某商住综合大楼市场研究报告

第一部分 报告概要

一、调研说明

（一）市场研究的背景与目的：

1、市场调研的背景：

随着城市化进程的不断加快，株洲市房地产市场已逐步形成；目前尚处于初级发展阶段向中级过渡，高、中、低档工程具备。株洲银基房地产有限公司拟在中心广场原市旧址开发一房地产工程。目前株洲银基房地产有限公司已全面展开株洲市房地产市场调研工作，并进入到运营状态。

2、市场调研的目的：

旨在通过对株洲市房地产及本工程的市场基本情况进行市场调查研究，以便加深我们对总体市场的认识，同时也便于公司高层决策者在进行具体的工程规划、开发运作时，有效地对株洲房地产市场的供应与需求情况、目标消费群体的生活方式和需求特点、市场容量与发展空间、市场发展趋势等作出宏观的掌控与准确的判断，从而有利于对拟开发的工程从开发规模、档次、进度、市场目标定位到营销策略、价格策略、成本构成、宣传推广手段等方面及时进行决策，并对今后的相关工作给予倾向性指导。

（二）市场调研的方法与方式 1、市场调研方法：

A、访问法

B、观察法 C、随机抽样 D、逻辑推导 2、资料的收集方式：

A、网上信息收集、资料汇编整理

B、统计局、房地产等单位数据与信息检索、收集 C、现场采盘（调查） D、同行等业内人士访谈 E、生活圈内目标消费者访谈

（三）市场研究的方向与内容：

本次市场调研的方向与内容主要是湖南省、株洲市基本综合情况；长株潭城市群远景发展规划；株洲市区域经济环境分析；湖南省与株洲房地产市场的发展状态与趋势方面所表现出的主要征象，株洲市房地产市场供给与需求分析、土地开发情况以及分物业市场分析等。具体内容，详见此后章节。

（四）本次市场调研时限：

2004年3月1日——3月18日

二、咨询报告结论精要

、

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2003年，全市实现国内生产总值383.1亿元，人均GDP达1270美元。

2、株洲市近年来财政收入平稳上升，自2002年起，随着城市化进程的不断加快，财政支出开始大于收入。

3、2003年株洲市全年完成GDP383.1亿元，同比增长11.1%，增速同比上年加快0.3个百分点，比全省平均水平高出1.5个百分点。株洲市全市人均GDP达到10500元，比上年增加856元，突破万元大关，按汇率折算达1270美元。

4、2003年株洲市城市居民人均可支配收入为8786元，同比增长10.7%；城市居民人均消费性支出6760元，同比增长8.1%。农民人均纯收入为3029元，同比增长5.6%；农民人均生活消费支出为2331元，增长14.2%。年末全市城乡居民人均储蓄存款6515元，比上年增加1131元。

5、2004年湖南省房地产市场依然蕴藏着巨大的发展潜力。 6、株洲房地产总量扩张强势十分明显 7、株洲房地产开发建设整体水平提高 9、商业地产投资掀起高潮

10、株洲房地产业的持续向好和消费者购房热情的快速释放、良好发展空间引来大资本以及与环境因素等是株洲房地产市场快速增长的深层原因

11、开发存在短期行为、负债经营风险存在、土地经营不够规范、开发经营矛盾显现是

株洲市当前房地产开发存在的主要问题

12、2003年株洲房地产完成开发土地面积凸显快速增长之势。 13、开发建设和居民购房积极性在株洲并驾齐驱并空前高涨。 14、商品房的有效需求保持了较高的增幅，市场供、求两旺。

15、目前株洲市在建、在售的住宅楼盘开发面积约为153.63万平方M，约计21个楼盘，平均起价约为1279元/平方M，均价在1400元/平方M左右，其均价和起价有上涨现象，且幅度较大。

16、别墅工程在区位分布上，大部分别墅分布在郊区；在工程设计上，多为别墅、联排别墅、花园洋房或小高层高档住房组合成的综合性社区，纯别墅工程较少，且建筑密度大。

17、目前株洲市在建、在售的商住楼面积约为0976㎡，户型面积在110—250㎡之间，平均起价约为1534元/平方M，平均均价约为1695元/平方M。其主要特点：高容积率、低绿率；户型设计偏向于居住；停车位数量少、缺乏商务配套。大部分工程对目标客户群不明确，市场局面混乱，在营销推广中目标诉求不明确。

18、目前株洲市的专业写字楼很少，仅有新一佳保利大厦较为专业，从其销售情况来看较受投资者的青睐；保利大厦写字楼部分基本售完，其均价约为3060元左右。在今后，株洲写字楼市场将会迎来一个很好的发展机遇。

19、预测2004年株洲市房地产开发投资仍有较强的后劲，但增幅比上年有所减缓，预计可到三到四成左右。

第二部分 株洲市自然与人文背景综述

一、株洲简况

株洲，古称建宁，位于湖南省东部，湘江中游，东经120°57'-114°07',北纬26°03'-28°01',是湖南、株、潭\"金三角\"的重要一极。现辖炎陵县、茶陵县、攸县、醴陵市、株洲县和荷塘区、芦淞区、石峰区及河西高新技术产业开发区。总面积11272平方公里，人口369万。

株洲市历史悠久。中华民族的始祖炎帝神农氏，曾在这里教民耕种，遍尝百草, 后葬于“茶乡之尾”(今酃县塘田乡)。三国时吴在此设立建宁县，后历经沧桑， 几度变迁。建市前夕为湘潭县辖一个仅几千人口、几十万元工业总产值的小镇。1951年成立专辖县级市，1956年升为省辖地级市，1983年实行市管县，由单辖株洲县扩充辖醴陵市、攸县、茶陵县、炎陵县(原酃县)。

株洲市有着光荣的传统。老一辈无产阶级家、朱德、李立三、谭震林等曾在这里从事过实践活动。炎陵县、茶陵县为湘赣根据地的重要组成部分。

株洲市地处湖南省中东部，是中国南方重要的交通枢纽，具有铁、公、水、空综合运输能力。京广、浙赣、湘黔3大铁路干线在此交汇。株洲火车站为全国10 大客运站和7大零担货物中转站之一。 株洲北站是江南最大的路网性编组

站。株洲市已成为中国江南最大的铁路枢纽。公路四通八达，106、320国道及连接湘赣闽3 省的三南公路穿境而过。

株洲市是中华人民共和国成立后迅速崛起的工业新城。50年代，国家安排的重点建设工程，株洲市就有5项。 现在全市共有核算工业企业1700 家， 其中大中型企业56家，有6家大型企业跻身于全国500家大型企业行列。在湖南、 省的正确领导下， 株洲市人民经过40多年的艰苦创业，株洲市已逐步建设成为江南内陆腹地的高效农业基地，商品集散基地，高新技术产业基地和交通信息中心。

二、各区人口及面积（人口密度）

1、截止2002年底，株洲市总人口369.40万人，人口密度327人/每平方公里，其中男性190.13万人，女性179.27万人；非农业人口98.05万人，农业人口271.35万人，人口自然增长率为5.22‰。全市土地总面积11272平方公里，

其中城区面积2平方公里。具体分布如下：

人口状况与面积

年 末 地 区 全市 市辖区 荷塘区 石峰区 芦凇区 天元区 株洲县 总户数 （户） 年 末 总人口 （人） 男（人） 女（人） 1901311 398168 1144 130584 98560 130 226703 1792680 374040 106158 118358 942 882 210580 总人口中 总人口中 土地面积 （平方公里） 11272 2 159 161 66.7 150 1381 人口密度（人/平方公里） 327 1425 1390 16 27 727 317 1020772 3693911 232650 340 74986 59812 33512 121051 772208 221052 2442 193202 109012 437283 攸县 茶陵县 炎陵县 醴陵市 205652 146686 50945 263788 750281 562060 176713 9946 385659 288223 90329 512229 3622 273837 86384 483217 26 2500 2030 2157 282 225 87 446 （数据来源：《株洲统计年鉴》）

2、近三年人口自然增长率约为4.‰，人口死亡率约为5.28‰，大于人口自然增长率。由此可以看出，在今后几年内，人口不会出现大幅增长，人口增长将出现一个平稳的增长趋势。

（数据来源：长沙统计年鉴）

三、株洲市总体规划

《株洲市城市总体规划（2001--2020）》将城市功能定位于南方重要交通枢纽、高新技术产业为先导的新型工业基地、中南地区重要的商贸和现代物流中心、炎帝历史文化纪念地的城市总体规划，分别对市域城镇和中心城区进行了规划。

在市域城镇发展规划中，分别从经济区划分、行政区划调整、基础设施规划、环境保护及生态建设规划等11个方面做出详细规划。到2005年，实现对现有城镇体系格局的初步调整；到2010年，城镇体系空间结构初步形成网络状结构，攸县撤县改市，成为市域次中心

城市；2020年，形成完整的市域城镇体系。2005年市域城市化水平达到42%，2010年达到50%，2020年达到60%。

中心城区从城市建设用地、综合交通、绿地系统、排水工程、供电工程等多方面做出总体或专业规划。此规划通过近期加强城市基础设施建设；新区建设重点向河西发展，完善天台高科园建设，启动栗雨高科园开发及中心区公共设施工程建设；河东重点发展枫溪生态城、田心高科园等。对芦淞市场群、南岳岭片区等旧城和社区实施整体渐进的更新，搬迁或改造污染严重及对城市安全构成威胁的工厂、仓库等设施；加快市区物流中心配套设施的建设等，逐步提高城市的综合服务功能，为株洲建立现代化物流产业打好基础。

四、长株潭城市群远景发展规划

（一）长株潭现状介绍

1、构成：长株潭地区地处湘江下游，包括3个地级市、4个县级市， 8个县，162个建制镇，362个集镇。长沙、株洲与湘潭三市市区毗邻的，以三市市区为中心、南北长90公里，东西宽50公里的范围，是人口和产业体系的重心，构成了长株潭城市群的核心区。

2、位置：东与江西为邻，西与益阳、娄底相连，北与岳阳接壤，南与衡阳、郴州交界。 3、面积：三市土地总面积28106平方公里，占全省的13.27%。

4、人口：2002年总人口1249.66万人，占全省的18.85%；2002年三市市镇非农业人口为535.14万人，占全省市镇非农业人口总数的25.23%，城镇化水平为41.62%，远高于全省同期城镇化水平32%，与全国同期平均水平相比，也高出5.82个百分点。

（二）长株潭城市群发展目标

长株潭城市群发展目标，是适应经济全球化、区域经济一体化的潮流，构筑基础设施一

体化、产业一体化、市场一体化、城乡一体化的总体格局，建成有一流环境品质和现代化城市运转效率，具备集聚容纳公司和国家首脑机构能力的城市连绵区。

远景长株潭城市群将逐渐发展成为我国中西部地区主要城市连绵区，并形成空间布局合理、功能分区明确、人居环境优美、人地关系协调的特大网状城市空间结构。三市主城区及中间地带共同构成城市连绵区的核心区，核心区面积约4500平方公里，其空间布局结构为以湘江和现京珠高速公路为主轴的带状组团式结构。

