷款相关规定的通知》
4月3日，苏州市住房公积金管理中心发布《关于调整苏州市住房公积金贷款相关规定的通知》：
一、住房公积金贷款额度计算公式调整为：借款申请人（含共同借款申请人）住房公积金账户余额×10（倍）；贷款年限按照月还款额度不应超过月缴存基数的50%确定。借款申请人（含共同借款申请人）住房公积金账户余额不足1万元的，按1万元计算；中等偏低收入住房困难家庭购买保障性住房申请贷款的，其贷款额度可适当上浮，最多不超过3万。
二、借款申请人在申请之月前连续按期足额缴存公积金的期限，调整为十二个月以上。 3.2.2 园区调整园区社会保险（公积金）甲类综合社会保障计划的账户入账比例
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5月9日，根据《苏州工业园区社会保险（公积金）管理暂行办法》等文件规定，经研究决定，从2013年7月1日起调整园区社会保险（公积金）甲类综合社会保障计划的账户入账比例，即：养老统筹账户入账比例从1%调整为2.5%，特殊补充账户从14%调整为12.5%，其他账户入账比例维持不变。
3.3 政策展望
十八届三中全会对全面深化改革做出总括性的、方向性的论述，确立了“市场化”的基调，虽然没有明确提及房地产业，但已从顶层设计上高屋建瓴地为房地产业长期健康发展指明了方向，财税、土地、金融等诸多方面的改革轮廓已经得以清晰描绘。
市场除了调节需求结构，未来优化供应端、建立合理的住房供应体系将成为下一阶段房地产市场调控的主要方向。土地制度、财税制度改革将进一步推进，房产税等相关长效机制有望逐步确立。
市场分化加剧或促使地方政策调整，房价上涨压力大的城市，地方政府行政性手段调控仍将续，热点城市或将进一步出台举措平抑房价上涨预期。在经历数轮调控之后，各城市房价已显现出明显的分化趋势，北京等热点城市价格上涨压力依然巨大，对于地方政府来说长效机制难以在年内对市场降温形成有效作用，因而短期内坚持调控不放松仍然是主基调。而部分三四线城市市场则呈现低迷，地方政府或更注重在不突破调控底线的前提下寻求政策突破点，来实现当地房地产市场与社会经济同步健康发展。在中央“宏观要稳、微观要活”决策思路指导下，在维持房地产调控政策总体平稳的同时，不断分化的市场或将推动地方政策灵活调整。
4、市场表现 4.1 土地市场分析
4.1.1 土地市场数据分析
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2013年苏州土地成交总面积为574.47万方，同比增加15.35万方，有2.75%左右的小幅增长；年度土地总出让金额436.34亿元，同比增长112.39亿元，涨幅达到了34.69%。整体来看，2013年苏州房地产市场一级市场和二级市场呈现出“携手共进”的积极态势：住宅市场刚需产品销售火热，并且改善型在下半年也逐步崭露头角，而土地市场几度出现“面粉比面包贵”的现象，房企拿地的势头相当高。
2013年苏州土地市场成交概览
2013年土地成交同比分析
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2013年苏州纯住宅用地出让面积175.29万方，供应表现较之商住混合用地处于相对弱势，比商服用地略胜一筹，占年度出让总量的27.02%，同比去年增加了39.10万方，涨幅约为28.71%。本年度的土地拍卖相对较为集中，10宗以上地块同期拍卖的情况较为普遍，而土拍中商住混合地块占主导的现象直接引发其出让面积的高涨；相对的，购房者们更为关注的住宅用地出让势头略弱一些。
虽说从出让面积来看，纯住宅地块仅比商服略胜一筹，但在成交金额上却远超商服用地。纯住宅用地年度出让金约为134.81亿元，占总数的30.90%，在出让面积上相距不大的商服用地吸金仅53.47亿。究其原因，从2013年度成交情况来看，住宅的成交一如往常远远超过商业，去年就已经出现库存过大、去化不给力的商业地产在今年也并未有明显好转。就开发商而言，拿地时选择住宅的风险显然更小一些，竞争也更为激烈。
而商住混合用地占据成交面积和金额的双冠王，业态可互补，不论是商还是住在进行去化时均能互相“铺路”，对后期的客户引导、房源去化都是助力。今年政府在推地时显然对这类地块更为热衷，去年商服打头、商住屈居二位、纯住宅不慎垫底的情况已然在今年被颠覆。
今年商住混合用地出让面积238.82万方，占比41.57%，在出让面积上居于首位，在成交
