房地产属于资金密集型行业，项目周期较长，经营活动过程需要大量资金投入运作，房地产到位资金是项目开发建设的重要保障。在当前宏观调控背景下，重庆房地产市场不断调整，融资政策持续收紧，房地产开发企业资金压力有所加大，到位资金结构发生变化。了11.8个百分点，是占比提升最高的分项。
2.自筹资金稳定支撑
自筹资金是房企除销售回款外第二大资金来源，近年占比维持在24%-30%区间，为开发活动提供稳定支撑。
3.国内贷款受调控特征明显
在引导信贷资金脱虚向实的宏观背景下，国内贷款占比不断下降，2018年仅为16.2%，比2013年回落7.9个百分点。整体规模也受控减小，2013年国内贷款1112.29亿元，2018年1085.29亿元。
4.利用外资呈下降趋势
主因是近年来外资参与投资形式发生变化，外商投资从传统合资、合作开发房地产项目转变为多种渠道更广泛参与，如在国内成立总部，由国内总部向地区分公司提供启动资金，而地区项目公司将拨入资金归类为自筹或其他。利用外资占比从2013年1.0%一直跌至2018年不到0.1%。
一、房地产资金结构特征与对比（一）近年资金结构变化特征近几年，重庆房地产市场快速发展，企业到位资金持续增长。2013年全市房企本年到位资金4614.06亿元，2018年为6685.28亿元，平均增速高于本年完成投资。到位资金结构不断调整，各分项变动特征各异。1.销售回款占比提升最高商品房销售价格不断推高，成交面积稳步提升，2018年以定金与预收款、个人按揭贷款为主的销售回款占总资金的比重为53.9%，较2013年提高28表1 2013年、2018年本年到位资金构成表
单位： % 2013年2018年本年到位资金100.0100.0（1）国内贷款24.116.2（2）利用外资1.00.1（3）自筹资金27.424.6（4）其他资金来源5.45.2（5）定金及预收款27.837.2（6）个人按揭贷款14.316.7（二）房地产与不同投资板块的到位资金比较横向比较房地产与基础设施投资、工业投资的到位资金，三大板块特征各有差异。
1.资金充裕程度有高有低
以本年资金合计与本年完成投资之比代表资金充裕度，2016-2018年，工业投资的资金充裕度分别为0.99、1.07、0.73，基础设施投资分别为0.94、0.90、0.58，房地产投资资金充裕度分别为1.34、1.45、1.57，房地产资金更为充裕，且逐年增长。
2.资金主要来源各异
工业投资以企业自身投入为主，基础设施投资主要靠财政预算和专项资金，房地产投资销售回款占据一半，显露其杠杆属性。以2018年为例，工业投资自筹资金、国内贷款占全年到位资金的比重分别为79.4%、10.1%；基础设施投资的自筹资金、国内贷款、国家预算资金占比分别为48.3%、26.6%、12.7%；房地产投资的销售回款、自筹资金、国内贷款占比分别为53.9%、24.6%、16.2%。
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3.资金周转速度不一
房地产销售市场有预售制度，买家先款后货，可以提前实现资金回笼，提高周转率。而工业投资必须在项目完工投用产生效益后，资金缓慢回流。基础设施投资项目产生的社会效益大过经济效益，有的项目几乎没有资金回流。
（三）重庆与其他省市的到位资金比较从总体看，重庆资金规模大，充裕程度高。以资金规模来看，2018年，重庆市本年实际到位资金6685.28亿元，在西部地区仅次于四川省，在全国排名第9。以资金充裕程度来看，重庆的资金充裕
度为1.57，比西部地区平均水平高出0.28，仅次于天津的1.63，江苏的1.62，排全国第3。
从结构看，重庆房企获贷能力较强，自筹资金占比低。重庆的金融机构对房企的贷款支持力度在中西部地区属于前列，规模略小于湖北省，占本年资金比重在中西部排第一。2018年，重庆国内贷款1085.29亿元，占比为16.2%，占比高出西部平均水平5.2个百分点。而自筹资金占比只有24.6%，低于西部平均水平近10个百分点。