预计到2020年，长沙市区的人口总数达到350万人，土地面积为350km；株洲的城市人口为100万人，土地面积为100km；湘潭的人口为90万人，土地面积为90km。到2020长株潭的人口总数达到450-470万人。

（三）长株潭城市群与市域城镇体系规划

长株潭城市群包括3个地级市、4个县级市、8个县、162个建制镇。三市土地总面积28106平方公里，占全省的13．3％；2002年三市国内生产总值

1428.45亿元，增长11.7%，高出全省2.7个百分点，三市国内生产总值占全省国内生产总值的比重为32.8%，比上年高0.4个百分点。

纵观国内外城市群发展历史和现状，分析长株潭城市群远景发展，可以预见，长株潭城市群将顺应经济全球化、区域经济一体化的潮流，远景发展成为有一流环境品质和现代化城

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市运转效率，具备集聚和容纳公司或国家首脑机构能力的城市连绵区。该连绵区以三市主城区及中间地带长约90公里、宽约50公里、面积约4500平方公里范围为核心区；2050年左右，核心区城市人口可能达到800～1000万人。

核心区较理想城市空间布局结构应为：以湘江和现京珠高速公路为主轴的带状组团式结构。该结构的选择是通过多技术方案论证比较得出的，它以湘江和现京珠高速公路为主轴，从单中心向多核城市转变；三市向心发展，并逐渐演变成为具有很强集聚效应的城市连绵区。该技术方案为推荐技术方案，优点是保持了良好的生态环境，三市联系紧密，由于发展重点在河东，基础设施条件较好。

第三部分 株洲市区域经济环境分析

一、城市宏观经济行综合分析

（一）经济发展水平（株洲市近年财政收入与支出分析）

2003年，株洲市全市共实现财政收入27.9亿元，比2002年增长15.6%；固定资产投资快速增长，全年完成全社会固定资产投资105亿元，首次突破100亿大关，比上年增长26.4%；合同利用外资和实际利用外资均有较大幅度增长，保险市场、信托投资、期货交易、证券交易、外汇交易日趋活跃。

35302520151050(亿元)31.827.7827.924.4322.721.99收入支出2001年2002年2003年株洲财政收入与支出比较图

由上图可以看出，株洲市近年来财政收入平稳上升，自2002年起，随着城市化进程的不断加快，财政支出开始大于收入。 （数据来源：《株洲统计年鉴》）

（二）城市宏观经济运行状况分析 1、国内生产总值

据初步统计，2003年株洲市全年完成GDP383.1亿元，同比增长11.1%，增速同比上年加快0.3个百分点，比全省平均水平高出1.5个百分点。其中，第一产业实现增加值50.6亿元，同比增长3.5%；第二产业实现增加值187.8亿元，同比增长13.5%；第三产业实现增加值144.7亿元，同比增长10.8%。三次产业的结构比例为13.2:49:37.8，其中，一产业比重比上年下降1.7个百分点，二产业比重比上升0.5个百分点，三产业比重比上升1.2个百

分点。株洲市全市人均GDP达到10500元，比上年增加856元，突破万元大关，按汇率折算达1270美元。 2、农业

全年实现农林牧渔业总产值77.9亿元，同比增长3.6%，增幅同比提升0.4个百分点。 3、工业、邮电、交通

工业生产加速发展。2003年株洲市完成工业增加值157.8亿元，增长12.5%。其中规模以上工业增加值90.3亿元，增长18.4%，增幅比上年提高2个百分点。轻工业增加值19.4亿元，增长26%，重工业增加值70.9亿元，增长16.5%；国有及国有控股企业增加值62.2亿元，增长16.7%；股份制企业增加值34.6亿元，增长28.9%；外商及港澳台企业增加值5.1亿元，增长53.9%。

经济效益大幅提升。2003年全市规模工业经济效益综合指数达到102.1%，比上年提高10.2个百分点；总资产贡献率7.14%，比上年提高0.5个百分点；资本保值增值率111.1%，提高0.9个百分点；流动资金周转次数1.44次，比上年加快0.15次；成本费用利润率3.4%，提高0.3个百分点；全员劳动生产率38560元/人，增长44%；全年销售收入过亿元的企业36家，利润过千万的企业21家，分别比上年增加7家和6家。

交通运输、仓储和邮政业加快发展，综合服务水平不断提高。全年实现交通运输、仓储和邮政业增加值40.4亿元，比上年增长9.5%。

4、固定资产投资

2003年，株洲市全社会完成固定资产投资额105亿元，首次突破100亿元大关，比上年增长26.4%，其中：国有及其它单位投资74.9亿元，增长27.2%；非国有经济投资28.2亿元，增长20.1%。在非国有经济中,外商、港澳台、联营、股份制经济投资5.7亿元；城镇和农村集体投资13.33亿元，增长24.5%；城镇和农村个体投资16.62亿元，增长21.3%。按经管渠道分，基本建设投资22.3亿元，增长3.5%；全年完成更新改造投资32.1亿元，增长26.4%；房地产投资18.5亿元，增长94.4%。地方工程投资59.2亿元，增长31.3%；工程投资15.7亿元，增长13.6%。年内新开工工程3个，增长2.6%，竣工工程343个,增长14%。在国有及其它投资中，第一、第二、第三产业分别完成投资1.05亿元、28.4亿元、和45.47亿元，分别比上年增长39.3%、5.4%和109.5%。十大重点工程完成投资14.9亿元。

（数据来源：株洲统计年鉴）

12010080604020010558.2669.1283.332000年2001年2002年2003年全社会固定资产投资（单位：亿元）5、国内市场与对外贸易

国内商品市场销售活跃。尽管经历了“非典”的考验，株洲市消费品市场整体运行仍保持稳步增长，新的消费热点逐步形成。全年社会消费品零售总额140.1亿元，比上年增长10.6%。按销售地区分,城市实现零售额83.6亿元，增长11.6%；县城实现零售额19.11亿元,增长10.3%；县以下实现零售额37.3亿元,增长

8.5%。按行业分,批发、零售贸易业实现零售额120.7亿元 ,增长11%；餐饮业实现零售额16亿元,增长12.1%；其它行业实现零售额3.1亿元，下降7.2%；按经济类型分，公有制经济实现零售额28.9亿元,增长8.6%，其中国有及国有控股经济实现零售额16.2亿元,增长4.8%；个体经济实现零售额68.2亿元,增长10.7%。私营经济实现零售额39.8亿元，增长10.5%。商品交易市场交易活跃。至年末，全市共有商品交易市场262个，全年成交额120亿元，比上年增长10.8%，其中农副产品市场成交额36亿元，增长9.9%。大型市场、连锁超市等新型业态显现巨大活力，2003年全市亿元市场11家，成交额92.3亿元；列入限额以上批零贸易企业统计的23大类商品，销售上升的有21类，其中，18类商品增长达到两位数，限额以上贸易企业汽车零售额增长160%，通讯器材零售额增长69.1%，书报杂志类零售额增长25.8%。

对外贸易、招商引资成就斐然。今年以来，我市加快对外开放步伐，各经济主体积极拓展国际市场，对外出口明显加快。据海关统计,全市进出口总额4.97亿美元，增长30.8%，其中出口3.65亿美元，增长19.5%，分别比上年提高40个和28个百分点，在全省出口总额中的比重达17%。；进口1.32亿美元，增长75.7%。出口产品结构进一步优化，全年机电产品出口1.12亿美元，增长33.1%，占全市外贸出口总额的比重由上年的27.7%提高到30.7%。出口市场多元化战略效果明显，在主要出口市场中，对日本、欧盟、拉丁美洲及非洲增幅均在25%以上。全市实际引进以民间资本为主体的内资272项,其中1000万元以上工程30个,实际利用内资30.4亿元，增长48.5%；新批外商投资企业42家,其中

中外合资25家、中外合作2家、外商独资15家，实际到位外资9007万美元,同比增长26.4%。

6、财政、金融——补交金融方面的指标数据

2003年，株洲共实现财政总收入27.9亿元，比上年增长15.6%；一般预算收入16.8亿元，增长13.2%；其中，3.1亿元,增长17.6%；营业税3.2亿元，增长21.1%；个人所得税0.77亿元，下降0.58%；城市维护建设税1.04亿元，增长12.3%；房产税0.6亿元，增长12.7%；契税0.4亿元，增长99.8%；此外，9个区县（市）财政收入增幅均在10%以上。全年财政总支出31.8亿元，比上年增长14.5%。其中，基本建设支出1.45亿元，增长23.4%；抚恤和社会福利救济支出1.2亿元，增长35.1%；城市维护费用支出3.3亿元，增长67%。 7、物价、人民生活

城乡居民生活水平明显提高。2003年,全市居民人均可支配收入8786元，比上年增长10.7%，其中劳动报酬收入、财产性收入、转移性收入分别增长10.1%、42.9%和10.1%；城市居民恩格尔系数为34.8%,下降0.8个百分点；城市居民生活消费性支出6760元，增长8.1%，。

(数据来源：株洲市统计局)

二、城市及各区的居民收入水平、消费水平和消费结构 （一）近三年株洲市人均收入发展走势

提高人民生活水平是经济发展的根本性目的之一，株洲市人民整体生活水平在城市综合经济实力快速提升的同时同步上升。2003年，城市居民人均可支配收入为8786元，同比增

长10.7%；城市居民人均消费性支出6760元，同比增长8.1%。农民人均纯收入为3029元，同比增长5.6%；农民人均生活消费支出2331元，同比增长14.2%。年末全市城乡居民人均储蓄存款6515元，比上年增加1131元。

近年来城市居民人均可支配收入、城市居民人均消费性支出发展变化情况如下图：

（单位：元/人）1000080006000400020000200020012002200368557072435683793462556760城市居民人均可支配收入城市居民人均消费性支出8786城市居民人均可支配收入 （数据来源：《株洲统计年鉴》及株洲统计局）

（二）近三年株洲市GDP的发展走势及每年人均GDP

GDP作为社会生产的最终成果，是衡量一个地区经济实力的综合指标，社会事业的发展，人民生活质量水平的提升，都必须建立在经济发展的基础上。据初步统计，2003年株洲市全年完成GDP383.1亿元，同比增长11.1%，增速比上年加快0.3个百分点。

1、国内生产总值

2、人均国内生产总值

数据表明，近年来株洲市人均国内生产总值以每年9.73%的平均速度稳步增长。

第四部分 株洲市区域房地产市场宏观分析

一、湖南房地产市场综述 (一)2003年形势分析

2003年全省房地产开发投资持续高速增长，房地产开发规模日益扩大，住房消费需求强劲，房地产信贷增长迅速，商品房价格稳步攀升，经济适用住房空置面积下降，房地产市场购销两旺，市场供给与需求总体平衡，房地产业持续快速发展，进一步扩大了消费需求和投资需求，拉动了国民经济增长。根据2003年1-12月统计资料分析，主要呈现以下特征：

