重庆市房地产发展现状及展望

２００５年１月、ｂｌ．１９　Ｎ０．１

Ｊｏｕｒｎａｌ　ｏｆ　Ｃｈｏｎｇｑｉｎｇ　Ｉｎｓｔｉｔｕｔｅ　ｏｆ　Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ

　　Ｊａｎ．２００５

【巴渝论坛】

重庆市房地产发展现状及展望六

周前锋，马智利

（重庆大学贸易与行政学院，重庆４０００４４）

摘　　要：经过多年的积累和发展，特别是在升为直辖市和西部大开发战略的推动下，近几年重庆房地产业发展迅猛，已逐步成为支撑全市国民经济发展的重要力量。关键词：重庆；房地产；发展现状；展望

中图分类号：Ｆ２９３．２　　　　文献标识码：Ａ　　　　文章编号：１６７１—０９２４（２００５）０１—００４３—０３

　Ｔｈｅ　Ｓｔａｔｕｓ　Ｑｕｏ　ａｎｄ　Ｅｘｐｅｃｔａｔｉｏｎ　ｏｆ　Ｃｈｏｎｇｑｉｎｇ　Ｒｅａｌ　Ｅｓｔａｔｅ　Ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ＺＨＯＵ－Ｑｉａｎｆｅｎｇ，　ＭＡ－Ｚｈｆｌｉ

　　　　　　　　　　　　　（Ｃｏｌｌｅｇｅ　ｏｆ　Ｔｒａｄｅ　＆　Ａｄｍｉｎｉｓｔｒａｔｉｏｎ，　Ｃｈｏｎｇｑｉｎｇ　Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ　Ｃｈｏｎｇｑｉｎｇ　４０００ｄ４，　Ｃｈｉｎａ）

Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ａｆｔｅｒ　ｍａｎｙ　ｙｅａｒｓ＇　ａｃｃｕｍｕｌａｔｉｏｎ　ａｎｄ　ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ，　ｅｓｐｅｃｉａｌｌｙ　ａｆｔｅｒ　ｂｅｉｎｇ　ａ　ｃｏｕｎｔｒｙ　ｄｉｒｅｃｔｌｙ　ｕｎｄｅｒ　ｔｈｅ

ｊｕｒｉｓｄｉｃｔｉｏｎ　ｏｆ　ｃｅｎｔｒａｌ　ｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔ，　ａｎｄ　ｂｅｉｎｇ　ｐｒｏｍｏｔｅｄ　ｗｉｔｈ　ｔｈｅ　ｓｔｒａｔｅｇｙ　ｏｆ　ｗｅｓｔｅｒｎ　ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ　ｔｈｅ　ｒｅａｌ　ｅｓｔａｔｅ

ｉｎｄｕｓｔｒｙ　ｏｆ　ｃｈｏｎｇｑｉｎｇ　ｈａｓ　ｂｅｉｎｇ　ｄｅｖｅｌｏｐｅｄ　ｒａｐｉｄｌｙ．　Ｉｔ　ｈａｓ　ｂｅｃｏｍｅ　ａ　ｌｅａｄｉｎｇ　ｆｏｒｃｅ　ｔｏ　ｐｒｏｍｏｔｅ　ｅｃｏｎｏｍｙ．Ｋｅｙ　ｗｏｒｄｓ：　Ｃｈｏｎｇｑｉｎｇ；　ｒｅａｌ　ｅｓｔａｔｅ；　ｓｔａｔｕｓ　ｑｕｏ；　ｅｘｐｅｃｔａｔｉｏｎ

　　　　重庆是一个新兴的直辖市，从２０００年出现“房地产热”以来，重庆市在短短４年时间里其固定投１　　重庆市房地产发展的现状

资已超过ｌ　０００亿元，竣工面积达４　９３８万ｍ２，销售额达８８２．６６亿元，且呈逐年递增趋势。二手房市　　　　当前，重庆市房地产业总的发展状况是：房地场也如火如茶，４年问，全市累计转让二手房为产投资规模持续快速增长，商品房销售价格一路２　０８５万ｍ２，交易额ｌ６７．７８亿元。据悉，仅２００３年飚升，产业发展的理性化程度进一步提高，房地产全市商品房销售额近２８５亿元，房地产增加值达秩序进一步好转。