二、影响房企资金结构变化的因素分析
（一）外部因素—销售市场
销售回款和自筹资金都是企业主要资金来源，销售市场的表现很大程度上决定了企业主要资金的充裕程度。一方面，商品房销售成绩好坏决定了销售回款多少，另一方面自筹资金以企业留存收益、股权融资、股东投入为主，销售状况影响企业收益高低，同时也影响股东投资热情。2009年、2013年、2017年销售市场火热，商品销售额增速达到高点，2008年、2015年销售市场遇冷，销售额增速降
29重庆统计到最低，而自筹资金、销售回款与销售额增速变动基本同步。图1 近十年商品房销售额、销售回款、自筹资金增速 单位： %（二）外部因素—金融政策金融机构贷款是企业最重要的外融资金,主要分银行贷款和非银行金融机构贷款，均受调控政策直接影响。2015至2019年，房地产市场正经历一轮由松到紧的调控，企业银行贷款占比和增速变动明显。2015-2016年，央行降准降息，保持宽松财税政策，增加市场可贷资金，市场热度得到调动。房企扩大融资规模，银行贷款占比不断提高。2016年一季度银行贷款占比达到21.8%，处于全周期最高，二、三季度占比也维持在18%以上；2016年底开始，监管机构不断释放融资收紧信号，12月中央经济工作会议提出“房住不炒”， 次年2月重庆出台预售商品房不得用于抵押规定，4月银监会6号文、46号加强房地产风险管控，严禁资金违规流入。融资政策趋紧，银行贷款增速不断回落，占比跌至谷底，2017年年底，银行贷款仅占全部资金的12.6%，为十年内最低；2018年四季度，因基数较低，银行贷款实现较快增长；2019年5月银保监会23号文发布，严查银行资金通过影子银行、表外等渠道违规流入房地产市场，7月中央政治局会议强30调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，贷款增速再次跌落，截止2019年前三季度，全市房地产开发企业银行贷款资金同比下降0.6%。图2 2015-2019年分季度银行贷款占比、增速变化非银行金融机构贷款具有替代银行贷款的效应。在银行资金受调控收紧，信贷条件更加严苛后，企业转向非银行金融机构融资，其增长速度与银行贷款呈反向变动。但非银行金融机构贷款同样受政策调控影响，2019年5月银保监会23号文严查非银行金融机构违规开展房地产融资业务，7月国家发改委发文要求房企海外发债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。融资监管力度不断升级，贷款增速持续回落。截止2019年前三季度，全市房地产开发企业非银行金融机构贷款资金同比下降12.7%。图3 2015-2019年分季度银行贷款、非银行金融机构贷款增速（三）内部因素—盈利能力利润体现企业的经营能力，影响了企业获贷的可能。2018年，在库房地产企业共2248家，亏损企统计论坛业708家，盈利企业1540家。占全部企业数31.5%的亏损企业仅获得了占比26.2%的国内贷款，而占比为68.5%的盈利企业获得了占比73.8%的国内贷款；企业获贷额度与盈利能力成正比，利润率小于0的企业平均获银行贷款3136万元，利润率为0-10%的企业平均获得银行贷款5354万元，利润率为10%以上的企业平均获银行贷款5828万元。（四）内部因素—资质、控股、区域高资质企业易得贷款倾斜。资质高代表企业资本雄厚，开发能力强，还款有保障，更易获金融机构贷款。以2019年前三季度来看，一、二级资质房企资金来源中国内贷款占比均为20.3%，明显高于其他资质。 图4 不同资质房企国内贷款占本年资金比重情况金融机构青睐国有企业。国有控股企业获贷能力十分突出，前三季度，国有控股企业国内贷款占全部资金比重为23.3%，远远高于其它类型控股企业。图5 不同控股房企国内贷款占本年资金比重情况主城企业获全市七成贷款。主城区房地产市场规模大，金融机构多，银行、非银行金融机构贷款支持度均属最高，而主城外项目银行认可程度低，融资审核力度严，很少分配到贷款额度。全市贷款的76.9%投向主城九区，渝西片区获得14.2%，渝东北获得8.1%，渝东南获得0.8%。（五）内部因素—企业品牌银行贷款政策虽然持续收紧，但对于头部房企，依然给予信贷。2019年前三季度重庆市场排名靠前的房企包括了龙湖、融创、金科、万科、恒31重庆统计