1、房地产开发投资持续高速增长。全省共完成房地产开发投资230亿元，比上年增长52.4%，投资额居全国第十四位，投资增速居全国第五位。其中，长沙市完成房地产开发投资110.8亿元，增长35.9%，占全省开发投资的48.2%。

250200150100500亿元历年房地产开发完成投资图230150.942.155.574.8106.4341997199819992000200120022003

（资料来源：湖南统计年鉴及湖南省建设厅）投资高速增长的主要原因：一是新注册企业迅速增加，新增327家，总数达1986家，增长19.7%，企业自筹资金97.2亿元，增长74.7%；二是房地产开发吸引大量民间资本，民营企业完成投资192.5亿元，增长61.1%，明显高于全省的平均增速，占总投资的83.7%，比上年提高了4.5个百分点；三是商业银行继续看好房地产市场，加大了信贷力度。

25002000150010005000企业数量历年房地产开发企业数量图165517601986103412124714651997199819992000200120022003

（资料来源：湖南省建设厅）2、房地产开发规模实现新突破，商品住宅占房地产市场的主导地位。全省商品房施工面积突破三千万，达到3073万平方M，增长47.4%，其中，新开工面积1466.9万平方M，增长47.6%。商品房竣工面积突破一千万，达到1146.7万平方M，增长42%。房地产开发企业适应房地产市场变化，积极调整商品房供应结构，使商品住宅成为房地产市场的主打产品。在商品房施工面积中，商品住宅2295万平方M,占74.7%，写字楼98.6万平方M,占3.2%，商业营业用房1.6万平方M,占17.6%，其它房屋137.8万平方M,占4.5%。

40003000200010000万平方米历年历年商品房施工面积图3073131815882084705110001997199819992000200120022003

（资料来源：湖南统计年鉴及湖南省建设厅）

150010005000万平方米历年商品房竣工面积图1146.757768082943284801997199819992000200120022003

（资料来源：湖南统计年鉴及湖南省建设厅）

2003年商品房施工面积构成图16.60%3.10%4.60%商品住宅写字楼商业用房其它75.70%

（资料来源：湖南省建设厅）

3、适时经济适用住房，经济适用住房空置面积降低。2003年，全省经济适用住房建设完成投资29.5亿元，比上年减少了36.3%，施工面积671.7万平方M，减少了13.3%，其中，新开工面积3.8 万平方M。竣工面积343.4万平方M，减少44.5%。销售面积235万平方M，销售收入20.3亿元，平均售价863.5元/m2 ，下跌了6.4%(长沙市平均售价1248元/m2)。经济适用住房空置31.3万平方M，下降24.8%，其中空置一年以上6万平方M，下降19.3%。全省严格经管经济适用住房的建设和销售，及时遏制了滥用优惠、滥建经济适用住房的势头，全面禁止党政机关组织职工兴建公务员小区。

806040200亿元历年经济适用住房建设完成投资图61.844.663.159.846.329.501997199819992000200120022003

（资料来源：湖南省建设厅）4、强劲的个人住房消费带动房地产信贷迅速增长。截止去年12月底，金融机构房地产各项贷款余额3.5亿元，比年初增长41.7%，占全省贷款总额9.3%，新增贷款107.3亿元，占全省新增贷款的18.2%。房地产不良贷款从2002年的14%下降到7.6%，信贷资产质量大幅度提高。个人住房消费贷款余额161.1亿元，新增贷款58亿元，比年初增长56.3%，比房地产贷款的增长速度高出14.6个百分点。消费贷款增长速度明显高于开发贷款的增长速度。

亿元历年个人住房消费贷款余额图161.1103.144.7011.7199815.219992000200120022003

200150100500199762.6（资料来源：湖南省建设厅）5、商品销售形势良好，预售面积强劲增长，价格稳步攀升。商品房销售面积达到846.9万平方M，增长40.6%，销售收入119.7亿元，增长47.9%。商品房均价1413元/ 平方M，上涨了5.2%(长沙市商品房均价2468元/ 平方M)。商品房预售面积达到387.9万平方M，

增长91.3%，定金及预售款达到72.6亿元，增长43.3%。

10008006004002000万平方米历年商品房销售面积图846.960219223784441471997199819992000200120022003

（资料来源：湖南省建设厅）

150100500亿元历年商品房销售收入图119.780.9.115.3199719.4199828.740.719992000200120022003

（资料来源：湖南省建设厅）6、房地产业对经济增长的贡献突现。房地产市场快速发展促进了经济增长。首先表现在，房地产开发投资增幅明显高于全社会固定资产投资增幅，占全社会固定资产投资的比重达到14.8%，比上年提高3点6个百分点，对固定资产投资增长的贡献率为38.8%，是投资构成中最活跃的因素，起到了火车头的作用。其次表现在，启动个人住房消费，个人住房消费信贷高速发展，个人住房消费贷款占全省个人消费贷款72.9%，住房消费成为最重要的消费热点，有效地扩大了内需。2003年房地产开发投资直接拉动经济增长1点8个百分点，占GDP比重达到5%，比上年提高了1点6个百分点，经济增长对房地产业依赖性增大。

历年房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重图20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%1997199819992000200120022003

14.80%7.00%8.90%11.20%4.90%5.00%5.90%（资料来源：湖南省建设厅）2003年全省个人消费贷款构成图1.10%12.50%13.50%个人住房贷款个人汽车贷款个人助学贷款个人其它贷款72.90%

（资料来源：湖南省建设厅）

历年房地产开发投资占GDP比重图6.00%5.00%4.00%3.00%2.00%1.00%0.00%5.00%3.50%1.10%1.30%1.60%2.00%2.70%1997199819992000200120022003

（资料来源：湖南省建设厅）

同时，必须清醒看到，湖南省房地产市场也存在一些不容忽视的问题：一是14个市、州中有5个房地产开发投资增长过猛，郴州市、怀化市、湘西自治州、株洲市及娄底市的投

资增幅超过100%。二是土地供应量增长过快，房地产开发企业大量储备土地，新购置土地面积为1550万平方M，增长52.3%，削弱了房地产市场的能力。三是商品房空置面积呈上升势头，空置面积212.4万平方M，增长24.5%，空置一年以上的49万平方M，同比增长13.4%，其主要原因：第一、部分市城市空置面积大幅度上升，长沙市增加了78.5%、衡阳市增加了112.1%、郴州市增加了82.8%；第二、许多地方竞相开发商业步行街、市场、商贸城，商业营业用房开发过度，造成大量空置，空置面积56.7万平方M，增加了84%。四是全省经济适用住房供应总量过剩，邵阳市、岳阳市、益阳市、永州市、怀化市、娄底市的经济适用房占商品住宅的比重超过50%，建得过多、过滥。

历年商品房竣工面积与空置面积比较图万平方米14001200100080060032840029415014020001146.78084801905772036201212.4商品房竣工面积商品房空置面积1711997199819992000200120022003 （资料来源：湖南省建设厅）

(二)2004年展望

党的十六大确立了全面建设小康社会的奋斗目标，湖南省已把改善和提高城乡居民的居住水平作为“全面小康”的重要内容。实现房地产市场持续、健康发展，对促进经济发展和社会进步具有重要意义。

展望2004年湖南省房地产市场，有如下有利因素：

1、当前的宏观经济形势和导向有利于房地产市场发展。2003年我国经受住了重大

疫情等严峻考验，实现了经济快速增长，改革开放和各项社会事业全面进步，良好的宏观经济形势为房地产市场的发展奠定了坚实的基础。党的十六届三中全会提出了促进经济社会协调发展的指导思想，《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号文件）进一步确定了房地产业的支柱产业地位，为房地产业持续、健康发展创造了很好的环境，房地产业正面临着难得的发展机遇。

2、城镇居民收入稳定增长，住房消费需求十分强劲。2003年湖南省城镇居民人均可支配收入达到7674元，增长10.3%，相应地城镇居民住房消费需求增长较快。住房需求正在从满足生存需要向舒适型的转变。湖南省统计局最新统计资料表明，城镇有66.2%的居民对现有住房不满意，集中反映在住房面积小，地理位置欠佳，环境、卫生、物业经管差等方面；住房消费占城镇居民消费支出的第二位，30.2%的居民有购房意向。目前湖南省城镇居民人均使用住房贷款745元，与全国城镇人均2140元相比，还有一定距离，扩大住房消费的空间还很大。只要转变消费观念，改善住房条件的愿望就可以转变为住房有效需求。

3、加快城镇化进程将创造新的住房需求。加快城镇化进程是建设全面小康社会的重要措施。根据规划，到2020年湖南省城镇化水平达到55%，城镇人口将从2002年的2214万发展到3960万，新增城镇人口1746万。这意味着每年将新增城镇人口97万。大量农村人口向城镇转移，城镇人口持续增长将会不断创造新的住房需求。

4、产业结构调整要求房地产业加快发展。房地产业属于第三产业，随着经济发展和产业结构调整，第三产业在国民经济中所占比重将逐步提高。湖南省房地产开发投资占固定资产投资的比重、占第三产业的比重和占GDP的比重，均低于全国的平均水平。尽快提高房地产业所占比重，是湖南省经济发展的客观需要。

5、汽车消费的兴起将推动住房消费升级。截止去年12月底，全省个人汽车消费贷款余

额27.7亿元，比年初增长116.4%，个人住房消费贷款余额161.1亿元，比年初增长56.3%，汽车消费与住房消费实现了同步高速增长。随着汽车走进老百姓家庭，人们的居住观念发生了深刻变化，住房更新换代将进一步加快，汽车消费将极大地促进住房消费的发展。城镇化进程的推进，城市规模日益扩大，房地产开发不断向城郊拓展，汽车进入家庭后，居民选择在城郊置业的可行性增大。

2004年房地产市场也面临着一些困难和挑战：一是国债规模压缩、货币发行量从紧、实行浮动利率及人民银行银发[2003]121号文件等，商业银行可能调整信贷，房地产开发企业贷款融资难度加大，个人住房消费贷款规模可能受限。二是随着土地经管部门上收和 “招、拍、挂”制度的推行，土地供应量受到严格，对招商引资和新企业成立会有较大影响。但由于房地产开发企业土地储备量较大，暂时不会造成投资的大起大落。三是城市房屋拆迁纠纷激增，因拆迁引起的上访增长，影响社会稳定，给旧城改造工作带来一定困难。

综上所述，2004年湖南省房地产市场依然蕴藏着巨大的发展潜力。 (数据来源：湖南省建设厅)

二、株洲市房地产市场宏观分析

（一）整体市场综合分析

近年来，恐怕没有哪个行业的发展比得上房地产业火爆。1998年颁布〈〈关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住宅建设的通知〉〉，停止住房实物分配 、实行货币分房新，公房上市、银行按揭，集团购买转化个人购买等大规模的行业行为，启动商品房消费市场，使得商品房开发高潮迭起，方兴未艾。统计数据显示，从1998年至2002年株洲地产开发投资分别增长40.87%、