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金额上以约248.06亿元的总量，占土地出让金额总数的56.85%。其中，几宗地段绝佳、关注度颇高的“地王”级地块贡献相当大，如园区双湖板块两宗“地王”总价接近50亿，姑苏区晋合置业的地块楼面价也超过了2万，这对于商住混合用地的“上位”至关重要。
从月度土地出让情况来看，今年的土地市场高潮迭起，尤其几场关注度较高的大型土拍都收到了不错的效益。一反去年上半年萎靡、下半年崛起的节奏，今年的土地市场在1月就有开门红，在3、6、9月的三场土拍上也分别取得了不错的成绩，飘“零”的7、12月略显萧条。与去年相比，今年政府推地的手笔显然更大一些，而除几宗热点地块引发火热争夺外，大部分的地块在平淡中成交，波澜不大。随着苏州房地产市场的发展，核心区域的土地开发也已几近饱和，姑苏区和园区最为典型，城市外扩的脚步正在进行。 4.1.2 区域土地市场分析
2013年的苏州土地市场从区域表现来看，在成交量商吴中区保持领先、园区垫底。区域发展相对迅速、房地产市场环境更为成熟的区域，如园区姑苏区受土地资源限制在土地市场上的表现并不抢眼，而新兴板块以及“后劲”板块的发展潜力和升值空间或许更大一些，相较于二级市场，必将先在土地市场上杀出重围。
各区域土地成交分布
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工业园区2013年共出让5宗土地，其中纯住宅用地1宗，商住混合用地3宗，其余均为商服用地（含文娱、医卫等），年度出让土地面积64.28万方，占市区出让土地总面积的11.19%。园区在出让土地数量上最不起眼，就关注度而言，却并非如此。11月底1宗湖东纯住宅地块的出让，掀起业内轩然大波，并成为推动园区房价的重要推手，中锐拿下的该宗地块楼面价近9000元/㎡，已然超过了园区部分项目的在售价格，“面粉比面包贵”的现象也让业内外对园区的期望值再度高涨，园区喊涨的项目也不断涌现；不同于11月湖东地块的立竿见影，9月双湖板块2宗地王地块的影响还未开始显现，而对于苏州豪宅市场而言，也绝对是里程碑式的一笔，楼面价超过15000元/㎡。
高新区年度内成功出让15宗地块，出让面积约为80.68万方，占市区成交总量的14.04%，成交金额71.64亿元，占比为16.42%。不同于整体市场的商住混合占主导，高新区今年出让的15宗地块中有7宗为纯住宅用地，对于购房者而言利好颇多。目前稳坐新区销冠之位的旭辉地产在今年继续扎根新区，连续拿下两宗纯住宅用地，坐稳宝座的意图很明显。招商、南山、吴中地产等品牌地产也首度入驻新区，所拿地块多处在浒墅关等新兴板块，属于核心区的战争也将停息，以浒墅关为代表的新兴热点板块，火力十足。
姑苏区年度内出让土地13宗，其中纯住宅用地5宗，商住混合用地7宗。姑区域出让面积为55.99万方，占市区总量的9.75%，成交金额39.04亿元，占比8.95%。三区合并后的姑苏区版图扩大，在房地产市场上的声音也更多了。7宗纯住宅地块的出让对于土地资源稀缺的姑苏区
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而言，可以说是大手笔了。今年入市的姑苏金茂府、中锐姑苏尚城等主城区核心的住宅项目均取得了不错的销售成绩，老苏州人对古城的归属感及其强大的购买力据此可窥见一二。今年出让的7宗纯住宅用地在位置上属于主城区的较多，三大新城所占比重不大，未来推出市场后，或许将引发又一轮的古城置业热潮，值得期待。
相城区本年内共出让土地36宗，其中出让面积134.62万方，占市区出让总量的23.43%，相较于去年的不足10%的占比，相城区今年的表现让人刮目相看。区域出让金额为83.13亿元，占比为19.05%，区域年度土地供应较为活跃。本年度出让的36宗地块中，有24宗为商服用地，占比66.67%，此外4宗为纯住宅用地（其中1宗为定销房），商住混合用地有8宗。值得关注的是，与生活节奏愈来愈快一致，开发商的开发节奏也相当快。于今年出让的两宗地块，也在今年闪亮登场了，一为在11月底首度入市的海亮香榭里，另一宗为已于12月18日公开售楼处和样板间的万科VC小镇。海亮地产今年3月以9.1亿元总价拿下的，万科VC小镇为6月拿地，也是万科首度入驻相城。作为房地产市场的领军人物，万科地产的影响力颇大，因其入驻相城所引发的业内外讨论相当多。知名房企的进驻会为区域带来新血液，也会促进区域发展带动区域价值，由万科进驻或许会为相城房地产市场带来很多微妙的变化。