大、保利、旭辉、碧桂园、华润、协信等。据不完全统计，前十强企业参与控股的在库项目公司约160余家，占全部在库企业的7%，本年全部到位资金约1209亿元，占今年总到位资金的27%。获得银行贷款约210亿元，占总银行贷款比重为33%。其余贷款大部分流向了虽在重庆市场份额较小但全国知名的品牌房企控股公司，如中铁、中国电建、雅居乐、新希望、首创等。
三、当前重庆房地产企业资金问题凸显
当前重庆房地产市场面临调控政策收紧和销售市场调整等外部因素影响，企业资金回笼降速，对外融资渠道受限导致融资成本增加，企业资金问题凸显。
（一）土地成本升高，占用资金量较大开发项目成本和费用包括了土地成本、建安工程费、税金、三项费用（管理、财务、销售）等，其中土地和建安工程占比最大。2017年以来，土地市场升温，土地成交价格增长较快，推高项目开发成本。本年完成投资中，土地购置费占比快速提高，2019年1-9月占比达到33.4%，比2017年提高15.6个百分点。调研发现，拿地时间较早企业的土地成本约占全部成本的两成，拿地较晚的占比甚至达到五成，投入资金量较大。
（二）融资渠道收窄，企业融资成本拉高目前市面常见的融资方式有成本较低的银行开发贷、公司债，年利率在5%-7%，有成本稍高的信托、保险、基金、保付代理、ABS、融资租赁、委托贷款，年利率在8%-13%，有成本较高的典当融资、民间借贷，年利率在20%-30%。当前，银行贷款获取条件严苛，信托规模受限制，迫使房地产企业转向成本更高的渠道融资，同时市场可融资金总量减少，多个渠道资金利率不断上涨，企业融资成本被
32拉高，部分企业融资平均成本达到15%。
（三）前融阶段压力增大，后期回款速度放慢按照现行“四三二”规定，企业必须满足项目四证齐全、项目资本金达到30%、开发商具备二级以上资质，才能获得开发贷。在前融阶段，企业投入土地和前期开发资金，主要依靠自有资金、股东借款、股东投资，部分中型房企可以依靠成本较高的非银行金融机构融资。但银保监的23号文对银行、非银行金融机构的多种融资乱象进行了规范和整治，前融阶段资金愈加紧张。预售之后，销售回款为后期建设阶段提供保障，目前市场转冷，销售回款总量减少,速度放慢，资金压力进一步扩大。
四、应对建议
对房地产企业来说，要控成本、促回流，保障财务稳健是第一。企业要通过加强内控管理,优化开发流程，采用集中采购等方式控制成本，提高运营效率。其次要塑造良好品牌形象，积极提升项目品质，提升产品议价能力，配合适当促销手段，加快销售资金回流，改善经营现金流。同时也要合理确定融资规模，选择最佳融资机会，制定融资组合策略，降低融资成本，分散融资风险。
从主管部门看，要重监管，防风险，加强对企业的引导。要加强房地产市场监测分析、研判，及时完善相关监管措施。房地产行业资金趋紧时，中小房企存在资金链断裂可能，要通过加强预售资金管理，保证商品房预售资金专款专用，保障房地产项目安全运行，保护购房人的合法权益，防范预售商品房违约交付和烂尾风险。也要加强融资渠道的引导和宣传，可鼓励企业通过合作开发、融资租赁等方式拓宽融资渠道，要引导大中房企对小房企进行兼并重组，盘活市场存量。 （作者单位：重庆市黔江区统计局 重庆市统计局）
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