18.78%、31.52%、29.87%和21.83 %，2003年在原有较高水平的基础上又再次提速，增速达到94%，显示了株洲地产业强劲的发展势头，成为近几年株洲市经济中的一个“热点”，是株洲市经济增长的推动力之一。

1、房地产总量扩张强势十分明显

这几年株洲市固定资产投资能够保持一定的增长速度，很大程度上取决于房地产开发的高速增长。从开发形势看，已进入了加速扩张时期，占全社会投资的比重逐步上升，从98年的9.73%到现在的17.6%，提高了7.9个百分点，对全社会投资增长的贡献率由98年的23.2%到现在的41.5%，提高18.3个百分点。强劲的发展形势与省内房地产业发展趋势相一致，开发总量在全省14个地市中居长沙之后，名列第二(2001年、2002年曾落后常德)，占全省的比重保持在8%左右。

单位：亿元120100806040200104.8683.3369.1251.9839.5758.261998年1999年2000年2001年2002年2003年

历年全社会固定资产投资

20.00%18.00%16.00%14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%17.60%9.73%8.79%10.32%11.08%11.42%1998年1999年2000年2001年2002年2003年历年房地产开发投资占全社会固定资产投资比重

45.00%40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%41.%23.20%22.96%15.17%5.82%13.05%1998年1999年2000年2001年2002年2003年房地产开发投资贡献率分析图

10.00%9.00%8.00%7.00%6.00%5.00%4.00%3.00%2.00%1.00%0.00%9.00%8.00%8.00%7.00%6.00%8.00%1998年1999年2000年2001年2002年2003年房地产开发投资占全省比重

（数据来源：《株洲统计年鉴》及株洲统计局）

2、房地产业的红火带动了建筑业市场繁荣

2003年株洲市房地产的建筑、安装投资达13亿元，这无疑扩大了建筑行业发展空间，

直接加大了施工企业的工作量。株洲市建筑业在房地产投资持续快速增长的直接带动下，企业规模不断扩大，生产快速增长，经济效益有所好转。2003年，株洲市具有新资质的开发企业完成总产值46.1亿元，增长16.4%。房屋施工面积512.7万平方M，增长7.1%，实现利润1700万元，增长21.4%。 3、房地产开发建设整体水平提高

这几年，株洲市房地产开发主要指标持续攀升，市场供求旺盛，成为当前经济运行中的热点。这首先是株洲市坚持标本兼治，提高城市品位、深化住房制度改革，带动了全行业的发展。在连续两年拆违47万平方M的基础上，2003年又拆违50万平方M，老屋渐渐消失、城市在变亮丽，随处醒目的广告，热情逼人。从98年参与建设的65家开发企业逐年增加到目前有业绩的99家企业，是株洲工业新城变迁的见证。目前株洲市开发工程规模是一浪高过一浪，从98年企业开发工程平均规模2716万元到2003年提高到50万元，企业开发计划投资过亿元的工程从无到有，在2002年6家基础上升至16家。开发建设整体水平有很大提高，特别是河西新区，由于较规范的城市基础设施相继建成，成为商家开发的热土，各项开发指标在全市居于领先地位。2003年开发投资达5.67亿元，三分天下有其一。开工、竣工、销售房屋面积分别增长27.5%、14.7%和26.9%。 4、商业地产投资掀起高潮

由于株洲培育和建设了享誉中南的芦淞服饰物流市场群，其商业地产是以批发和网络销售为特点，顾客面向全省和中南地区，其增值势头被开发商看好，商业房地产开发因此成为市场瞩目的一大亮点。全市开发商业营业用房面积快速增长，价格也持续看涨。五年间施工面积递增50.8%，销售面积递增34.9%，实现销售收入递增37.1%，商铺平均价格上升1.73%，有新一佳保利大厦、智超服饰广场，中南食品大市场等商业楼面市。

60504030201001998年7.1商业、营业用房供需总量分析图55.3519.9814.16.831.321.011999年0.932000年 1.72001年15.582.852002年5.施工面积（万㎡）销售面积（万㎡）2003年

（万元）1.61.41.210.80.60.40.20商业、营业用房销售额分析图1.50.650.310.440.191999年0.142000年 2001年2002年2003年1998年（数据来源：《株洲统计年鉴》及株洲市统计局）

做商业地产，要关注两个模型，一是商业模型（产品怎幺做）；二是商业地产的产品模型（做一个什幺样产品去适合商业）。在产品方面，03年市场的主流一是市场，市场的集聚效应强，容易提高行业集中度，其对地域要求不严格，但对交通、行政支持严格。二是大型商业。通常位于城市市中心，他们大量消费了临街分散商铺，提高了道路两侧的土地价值包括商业价值。由于拆迁成本和土地面积使得土地不可能做分布式商业，只有大型商业才能撑得起土地价格的要求。

但大型商业在湖南只有两条路可走：一是产权出让，分割成小门面卖出去。但规模经济（依托规模和信誉）的要求容易与产权出让产生矛盾，所有权和经管的分离易造成不能统一经管的局面；二是使用权出租，这样做的问题是使得投资的形态转变为物业投资，只能靠租金来收回。

因此，新兴的商业地产要学会抓住合理二字：既对土地的合理使用，价格的合理确定、利润的合理追求，对一个商业地产来说，合理是内核，最高、最好都说不上，商业地产的发展方向要在合理上做文章。合理性的另一个要求是要把预期控制住，开发商要沉得下心，心态要平和，因为商业炒作的空间大，但一旦受到伤害，伤害也会更大。

（二）株洲楼市发展状况分析

城市的发展，离不开房地产业的发展。这几年，湖南省的房地产发展迅猛，作为大物流、大市场闻名的株洲，房地产开发日趋成熟。从住宅和商铺来看，开始由过去单一的原始开发趋向做精品、品牌，注重完善的物业经管。

株洲市房地产业已连续走过了几个“黄金年”，成为拉动国民经济增长和扩大内需的重要产业之一，为经济发展做出了积极贡献。2000年、2001年，全市完成房地产开发投资分别为6．01亿元和7．81亿元，2002年又完成投资9．52亿元，房地产施工面积达192．61万平方M，其中，新开工面积109万平方M，2003年上半年更是呈现了大幅度增长，仅2003年上半年株洲市完成房地产开发投资9．4亿元，接近2002年一年的水平。

在商业地产方面，芦淞市场群的改造升级如火如荼，智超、中国城、银谷等工程相继问世，规模都在3万平方M以上，价位都比较高，一楼价位一般都是2万／每平方M以上，中国城售价甚至达到4万元／每平方M，在长沙都少见。更有超大型的中南服装交易广场，单店面积20万平M，为打造成株洲这一中国服装名城写下了浓墨重彩的一笔。

住宅方面，一批具有海派、广派和欧陆风格的高档住宅区在株洲拔地而起，每平方M售价突破了1800元以上。新楼盘规模普遍扩大，开发面积在3万平方M以上的企业达到15家之多，10万平方M以上的开发都超过了10家。一些经典楼盘相继问世，如：海创·明珠花园，湘江四季花园、湘银家园等，株洲正在成为湖南房地产开发的又一亮点城市，株洲楼市正迈进康庄大道。

在房地产繁荣的同时，有关房地产泡沫的担忧也越来越多，而株洲的房地产发展从目前来看，可以说还处于一个供不应求的状态。

株洲是一个70多万人的中等城市，工业基础较好。根据我市“十五”规划和中长期发展计划提出的城市化发展目标，到2010年株洲市城市人口将达到90万，拓展城市发展空间，尽快把株洲建成百万人口，百平方公里城区的大城市，净增人口24万人，至少增加384万㎡的住房供应。从取向、消费主体、投资来源和市场供求状况来判断，目前市场因素成为株洲市房地产业的主导力量，这一轮房地产业增长是建立在有效需求基础上的，尚属健康和基本有序的增长。

房地产开发要让老百姓真正得到实惠。而株洲的实际情况是许多拆迁户买不起商品房。因此，二手房市场的启动成为重中之中。2002年，株洲率先在全省把交易综合税费降到1．5左右，当时三天的房交会，房改房上市交易量相当于全年的总和。

2003年又取消了房改房上市准入证，使得株洲市房改房市场风生水起，商品房消费也随之水涨船高。2003年上半年，株洲市房产经管局再次将住房交易手续费平均下调60％，大大刺激了居民的购房热情，促使株洲住房交易量节节攀升，城区商品房空置率大幅下降，目前，空置率不足10％。

据了解，针对株洲旧城改造的拆迁安置现状，明年、后年有5000多户拆迁户面临住房难问题。株洲市决定由房产局牵头，选定200多亩地，建一个经济适用房小区，用于解

决城市贫困户的住房难题。此外，相关部门可能借此机会把廉租房、经济适用房、商品房这一完整的住房供应体系不断完善。

（三）株洲房地产市场快速增长的深层原因

据了解，今年株洲房地产开发投资和销售面积、销售总额等经济指数，均比去年同期实现１倍以上增长，各项开发投资主要指标远高于湖南省平均水平。从今年的开发总量看，株洲占全省总量的9.06%，排名超过常德，紧追省会长沙之后，增幅高于全省平均增速86.5%；从销售情况看，株洲市商品房销售面积比全省平均水平高70.7%，总量居全省第2位；商品房销售总额比湖南省平均水平高35.25%，总量居第3位。更值得一提的是，所有开发工程的环境、功能、质量、服务均有大幅度提高，行业景气状况创历史最好水平。究其原因，主要有以下几点：

1、株洲房地产业的持续向好和消费者购房热情的快速释放，也促成了株洲楼市销售的兴旺

近两年来，商业房地产开发，已成为市场瞩目的一大亮点，智超时尚广场、株洲汽车城、滨江休闲商业广场、中南食品大市场、新一佳保利大厦等大手笔运作，均受到市场热情追捧，商业用房的销售比去年同期增长3倍多。受此影响，全市商品房销售的综合平均价已突破每平方M1200元，正在步步逼近每平方M16元的全省平均水平。

2、有效需求抬升繁荣

株洲房地产的高速增长，始终是建立在有效需求的基础之上。其一，由于市场日渐规范，市民购房信心指数日渐攀升，购房能量得以充分释放；其二，市民安居需求，正在日益追求宽敞、大气的舒适化的生活潮流，许多市民已经在换购第二套甚至第三套住房；其三，由于株洲培育和建设了享誉中南的芦淞服饰物流市场群，其商业地产是以批发和网络销售为特点，顾客面向全省和中南地区，因此其增值势头继续看好。随着年初出台的株洲市房地产业五年规划的实施，预计在3～5年内，株洲房地产仍将在“快车道”加速运行。到2008年，株洲市区人均住房面积将达30平方M，房地产业增加值将占全市GDP的6%。