2013年吴中区土地供应56宗，出让面积为238.89万方，占市区土地出让总面积的41.59%，成交金额173.21亿元，在市区中的占比为39.70%，是土地市场上表现最为抢眼的区域。56宗地块中，纯住宅用地有8宗，32宗是商服用地，另有16宗为商住混合用地。经济开发区与甪直的地块相对较多，含金量并不算高。今年吴中区迎来不少“新面孔”的房企，如福建正荣、福建阳光、重庆华宇等多家外来房企均将吴中选作了进军苏州的第一站。目前吴中区的成交主力集中在越溪和木渎片区，尹山湖板块的势头也相当不错，众多外来房企的抢占，必将为区域带来新的面貌。在成交表现上与园区比肩的吴中区，由于地域较大，可置业的板块也更多一些，加上目前吴中的房价相较于园区更适合刚需一族，后蓄力量也会更大一些。 4.1.3 2014年土地市场展望
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2013年年初，国土资源部即将加强土地调控作为首要重点工作，从苏州今年的土地市场来看，总体并未有明显回暖迹象，但个别地块的地价的确超出了业内外众人的预期。房企在拿地一事上的态度普遍较为积极主动，对于优质地块相当“豁得出去”。客观来看，那些已经比面包贵的面粉，在来年必然会生产出比如今价格高出乱多的面包，而这样的面包到底能不能被接受，真是无法断言。就园区而言，目前区域整体均价已近12000元/㎡，若是真如一些业内所预测的冲到15000元/㎡，显然不是一般刚需能承受住的，土地的温度或许也需要降一降。
4.2 房地产市场分析
4.2.1 住宅篇
成交数量分析：
据搜房网数据监控中心统计，苏州楼市2013年1-12月苏州市区住宅类房源共成交69864套，较去年同期减少38740套，降幅为35.67%；成交面积为8108445.1平方米，较去年同期减少3983518.71平方米，降幅32.94%。
回首2013年的苏州房地产市场，从年初的“三月疯狂”，到年中的“淡季不淡”，再到年末的“上市售罄”，市场的热度从未下降，不论是首次置业的刚需族还是改善族，在今年都找到了合适自己的楼盘。而新盘上市更是激发了大量购买力入市，纵观2013年楼市，金九的推盘量虽然到达了最高峰，但纯新盘的入市量也仅8盘。岁末13个纯新盘的出动，数量占据2013年上半年的总和，让整个一年的苏州楼市呈现翘尾现象。
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2013年开局市场表现积极，2月在春节休整后出现了爆发性增长，3月受政策影响楼市热销，4月、5月国五条刺激作用逐渐失效，成交放缓，6月出货随度加快成交增长，7月、8月淡季不淡楼市成交量保持稳定，9月走出上扬趋势，10月先抑后扬，最终达到年度最高峰，11月市场出现季节性下滑，12月大量纯新盘扎堆上市，再度掀起一波抢购潮“售罄”成为年末关键词，成交数据再度上升，让2013年住宅市场完美收官。
成交价格分析：
2013年，苏州房地产市场住宅均价11397元/㎡，环比去年上涨13.08%。在统计的11个月均价数据中，无一个月房价低于去年同期的均价，其中2月份和11月份则达到2013年全年均价峰值，同比上涨幅度分别达到23.74%、19.77%，9月出现最低均价10466元/平米，环比减幅3.33%，同比增幅1.95%。
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9-10月份是苏州2013年楼市最为热闹的两个月，住宅市场一扫之前不温不火的状态，据数据显示，苏州10当月成交住宅7692套，环比增加8.91%，成交面积875742.32平方米，环比上涨12.07%。近3000套房源齐上市，将10月楼市推到最高峰。从开盘实际效果来看，每日成交从百余套跃至10月31日单日成交522套，创下日成交量新高，银十成交渐入佳境。而从价格上面来看。10月成交均价整体走势呈现上扬趋势，从价格曲线可以看出，价格集中在10000-12000元/㎡之间，相较于上个月以8000-10000元/㎡为主的价格明显上升，另外10月度的最高价在13000元/㎡左右比9月也有所上升。
区域表现分析：
据搜房网数据监控中心监控数据显示，2013年1-12月，苏城住宅类商品房共计成交69864套，各区住宅类房源成交套数排名从高到低依次是：吴中区21616套占全市31%；园区20692套占全市30%；姑苏区11348套占全市16%；相城区8758套占全市12%；新区7450套占全市
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11%。
在成交面积上，园区年成交263.26万方，吴中区成交245.56万方，姑苏区119.53万方。其次是相城区97.03万方，新区85.47万方。