分析认为，购房热情高、销售势头旺，是刺激株洲楼市快速增长的主要动力。近年来，

株洲在允许公房出售、“松绑”房改房、全面开放住房二级市场、金融倾斜等方面，迈出了实质性的改革步伐。去年，全市房地产交易手续费降低了60%，取消了房改房上市准入证和需原产权单位同意两道程序，房改房上市交易综合税费降到1.5%左右。二手房市场的日益活跃，促进了商品房市场的快速升温。截止到2003年8月，株洲市房地产完成开发投资12.73亿元，增长1.52倍，完成土地开发投资0.68亿元，增长6.52倍。竣工房屋面积57.5万平方M，增长1.26倍；销售房屋面积38.14万平方M，增长1.4倍；实现销售收入4.2亿元，增长1.45倍；而一年以上的空置面积则由上年的9.万平方M，减少到目前的4.58万平方M。这表明，开发建设和居民购房积极性在株洲并驾齐驱并空前高涨。

3、良好发展空间引来大资本

旧城改造和拆迁步伐加快，市政工程路网与城市公用设施建设全面铺开，也为株洲房地产开发注入了新的活力。芦淞市场群的升级改造，石峰大桥、快速环道、建设路、新华西路、文化园等一大批工程的竣工和完善，一方面促进了株洲城市面貌的改善；另一方面也带动了区位土地的增值和房地产的升值，拓展了房地产开发投资空间。以火车站为中心的旧城改造区域，河西新区、建设路、新华路两侧和快速环道竣工路段的一些交汇地段，已逐步演变为房地产开发的热点地区。

良好的投资环境吸引外埠资金加速流入，大工程不断增多，非国有资本主宰开发市场，是株洲房地产发展的又一特色。株洲、市一直把房地产业作为实施城市发展战略的支柱产业，并把提供一流的公共服务、创造一流的发展环境、建设一流的投资洼地，作为刺激房地产业实现跨越式发展的“助推器”。房产经管部门不仅在简化行政审批手续、推行产权经管一体化、实施多部门联合办公和“一条龙”限时服务等方面快人一步，在降低税费门槛、规范市场经管、优化流通环境方面同样可圈可点。因此，株洲房地产业是近年来招商引资的最大“赢家”，众多外地资本纷纷流向市区旧城改造工程和住宅建设。目前，全市已开工的工程中，有9个投资过亿元，有27个投资超过5000万元，而其中来自外地和非国有单位的投资比重达80%。

4、与环境因素

据了解，株洲市近年来在允许公房出售、房改房松绑、全面开放住房二级市场、金融倾斜等方面做出了实质性的探索。2002年，株洲市房地产交易手续费降低了60%，取消了房改房上市准入证和需原产权单位同意两道程序，房改房在未取得国土使用证的情况下，可以先凭房产证过户再补办国土证手续，房改房上市交易综合税费降到1.5%左右，这一系列措施对一二级市场的相互联动效果明显。2001年，株洲市的二手房市场初步启动，全年成交400余套；2002年，二手房市场全面开放，全年成交量为达1.26亿元，共1381宗，26.57万平方M。仅2003年1～5月份，二手房交易935宗，面积达33.78万平方M，接近于2002年的全年成交量。二手房的大量交易为新房市场储备了大量的消费资本。虽然株洲市的经济在快速发展，但要完全跟上房地产的开发速度，显然还是不够，况且房屋是种耐用大型消费品，要积累这样的消费能力，不是短时间能够形成的，那幺，新房市场的消费资本和消费群体从哪里来呢？当然只能从换房和投资者中寻找，而使换房者和投资者手中的资本能够迅速形成不断流动的消费能力的动能，则来自于其中的枢纽发动机——二手房的活跃。

旧城改造和拆迁步伐加快，市政工程路网与城市公用设施建设全面铺开，为株洲房地产开发注入新的活力。芦淞市场群的升级改造，石峰大桥、快速环道、建设路、新华西路、文化园等一大批工程的竣工和完善，一方面促进了株洲城市面貌的改善；另一方面也带动了区位土地的增值和房地产的升值，拓展了房地产开发投资空间。以火车站为中心的旧城改造区域，河西新区、建设路、新华路两侧和快速环道竣工路段的一些交汇地段，已逐步演变为房地产开发的热点地区。

（相关数据来源：株洲市房产经管局）

（四）株洲市当前房地产开发存在的问题 1、开发存在短期行为

从株洲市房地产开发企业的发展现状看，仍缺乏长期开发理念，存在短期行为。一些企业仅仅是个工程公司，缺乏有效的资源储备和可持续发展理念。表现在多数企业仍选择的是开发模式，大多把精力放在找机会做工程，寄希望于拉关系，搞地皮，没有脱离出初级的开

发模式的轨迹，等一个开发周期过去后，部分公司便悄然出局，生存周期短暂。一部分企业仍维系在母体以下经营，市场观念淡薄，开发的楼盘小，户型差，与目前提倡规模经营相背离，制约了株洲市房地产的高质量地向前发展。

2、负债经营风险存在

目前一些房地产企业的经营状况令人担忧，靠长期贷款高负债经营。在注册的1家企业中，活跃在市场上的不足百家，从有开发业绩的99家企业所筹集的开发资金来看，自有资金占16.5%，提高1个百分点，虽然自有资金比上年有所增加，但国内价款及购房定金及预收款仍占到资金的.9%，并提高了4.4个百分点。2003年全市房地产企业的亏损面达44.4%，提高近4个百分点。目前，房地产业受到普遍关注，其主要是房地产企业对金融机构的依赖程度提高，截至2003年底，株洲市房地产贷款余额9.3亿元，增长近六成，占银行总贷款余额的4.3%，株洲市房地产开发中紧密的银企关系容易使房地产投资风险瞬间转化为银行信贷风险，这种教训在东南亚地区就曾发生过，因此，负债经营的风险不容忽视。

3、土地经营不够规范

2003年房地产企业购置土地面积为77.77万平方M，同比增长90.2%，五年内平均递增48.2%，同时完成土地开发面积38.92万平方M，增长23.7%，平均递增20%。土地购置与开发快速增长，不排除部分企业圈地占地，有投机因素。为规范土地经营，2004年将改革国土资源经管体系，变条块共管为垂直经管，株洲市也出台了严格的规定，推进了经营性用地制度改革，旨在建立公开、公平、公正的土地市场。目前株洲市仍缺乏公开、详尽的土地出让转让信息系统，很难防止由于信息不对称所引起的不公平竞争情况的发生。地方将严厉打击企业擅自更改土地用途，只购买不开发、转手倒卖行为，提高对土地的控制力。

4、开发经营矛盾显现

株洲市房地产开发正处于方兴未艾阶段，但一些开发经营矛盾已开始显现，主要有：一是总量扩张与空置增加的矛盾；二是投资高速增长与资金不足的矛盾；三是城市建设与房地产开发的拆迁难，拆迁户与开发商之间的利益矛盾；四是消费者想买与不敢买的矛盾。

（五）株洲市房地产市场供给状况分析

1、历年房地产完成开发土地面积分析

（万㎡）4035302520157.1210501997年1999年2001年2002年2003年历年完成开发土地面积分析图38.9221.331411.

(资料来源：《株洲统计年鉴》)

从上图可以看出，1997～2002年株洲市完成土地开发面积平均在十几万平M左右，而2003年却实现了高速增长，完成土地开发面积达38.92万平方M。不过，开发面积的快速增长应与市场容量形成正比关系，否则，必将导致过剩现象，甚至出现房产“泡沫”。另外，开发面积的快速增长也对房地产开发有了更高的要求，这就要求在房地产开发过程中，应避免同质化竞争，找准定位，合理开发，有效避免风险。

2、历年房地产投资情况分析

2003年全市房地产开发投资虽受非典影响，但株洲作为“非疫区”，投资者信心并未减退，表现出较为强劲的增长态势，2000年、2001年，全市完成房地产开发投资分别为6．01亿元和7．81亿元，2002年又完成投资9．52亿元，房地产施工面积达192．61万平方M，其中，新开工面积109万平方M，2003年上半年更是呈现了大幅度增长，仅2003年上半年株洲市完成房地产开发投资9．4亿元，接近2002年一年的水平。截止到2003年8月，株

洲市房地产完成开发投资12.73亿元，增长1.52倍，完成土地开发投资0.68亿元，增长6.52倍。竣工房屋面积57.5万平方M，增长1.26倍；销售房屋面积38.14万平方M，增长1.4倍；实现销售收入4.2亿元，增长1.45倍；而一年以上的空置面积则由上年的9.万平方M，减少到目前的4.58万平方M。这表明，开发建设和居民购房积极性在株洲并驾齐驱并空前高涨。

历年株洲房地产开发投资完成情况1412108201999年2000年2001年2002年2003年1-8月4.576.017.819.5212.73完成投资（亿元） (数据来源：《株洲统计年鉴》)

3、历年房地产供给情况分析

伴随房地产开发的强力增长，房地产施工面积继续上扬，截止2002年底，株洲市房屋施工面积192.61万㎡，竣工房屋面积57.63万㎡，施工房屋面积比2001年同期增长23.21%，竣工房屋面积比2001年下降27.09%。

万平方米历年商品房施工面积图192.61135.69156.3325020015010050075.7590.76102.451997年1998年1999年2000年2001年2002年

（资料来源：《株洲统计年鉴》）

万平方米历年商品房竣工面积图79.0462.1847.537.3357.63908070605040302010026.591997年1998年1999年2000年2001年2002年

（资料来源：《株洲统计年鉴》） （六）市场需求分析 1、商品房销售情况分析

2002年，株洲市全市商品房成交面积40.96万㎡，成交金额4.75亿元，分别比去年同期增长21.11%和51.43%，商品房的有效需求保持了较高的增幅，市场供、求两旺。

万平方米历年商品房销售面积图37.9233.1233.8240.903530252015105017.6212.861997年

1998年1999年2000年2001年2002年（资料来源：《株洲统计年鉴》）

亿元历年商品房销售收入图4.7532101.751.242.993.173.141997年

1998年1999年2000年2001年2002年（资料来源：《株洲统计年鉴》）

2、最新需求调查分析

详见问卷调查报告。

（七）商品房空置情况浅析

2002年，株洲市商品房空置面积为10.6万平方M，按经济类型来分，其中，国有3.15万平方M，集体0.4万平方M，其它经济7.04万平方M。历年商品房空置情况见下图：

数据表明，1997-2001年株洲市商品房空置面积一直呈增长之势；而进入2002年后，空置面积开始下降，由2001年17.46万平方M的空置面积下降到2002年10.55万平方M的空置面积。

第五部分 株洲市房地产市场微观分析

一、分物业市场

【说明】此项相关调查数据为本公司将株洲市目前在建、在售楼盘基本情况综合统计并经科学的分析方法推断出的结果，仅供参考。 （一）住宅市场

1、开发规模分析

从本次调查的楼盘来看，目前株洲市在建、在售楼盘的开发面积约为153.63万平方M，共有21个楼盘，其中，河西因其较规范的城市基础设施相继建成，成为了商家的开发热点，开发面积约123.65万平方M，开发规模较大，档次较高。如：湘银小区·世纪花园，占地11.3万平方M，总建筑面积26万平方M，规划户数约1615户；海创·明珠花园，占地10.87万平方M，总建筑面积16万平方M，规划户数约1000户。

2、住宅市场价格分析

从本次调查的楼盘来看，目前株洲市的住宅平均起价约为1279元/平方M，均价约为1400元/平方M，其均价和起价有上涨现象，且幅度较大，主要是因为随着株洲房产市场的发展、楼盘品质的提升，小高层住宅的出现及景观和配套的完善增加了其造价，同时也提升了楼市的价格。

响石花园富景园湘银小区家园小区天台小区学林雅园金泰园明月湖益民小区亲亲家园海创·明珠花园02004006008009739151380160017101638118410901060126016001426134012501300124811881370均价起价150014281448100012001400160018001600住宅市场价格分析图

3、住宅市场前景分析

随着株洲市经济的发展，人民收入水平的提高，人们对生活条件的要求也将越来越高，对住房的品质，功能，环境的要求也随之而提高，特别是株洲拥有大量的私营业主，其主要为批发，及零售网点的经营户，其经济收入水平相对较高。受株洲市人口计划在2010年城区人口突破90万目标等因素的影响，株洲住宅市场需储备大量的住房来满足各方面的发展。目前株洲的楼盘在配套景观方面存在模仿的现象，千篇一律，如绿地、音乐背景等，缺泛高品质、个性化楼盘。

据株洲市住房公积金经管中心介绍，今年株洲市将全面推行民营企业建立住房公积金制度，加大民营企业住房公积金归缴力度。该中心表示，此举可使相当数量的民企员工成为住房公积金制度的受益者。

《住房公积金经管条理》规定，企事业单位必须为职工建立公积金制度，按时足

额交纳公积金，以维护职工的合法权益。目前该市住房公积金缴存单位已达13家，主要集中在行政事业单位和国有企业，绝大多数民营企业尚未建立住房公积金制度。

据了解，今年2月以来，株洲市住房公积金经管中心已向100多家民营企业下发通知，要求企业建立住房公积金制度。通知重申，逾期未建立住房公积金制度的民营企业，将被处以1万元以上、5万元以下的罚款。那幺，随着住房公积金制度的逐步实施，将会进一步促进民企员工的住房消费。因此可说株洲市高品质、个性住宅市场前景看好。

（二）别墅市场 1、别墅市场现状分析

在区位分布上，目前株洲市大部分别墅分布在郊区，分布在市区的仅有湘江四季花园一个，目前尚未正式对外发售。

在工程设计上，多为别墅、联排别墅、花园洋房或小高层高档住房组合成的综合性社区，纯别墅工程较少，且建筑密度大。这与株洲市目前的居民整体收入有关，开发商为了降低工程开发风险，采取多类型组合开发，以降低单项市场承载力不足的市场风险，同时个别工程在前期别墅销售不是很理想，于是在后期产品定位上向其它类型转向，或采用其它手段方式经营。如明月湖小区和家园小区。

在价格方面，株洲市别墅物业户型的主力面积为200－350平M左右，单价范围在1300－3500元/平M左右，主力总价范围为40－100万元左右。即将上市的工程明珠花园，价格在3000-4000元/平M左右，但是供应套数有限。

从工程的选址上来看，选择于郊区是因地价便宜，但其各项城市配套不够完善，因此有部分工程采取经济型别墅线路，从走经济型线路的工程看，以略高于住宅价格的价位实现了

消费者的别墅梦，从而博取消费者的青睐，如珠江花园、碧玉花园等的销售率都非常可观，这说明株洲的别墅还处于经济型阶段。 2、四大因素催熟别墅市场

（1）配套日渐成熟

随着城市改扩建工程逐步实施，市郊各种基础配套设施日渐成熟，交通网络四通八达，昔日制约瓶颈如今成为锦上之花，地段对房地产工程的制约随着城市规模的不断扩张和基础配套设施的逐步完善日益弱化。与此同时，开发商也加强了小区内部配套的建设，以近乎完备的社区配套设施尽可能满足业主的居住和生活需求。从一定程度也促进了别墅的销售。

（2）经济型别墅面市

联排别墅的问世降低了购房者消费别墅的门槛，部分工薪阶层也有望一圆别墅梦。联排别墅又称多联别墅，既所谓的TOWNHOUSE，在欧美国家是一种比较普遍的城市住宅形式。它以低层低密度、绿化好、性价比高、前庭后院、有天有地等特点一时成了媒体品评的焦点和部分消费者关注的话题而受宠于市。

（3）生活理念的转变

SARS的来袭激发了人们追求自然健康住宅的心理，而TOWNHOUSE在价格上独具优势，与城区、周围环境包括邻里都呈现出一种天然的隔离状态，自然为一些中产阶级及成功人士所追捧。而SARS的袭击对促进TOWNHOUSE的热销只是个偶然事件，但从根本上讲，随着人们对于自然健康住宅需求心理的增强，位于近郊或郊区、低层低密度、绿化率高、有天有地、独门独院的TOWNHOUSE的热销是必然趋势，只是SARS病毒的来袭激发了人们回归自然的心理需求，对销售起了推波助澜的作用。

（4）别墅工程叫停

2003年2月18日，为控制别墅工程的过量开发，减少土地浪费，降低空置率，国土资源部发出紧急通知，要求各地严格控制土地供应总量，停止别墅类用地的土地供应。这一的出台使得别墅工程摆脱了“前有堵截、后有追兵”的困境，在别墅消费主体不断扩大的市场背景下，别墅工程用地的叫停将导致已立项别墅“物以稀为贵”。竞争对手少了，市场份额自然就有所提高，于是已通过立项审批的别墅工程一齐发力，抢占市场先机。对于准备购买别墅的消费者而言，市场后续供应的不足打消了持币观望的心理，先购先得先享受，还具有一定的投资价值，何乐而不为？

（三）商业市场

1、商业地产投资掀起热潮

由于株洲培育和建设了享誉中南的芦淞服饰物流市场群，其商业地产以批发和网络销售为特点，顾客面向全省和中南地区，其增值势头被开发商看好，因此商业地产开发成为市场瞩目的一大亮点，全市开发商营业用房面积快速增长，价格也持续看涨，近五年间施工面积递增50.8%，销售面积递增34.9%，实现销售收入递增37.1%，商铺价格平均上涨1.73%，有滨江商业广场，瑞和商业广场，株洲汽车城等一批商业楼面市，吸引了大量的投资者及经营户。

2、商业地产价格分析

商业地产价格分析图1400080351300086006500550094404480600045000200040006000800010000120001400016000佳诚数码电子城滨江商业广场株洲汽车城均价起价瑞和商业广场汇亚国际服装博览中心

从上分析图可以看出：目前株洲市较专业的商铺平均起价约为6223元/平方M，平均均价约为9788元/平方M，其起价和均价均高于临街商铺的价格许多。

目前株洲市临街商铺一层的平均均价约为3788元/平方M，二层平均均价约为3480元/平方M，专业商铺的价格比临街高铺的价格相差超过两倍，其专业型市场的配套，环境氛围较为浓厚，升值潜力巨大，因此，该类商铺的售价较高。

3、商业地产前景分析。

株洲市的服饰物流市场群商业氛围浓厚，同时也带动其它商业的经营，市民对商铺的投资期望值相当高，虽然目前的商铺售价相当高，但仍然阻挡不了市民的投资欲望，然而投资者已不在像以往一样盲目的投资，其归纳总结了一些失败的投资经历（如府前路步行街的投资），已不再相信开发商对工程的炒作，而更加注重对工程的考察及工程本身的规划、品质。在这种情况下，商业市场的前景将会是怎样呢？

府前商业步行街高价门面的租金下调，已引起了对商铺投资的深思，而同在一个区域的

滨江商业广场的一期销售火爆的原因来看，体现了投资者对商铺周边的环境配套的重视，而且关注工程本身的环境配套。同时商场收益权投资及带租约发售的楼盘销售火爆也体现出低风险投资楼盘受青睐，作为地段是投资的制胜点，因此高品质、好地段、低风险的商铺前景看好。

4、目标客户群分析

通过分析发现，商业地产的目标客户群可分为三类 第一类是大型商业品牌公司在株洲的经营点； 第二类是具有一定经济实力的投资客户； 第三类是在株洲的各品牌网络销售点；

目前株洲主要针对以上三类客户，才使整体市场的销售如此火爆。

（四）商住楼市场

1、商住楼市场现状与趋势

目前株洲市在建、在售的商住楼面积约为0976㎡，约计11个楼盘，户型面积在110—250㎡之间，平均均价在1695元/㎡左右。其主要特点：高容积率、低绿化；户型设计偏向于居住；停车位数量少、缺乏商务配套。作为住宅来讲不够温馨，做为写字楼来讲不够档次，商住相互影响，其虽提出宜商宜住的口号、实则为非商非住的局面。但其与写字楼相比单价低，所以倍受投资者的青睐。随着经济的发展、公司需求的变化，其缺点也越加明显，该类型的楼盘将会逐步被淘汰，从而必须优化其产品，才能使其在市场上生存。 （2）价格分析

2000180016001400120010008006004002000耀华大厦蔚蓝假日16801816501500180016801013901799149017001598起价均价天健华庭湘竹园广冶大厦市政大厦商住楼价格分析图 从上分析图可以看出，目前株洲市的商住楼平均起价约为1534元/平方M，平均均价约为1695元/平方M。商住楼市场以其较为优越的地段、与写字楼相比较低的价格、可住家可办公、投资风险小等特点，吸引了许多投资者，使得商住楼市场销售较好。

（3）目标客户群分析

通过分析发现，株洲市场商住楼目标客户群大可分为类

第一类是发展中的中小型公司，这类公司起步较晚，但处于发展的前期，资金实力不够雄厚，无法负担高档写字楼的售价或租价，从而选择商住楼；

第二类是具有一定经济实力，而想在房产方面投资的投资客户；

第三类是个人工作室或部门承包人，配套要求不高，倾向于办公、居住一体的工作间； 目前株洲市的大部分工程对目标客户群不明确，市场局面混乱，在营销推广中目标诉求不明确。

（五）写字楼市场

（1） 株洲写字楼市场现状与趋势

目前株洲市的专业写字楼可以说是寥寥无几，仅有新一佳保利大厦较为专业，从其销售情况来看较受投资者的青咪，其它所谓写字楼，配套设施不完善，软、硬件设施也只为商务楼的条件。目前保利大厦写字楼部分已基本售完，其均价约为3060元左右，因其在配套上较为完善，因此价格也高于其它写字楼。

商住楼有市场、主要是因为价格便宜、物管费便宜、大部分公司只是从成本考虑而选择商住楼。对于写字楼的开发，开发商的概念很模糊，现在市场上的主流是商住，这样容易把办公和居住搞混了，商务楼的发展方向应体现出专业性，专业写字楼在我国的一些大都市已渐趋成型，这也应是株洲今后的发展方向。

正是在这种背景下，一些新型的、专业的写字楼开始慢慢浮出水面。与之相对应的是，现在的新兴写字楼在配套、经管、设计上都有很大的提高。比如在配套上，如会所、配套空调、商务酒店等。专业化只是一种趋势，真正专业写字楼发展到顶峰的代表作—甲级写字楼，在株洲目前尚未出现。