吴中区成交量位居第一，刚需盘占据绝对主导。区域成交主要集中在，招商小石城、新城香溢澜桥、花样年别样城、中海独墅9栋、万科城等项目。吴中区成交呈现出多点开花之势，除了邵昂路板块楼盘外，太湖板块、尹山湖板块、木渎板块都有建树。
园区成交排名第二，整体签约量20692套，根据搜房网统计，做为苏州楼市的主力成交区域，年度热销楼盘主要有，中海8号公馆、香堤澜湾、朗诗未来街区、九龙仓时代上城等，中高端项目成为园区成交的主要趋势。
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姑苏区2013年有不少新货上市，商品房的成交不乏热点，成交排名靠前的项目主要有苏州世茂运河城、中海御景湾、中海凤凰熙岸、万科金色里程、湖山新意等，同时星光耀广场、中锐姑苏尚城、姑苏金茂府、万科金域平江这些在年末上市的纯楼盘开盘销售情况均不错，但由于推出量有限，成交量也有限。
相城区和新区整体成交较去年均有增长，其中热销楼盘主要有旭辉华庭、合景峰汇国际、水漾花城、鑫苑鑫城、绿地中央广场、融侨城、首开班芙春天、旭辉百合宫馆、山湖湾、金科天籁城等。 4.2.2 商业篇
从2013年非住宅成交表现来看，整体呈现出稳步上升的趋势，至12月达到全年成交量的最高点，特别是2013年12月28日轨交2号线开通，依托轨交发展的商业项目成交量呈现上升趋势，很多规划设计为集吃喝玩乐购为一体的大型商业广场成为众多投资者的优选，其所蕴含的商机已被广泛肯定和认可。而年末一场以商业唱主角的土拍余温未散，让苏城2014年的商业发展又迎来新的火热期待。
2013年1-12月非住宅成交套数走势图
据搜房网数据监控中心统计（截止2013年11月27日），苏州2014年商业项目入市82个，
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几乎占据2014年楼盘总推盘数的半壁江山。商业纯新盘达37个，与住宅纯新盘量不分伯仲，同时，商业纯新盘量相对2013年的24盘同比增长54%。
从上市套数来看，2014年预计约79200套（包括纯新盘和老盘推新项目）入市，商业类房源预计约18000套，相比2013年16000套商业房源的入市量还在增长。2014年的苏城商业注定不会低调。此外，2014年，各区域都将涌现各自的“领军代表”，如吴中区“繁华一座城”的万达，高新区“豪掷25亿面粉价”的龙湖天街，以及担任缔造高铁新城核心商务圈重责的圆融广场都将面市，而在这些大型综合商业体的带动作用下，新型商圈将带来新的商业格局。
5、2014年市场展望
2014年，楼市调控政策会在很大程度上影响房价变动，尤其是不动产登记、房产税如何实施以及对农村土地入市的推进，都将给这个敏感行业带来更多的未知数。从近期一系列动作来看，中央坚持调控整体平稳、推进全面深化改革的思路非常明确。不过，如何落实宏观调控，还要看相关部门和地方的具体措施。尤其是在前几年土地市场让“土地财政”赚得盆满钵满的情况下，地方政府成为楼市调控核心所在。长远来看，随着我国探索建立城乡统一的建设用地市场，缩小征地范围，未来地方政府的卖地收入有可能会出现下降。另外，地方债务的扩张加大了政府和业界对地方债务风险的担忧。
在12月24日举行的全国住房城乡建设工作会议上，住建部部长姜伟新表示，2014年的房地产调控政策将持续，并且注重调控的针对性、连续性和稳定性。同时，要继续做好房地产市场监管，坚持开展房地产市场形势分析，研究房地产市场调控的长远机制。可以预见，2014年楼市以“稳”为主，在全面深化改革的大背景下，房地产业也必将迎来更加市场化的机遇和挑战，市场供需关系将更趋良性，2014年乃至中长期房地产市场环境正在孕育变化，市场有望逐渐回归理性。
针对苏州市房地产市场而言，根据搜房网数据监控中心统计，2014年苏州全市商品房（包括吴江地区）普通住宅、别墅、商业共计约193个项目预计约79200套（包括纯新盘和老盘推
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新项目）入市，其中纯新盘入市85个，占上市楼盘量的近1/2。苏州虽然是二线城市，但是具有一线城市的发展态势，尤其苏州在全国来讲是一座宜居城市，而且投资环境和就业渠道都比较好，所以很多人都希望把苏州作为居住的地方，有这种需求在，因而苏州的房地产市场还是会比较乐观。可以预见，在没有重大政策出台之前，苏州市房地产市场2014年将会延续2013年的势头，稳中有升。
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