现在株洲的甲级写字楼还没有的原因，主要是被电梯和停车位这两个最主要的硬指标给住了。专业化程度最高的甲级写字楼并不是一定要有或有多少，对株洲现有的市场来说，只有多开发出符合湖南人、湖南企业的办公需求的，这样产品才有市场。最好是写字楼本土化，多样凸显专业，这应该是今后写字楼市场最大特色。 （2）目标客户群分析

通过分析发现，株洲市场写字楼的客户群体大致可分为四类。

第一类是具有雄厚实力和发展历史的大中型公司，这类公司积蓄多年，实力雄厚，能承受得起高档写字楼不菲的售价或租金，这类公司正在市场中树立起良好的信誉和形象，选择

形象高档的写字楼是实力的见证；

第二类是发展中的中小型公司，这类公司起步较晚，但处于发展的前期，对自身形象建设较为在意，如有可能，他们仍愿意选择形象好、品质高的写字楼物业；

第三类是刚刚起步的小型公司和拥有一定的经济实力的投资者。刚刚起步的小型公司由于起步艰难，为求公司立足生存，限于财力，会选择价廉实惠的中低档物业；

第四类是个人工作室或部门承包人，对办公面积要求不大，工作时间自由，倾向于办公、居住一体的SOHO工作间。

针对四种不同类型客户进行市场细分，是株洲写字楼市场的发展趋势。 （3）写字楼前景分析

写字楼的市场发展很大程度上要靠第三产业的发展来带动，如商业、贸易、顾问服务、咨询待业等。而近年来长沙的第三产业发展相当迅速。株洲的商业实力在湖南来说也是有一定实力的。

市场的需求也离不开经济的发展。省内生产型企业与本地民营企业的快速发展，成为株洲写字楼发展的坚实基础。大量外来资金逐年加大了在株洲的投入，一批活跃在省内其它城市的生产企业，为了借助良好的市场机遇，将自己的产品进入更好的市场平台以求得长足发展，也纷纷将企业的触角以分支机构的形式深入到株洲市场，同时，对民营经济的鼓励和扶持，使得本土大量中小企业不断发展壮大，并不可阻挡地成为写字楼需求中不可忽视的主力军。三大力量将为株洲写字楼的发展创造了难得的历史机遇。这些因素再加上长株潭融城的需要、加大力度招商引资等等，都会带来写字楼市场的需求。我们认为，株洲写字楼市场将会迎来一个很好的发展机遇。 二、畅销楼盘分析

（一）、新一佳保利大厦

1、 相关指标：

占地面积：约5000平方M 总建筑面积：60000平方M 分摊率：30%

总层数：29层（负一楼为停车场）

2、 1~3层：新一佳大型超市、肯德基（出售商铺收益权）

4~6层：酒店

7~26层：高档公寓式写字楼（产权已售） 27~28层：保利公司总部（自用）

3、

销售策略

该工程的销售策略以出售收益权，出售产权的形式经营，以返租的形式递增的回报率，加以五年后出可返还给开发商并可获取30%的回报额来稳定投资的风险性，吸引投资者，突出配套功能，体现工程本身的专业化。

4、

畅销分析

该工程以低风险投资、完善的写字楼配套吸引投资者，加以目前株洲市缺乏专业化写字楼的市场条件下，使其销售场面较为火爆。裙楼则以递增的回报率、稳赚的投资技术方案吸引了大量的投资客户。

（二）滨江商业广场 1、

相关指标

总占地面积：70072.7㎡ 总建筑面积：53192㎡ 一期建筑面积：3900㎡ 二期建筑面积：4000㎡

大型专业市场建筑面积：21000㎡ 国际品牌大卖场建筑面积：21000㎡ 总层数：两层 一期商铺数量：61间 绿化面积：70000㎡ 2、

工程定位

集购物、休闲、娱乐、观光为一体的开放式购物公园。（一二期商铺对外发售，大卖场对外招商） 3、

销售策略

突出期开放式主题购物公园、购物环境、优越的地段，体现期升值潜力。 4、

畅销分析

该工程为市政重点工程，得到的支持是其优势之一，其开放式购物公园的开发理念吸引了大量的投资者，作为湘江生态经济带的重要节点其潜在的升值空间被消费者看好。目前一期已售罄，二期在3月13日开盘前以售出8套左右，大买场正与国际知名品牌家乐福超市洽谈中。

第六部分 工程调查

一、工程描述

（一） 企业介绍

株洲银基房地产有限公司成立于二00二年七月，注册资金819万，经营范围：房地产开发、销售及城市道路、小型桥梁、下水排水工程、土建工程、

灯饰工程，现为三级房地产开发企业，现有中、高级职称技术、经管人员20人，并拥有先进的生产设备，一流的技术水平和现代化的经管模式。公司的宗旨是：诚实守信，以建设新株洲为已任，打造优质、高效和值得信赖的房地产公司品牌。公司自组建以来，凭着自身的实力和信誉，很快赢得了社会各界的信任和支持，多个大型开发工程正在紧锣密鼓的开发建充中。正在筹建的银基大厦，是市二00三年温州招商会的重点工程工程，座落市中心繁华地段，与株洲电信大楼接壤，占地ZQZL.2平方M，计划投资1.6亿元建成株洲第一大楼——一幢32层的现代化商住综合大楼，它将向消费者提供一流的商住服务，同时奉献给消费者一种全新的消费理念，以崭新的面貌成为株洲房地产开发史上的一座里程碑。公司正在开发的银基小区，地处合泰大街繁华地段，毗邻株洲火车站，占地100亩，它将致力于打造住宅精品，让株洲人民享受到前所末有的高档住宅服务。

（二）工程介绍

银基大厦（暂命名）——位于株洲市中心地段（株洲市旧址），与株洲电信大楼接壤，毗邻中心广场，人流、车流量大，商业氛围浓厚，市政配套相对齐全。

本案规划总用地面积3607.8㎡，总建筑面积3万平方M（其中：产权式商铺10000平方M，商住楼28000平方M）为一栋18层的现代化商住两用楼。

二、周边环境综合分析

（一）周边支撑

本案地处株洲市旧址，属新城区中心地带，市政配套、生活机能较为完善，具体表现在：

1、交通设施：城市主干道新华西路、沿江路、建设路交汇于此，本案紧临新华西路，交通便利。主要公交线路较多，有2、17、18、28、35路等；

2、商业贸易：株洲百货大楼、广汇商业广场（建设中）、中国城（建设中）、智超、中房电脑城；

3、金融机构：工商银行市分行、建设银行市分行； 4、文化教育：五中、株洲技术学院、新华书店； 5、医疗保健：株洲铁路医院、口腔医院；

6、餐饮酒店：本案周边有规模、上档次的酒店餐饮、娱乐等设施相对缺少； 7、休闲场所：神农公园；

8、市政机构：市、株洲仲裁委员会、市交通运输经管处。

归纳总结：本案所在地段优，长期以来就是株洲市的政治文化中心，在市民心目中的价值期望度及认同感很高，加上图边设备完备，商业气氛浓厚，符合产权式商铺的地段要求，建设银行等金融机构的存在也为商住楼的开发提供了有利条件。

（二）环境氛围

本案的东为中心广场，广场人流、车流量大；北向有神农公园；西向眺望湘江。总体而言，交通便利，市政配套相对完善商业氛围较为浓厚。

详见附件一图示！

归纳总结：本案所处中心广场位于株洲市区的城市中心，是一个人口密集、商业氛围

浓郁的休闲广场。周边有株洲电信分公司、株洲宾馆、株洲百货、麦当劳、肯德期基、桂林人等，暂时缺乏集餐饮、娱乐、休闲为一体的大型娱乐场所，适宜进行相关方面的商铺开发，可将商铺打造成集餐饮、娱乐、休闲为一体的娱乐旗舰，填补市场空白点。

第七部分 株洲房地产发展形势分析与展望

一、长株潭经济一体化重大建设工程

2004年2月23日省发展计划委员会下发文件，确定长沙橘子洲旅游区等10个工程为2004年长株潭经济一体化重大建设工程。

为落实、省第四次长株潭工作会议确定的抓紧实施《长株潭城市群区域规划》和《湘江生态经济带开发建设总体规划》，突出产业发展及发展重点，推动三市相向发展，

省计委确定2004年长株潭经济一体化重大建设十大工程。

《长株潭经济一体化重大工程2004》一览表

序工程名称 城市建设 1 2 3 4 橘子洲旅游天心生态新湘潭市城市岳麓山大学产业工程 5 6 7 8 9 高新区隆平高新区栗雨高新区田心湘潭县天易湘潭双马工新建 新建 续建 续建 新建 新建 续建 新建 建设性建设规划和内容 1.07平方公里，含橘子、傅家、柳叶、无名岛；旅游休闲观55.7平方公里，省府机关大院、区治机关大院、环保工业园2.4平方公里，行政中心，文化中心，商贸中心，湖湘广场，一期15平方公里，基础设施建设；校区、宿舍建设 18平方公里，投产、在建企业13家（9.92亿）；道路水电可提供工业、配套用地7.5平方公里，电子信息、生物药业园区5.48平方公里，遭受入园12家，主要发展光机电一体园区5.48平方公里；投产53家（7.6亿）；在建26家(2.50园区26.3平方公里；投产7家（2.78亿）；在建9家(5.34 湘江生态经济带景观防洪道路，全长70公里。长善垸污水 起止年限 2003-2005 2003-2005 2003-2006 2003-2005 2003-2005 2003-2007 2003-2008 2003-2007 2003-2007 2003-2006 总投资 20.00亿20.81亿20亿元 46.00亿 30.8亿53.85亿35.00亿8.7亿元 29.5亿 35.1亿299.76建设地点 长沙橘子洲 长沙天心区 湘潭岳塘区 长沙岳麓区 长沙芙蓉区 株洲石峰大桥株洲石峰区 湘潭县 湘潭岳塘区 猴石子大桥至 目前前期工作情况 2002年完成拆迁移民安置已主干道已经贯通，部分工程已完成三通一平，人民大厦、湘已完成三通一平 3通1平；4条主干道2桥在1500亩已3通1平；1.9公里1051亩已完成三通一平，园区已完成三通一平 已完成5099万元基础设施投 世界银行贷款工程 10 世界银行贷总计 新建 二、株洲房地产市场形势分析与展望

2003年，株洲房地产市场出现了前所未有的供需两旺的喜人景象，进入新的一年，在经济形势继续向好的环境下，株洲的房地产市场能否依然稳健发展，我们从以下几方面来看：

1、投资空间能否扩大。今年株洲市大政方针已定，围绕“东提西拓，合拢三角”的城市发展思路，提出了大力进行旧城改造和新城拓展，规划抓好：“一带、一港、一湖、两环、四街、六路”建设。并加快实施铁西路等旧城改造工程。这些将对今后的株洲房地产市场产生直接影响，拓展了房地产开发投资空间。

2、景气状态是否理想。从抽样调查数据显示，2003年，房地产的景气指数一路领先。从企业家信心指数看，前四个季度分别为150、130、150和150；房地产企业景气指数分别为150、140、150和150，指数处于高位运行区间。在工业、建筑业、交通运输及邮电通信业、批发零售贸易业、社会服务业、信息传输业、住宿餐饮业行业中保持领先位置。调查显示，2003年底，企业土地开发增势强劲，土地购置及土地开发投资一路攀升，增幅分别为90%和237%，反映了房地产开发企业对房地产业发展前景的信心。

3、热点能否激活人气。由于株洲市旧城改造和拆迁力度加大，正在兴建的商业楼群也倍受关注，城市四区亮点纷呈：天元区是以长江文化休闲广场为主的新兴商业娱乐圈；芦淞区则以得天独厚的地理位置打造街沿线商贸城建设；石峰区以融城为契机，正在打造大型物流基地；荷塘区则突出汽贸唱主角，兴建的株洲汽车城将成为中南地区乃至全国一流的汽车专业示范市场。从去年第三届房交会看，以上工程都激起了购房者的热情。

4、规模工程能否增加。去年华中房地产开发公司、汇亚房地产开发公司及醴陵新兴房地产开发公司以开发投资最多排在前三位，销售业绩排名前三位是开发“珠江花园”的华晨房地产开发公司、开发“田心建设一村”的恒丰房地产开发公司及开发“五一新村”的天华房地产开发公司。而今年人们有了更多的期待，有一些大规模工程陆续浮出水面，如家润多开发有限公司起动的3亿元中心商业广场工程及由客商和湘银房地产开发公司共同出资2.1亿元打造的建宁购物公园、祥元房地产银谷服饰广场及过亿元的神龙家庭休闲购物中心建设工程，加上今年准备实施城乡安居工程，启动拆迁安置房和农民转城安居房建设以及江山置业和湘银房产共同打造的4.3亿元的“湘江四季花园”续建工程，共同托起了楼市崭新未来。

5、供求总量是否平衡。从株洲市几年来的竣工面积和销售情况看，5年累计竣工房屋面积394万平方M；销售情况销售房屋面积255万平方M，98年至2003年销售面积与竣工面积之比分别为1：2.1、1：1.43、1：1.、1：2.33、1：1.41和1：1.2，除开拆迁还建面积，公益性建筑等年底空置房面积11.84万平方M，比上年增长12.23%，没有超过10%-20%警戒线。从正面看，一定数量的商品房空置是保证市场正常供应的必需储备，对于调节市场需求、降低房地产拥有者的机会成本具有重要意义。就目前我市情况看，消费者的购房欲望比较强。从2003年底开发商预售商品房所收定金及预收款看，增长1.1倍，领先投资增长幅度，投资高位运行还是有其基础。

6、来年价格是否平稳。房价一直以来都是消费者关注的热点。回头看株洲市去年售楼价，基本上是市场定价，有增有减波澜不惊。年全市商品房销售综合均价为1084元/平方M，同比下降76元/平方M，其中，住宅销售均价984元/平方M，同比下降 56元/平方M；商业营业用房均价为22元/平方M，同比增长278元。预计今年价格不会有大的出入。由于供给增大，竞争的加剧，众多的开发商已不把追求最大利润放在首位，而降低风险，定向开发，被众多的开发商所追崇。因此，除个别工程外，绝大多数新盘价格会较稳定。需要说明的是，对于大多数购房者而言，不会真正感受到房价的下降，因为商品房的配置会越来越高，与原来同等档次的商品房相比，性能价格比相对提高了，实际上投入增多，而影响价格的变化。另外，随着房地产市场化程度提高，行业利润率很难再升，这些因素将导致商品住房整体价格，不会有太大起伏。而黄金商铺的价格受前期投资增长和人们预期指数较高影响，价格会继续攀升。

7、二级市场是否改善。近几年株洲在允许公房出售、全面开放住房二级市场迈出了实质性步伐。去年，全市房地产交易手续费降低了60%，取消了房改房上市准入证和需原产权单位同意两道程序，房改房上市交易综合税费降1.5%左右。激活了我市一直处于低迷状态的二级市场，2003年在多项的激励下，存量房成交量与成交额增幅较大，分别为97.96万平方M，成交额2.71亿元，同比增长2.55倍和1.13倍。 2003年商品房交易市场中增量房与存量房的成交量比例为1：1.07，虽然我市房地产交易市场起步较晚，但市民参与房屋买卖的意识开始增强，商品房交易市场依赖一级市场交易的被动局面会有大的改观。

从以上七个方面我们可以预期，2004年株洲市房地产开发投资仍有较强的后劲，但增幅比

上年有所减缓，预计可到三到四成左右。

第八部分 调查归纳总结

通过对株洲市房地产市场状况、城市发展状况、消费水平、目标消费群的了解，以及对株洲市经济发展、街区功能、房地产市场的综合分析，核心内容归纳总结如下：

1、《株洲市城市总体规划（2001--2020）》将城市功能定位于南方重要交通枢纽、高新技术产业为先导的新型工业基地、中南地区重要的商贸和现代物流中心、炎帝历史文化纪念地的城市总体规划。到2005年，实现对现有城镇体系格局的初步调整；到2010年，城镇体系空间结构初步形成网络状结构，攸县撤县改市，成为市域次中心城市；2020年，形成完整的市域城镇体系。2005年市域城市化水平达到42%，2010年达到50%，2020年达到60%。

2、株洲市近年来财政收入平稳上升，自2002年起，随着城市化进程的不断加快，财政支出开始大于收入。

3、2003年株洲市全年完成GDP383.1亿元，同比增长11.1%，增速同比上年加快0.3个百分点，比全省平均水平高出1.5个百分点。株洲市全市人均GDP达到10500元，比上年增加856元，突破万元大关，按汇率折算达1270美元。

4、2004年湖南省房地产市场依然蕴藏着巨大的发展潜力。 5、房地产总量扩张强势十分明显

这几年株洲市固定资产投资能够保持一定的增长速度，很大程度上取决于房地产开发的高速增长。从开发形势看，已进入了加速扩张时期，占全社会投资的比重逐步上升，从98年的9.73%到现在的17.6%，提高了7.9个百分点，对全社会投资增长的贡献率由98年的23.2%到现在的41.5%，提高18.3个百分点。强劲的发展形势与省内房地产业发展趋势相一致，开发总量在省里14个地市中居长沙之后，名列第二(2001年、2002年曾落后常德)，占全省的比重保持在8%左右。

6、房地产开发建设整体水平提高

这几年，株洲市房地产开发主要指标持续攀升，市场供求旺盛，成为当前经济运行中的热点。目前株洲市开发工程规模是一浪高过一浪，从98年企业开发工程平均规模2716万元到2003年提高到50万元，企业开发计划投资过亿元的工程从无到有，在2002年6家基础上升至16家。开发建设整体水平有很大提高，特别是河西新区，由于较规范的城市基础设施相继建成，成为商家开发的热土，各项开发指标在全市居于领先地位。2003年开发投资达5.67亿元，三分天下有其一。开工、竣工、销售房屋面积分别增长27.5%、14.7%和26.9%。

7、株洲房地产市场快速增长的深层原因：（1）株洲房地产业的持续向好和消费者购房热情的快速释放，也促成了株洲楼市销售的兴旺；（2）有效需求抬升繁荣；（3）良好发展空间引来大资本；（4）与环境因素。

8、株洲市当前房地产开发存在的问题：（1）开发存在短期行为；（2）负债经营风险存在；（3）土地经营不够规范；（4）开发经营矛盾显现。

9、2003年株洲房地产完成开发土地面积凸显快速增长之势。 10、开发建设和居民购房积极性在株洲并驾齐驱并空前高涨。 11、商品房的有效需求保持了较高的增幅，市场供、求两旺。

12、目前株洲市在建、在售的住宅楼盘开发面积约为153.63万平方M，约计21个楼盘，平均起价约为1279元/平方M，均价在1400元/平方M左右，其均价和起价有上涨现象，且幅度较大。

13、别墅工程在区位分布上，大部分别墅分布在郊区；在工程设计上，多为别墅、联排别墅、花园洋房或小高层高档住房组合成的综合性社区，纯别墅工程较少，且建筑密度大。

14、商业地产投次资起热潮

2003年株洲商业地产开发成为市场瞩目的一大亮点，全市开发商营业用房面积快速增长，价格也持续看涨，近五年间施工面积递增50.8%，销售面积递增34.9%，实现销售收入递增37.1%，商铺价格平均上涨1.73%，有滨江商业广场，瑞和商业广场，株洲汽车城等一批商业楼面市，吸引了大量的投资者及经营户。

目前较专业的商铺平均起价约为6223元/平方M，平均均价约为9788元/平方M，其起价和均价均高于临街商铺的价格。

目前株洲市临街商铺一层的平均均价约为3788元/平方M，二层平均均价在3480元/平方M，专业商铺的价格比临街高铺的价格相差较大。

15、目前株洲市在建、在售的商住楼面积约为0976㎡，约计11个楼盘，户型面积在110—250㎡之间，平均起价约为1534元/平方M，平均均价约为1695元/平方M。其主要特点：高容积率、低绿化；户型设计偏向于居住；停车位数量少、缺乏商务配套。大部分工程对目标客户群不明确，市场局面混乱，在营销推广中目标诉求不明确。

16、目前株洲市的专业写字楼很少，仅有新一佳保利大厦较为专业，从其销售情况来看较受投资者的青眯；保利大厦写字楼部分基本售完，其均价约为3060元左右。在今后，株洲写字楼市场将会迎来一个很好的发展机遇。

17、2004年株洲市房地产开发投资仍有较强的后劲，但增幅比上年有所减缓，预计可到三到四成左右。

第九部分 结束语

本《株洲市房地产市场调研调研报告》（以下简称《报告》）是在明强企划咨询有限公司制度汇编章节中关于《市场调查工作规程》的成熟模式下得以严格推导、执行的。我们历时半个多月，几次提案，反复研讨，广泛收集、更新信息，数易其稿，终于完成了该《报告》 的文案。

《报告》基本上相对真实、客观、全面、权威地反映了株洲市房地产市场的基本状况。特于此提出关注事项：

1、株洲市自然景观与人文背景综述，株洲市区域经济环境分析中，所有有效数据均为2004年2月前，调查来源为湖南省、市统计局及株洲市有关单位对外发布之信息；以及《株洲统计年鉴》；

2、株洲市区域房地产市场宏观分析、株洲市房地产市场微观分析等内容中，为本公司通过对株洲市在建、在售楼盘的实地调查，从市场已建及在建工程中搜集、采撷资源共享资料并经认真分析之结果，其中部分数据为官方公布信息；

3、分物业市场章节中，分析对象均为随机抽样并有代表性的楼盘，相关数据为本公司调研人员通过科学的计算方法并结合抽样楼盘的一些情况推断出来的；

鉴于时间等客观因素影响，本《报告》在深度、广度、数据、对象元素等方面如存在不足，敬请理解，提请斟酌！

蒙谢垂注！

（全文完）