８７．８亿元，占全市ＧＤＰ的４％左右，已明显成为重１．１　　房地产开发投资增长迅速，有力拉动了ＧＤＰ庆市支柱产业之一【ｌ】。的增长。２００１年，重庆市完成房地产投资ｌ９７亿　　　　如此强劲的发展势头，引起了业内不少学者元，投资增幅高达４０．９％，占当年全市固定资产投的关注。有人说，重庆市已经出现房地产投资过热资的２４．５％，拉动ＧＤＰ增长了０．５个百分点。２００２的现象，出现了房地产泡沫；也有人说，重庆市年，重庆房地产开发投资速度持续稳定增长，完成房地产投资仍大有空间，房产价格将稳中有进。投资２４５．９１亿元，开发热度不减，开发同比增长文中结合有关实情，就重庆市房地产发展的现状２５％。２００３年全市房地产开发投资３２７．８９亿元，增

作了一些浅要分析，并对将来的发展作出初步展长３３．３％，仅主城区竣工面积就达７５２万平方米，望。

比上年增长３０．６％。今年一季度重庆市房地产开

★收稿日期ｌ２００４—０４—２３

　　作者简介：周前锋（１９８１一），女，湖北人，硕士研究生，主要从事区域经济研究。

４４　　　　重庆工学院学报

发完成投资达６３．３９亿元，同比增长４５％。

房地产引起了一定的冲击。人们对居住的健康环

于是“健康住宅”作为一种新１．２　　商品房销售价格增长迅猛。据称，全长ｌ２境有了极大的关注，ｋｍ、总投资６．６亿元的金开大道附近，盘踞着大大的居住形态被推向了前台，重庆的发展商也敏锐／Ｊ，／Ｊ，数十家地产开发商．在２００２年ｉｌ月通车之后，渝北区的房地产，一夜之间涨了３成。仅仅２个月，住宅每平方上涨１００—２００元，门面上涨每平方米ｌ　０００元左右。过去，这一带门面价格多在

的发现了这一市场契机，先后有“同创奥韵”和“阳光华庭”两个楼盘通过了建设部国家住宅工程中心健康住宅试点小区的评审，受到消费者的关注

和青睐。与此同时，开发商更注重产品开发的人性

低密度住宅的开发，“健康住宅”标准３　０００～５　０００元／ｍ２，２００３年１月时均价已达６　０００化和多元化、

元／ｍ２。　　　　另据国家统计局数据显示，通过对全国３５个大中城市房地产市场调查，２００３年重庆房价在连续３季度持续上扬后，在第４季度继续猛涨，以１０．９％的涨幅，居西部城市之首，排全国第６位。从分类上看，商品房销售价格比上年同期上涨５．２％。在商品房销售中，住宅价格上涨７．０％，其中，经济适用房和普通住宅销售价格分别上涨２．５％和７．３％，豪华住宅价格上涨，７．６％【２１０　　　　从地段上看，碑、渝北、大渡口的房价涨幅较全市其它地区高出一截，其中以市中心的碑地段最为明显，每平方米上涨幅度超过５００元。从业态上分析，商务区小户型，商铺、办公住宅的价格一路攀升。

１．３　　重庆商业物业开发量增长迅速。涉足商业房地产开发的地产商日益增多。２０００年以来，在商品房开发量大幅增长的同时，商业营业用房（即商业物业）的开发量也快速成长。２００２年全市商业营业用房竣工面积２６６．３０万ｍ２，同比增长３７．５％，而２００３年上半年已经有近２００万ｍ２商业用房面市，估计今年商业物业开发量将达３５０万ｍ２，比上年增长３０％左右。

　　　　众多开发商争相竞足商业物业这块市场。龙湖地产初涉商业物业开发即推出总面积达ｌ０万ｍ２的商业航母——北城天街，并引得两大商业巨头银太百货与北京华联入驻，成为北部新区商业的新中心区；华宇公司继去年推出部分商业物业后，其总建筑面积分别达１２万ｍ２的华宇广场和８万ｍ２的华宇名都城基本上都于今年上市；协信继几年前成功开发朝天门协信商厦后，今年又推出总面积达３万ｍ２的的纯商业物业协信。黄金海岸，作为观音桥地区第一个开放式的面面临街的纯商业项目，引起了市场的极大关注。

１．４　　产业发展理性化程度提高，产品营销逐步实现从“请消费者关注”转换到“关注消费者”。２００３年非典疫情及“淘大花园”的事件，对重庆市

的实施以及消费者对居住环境的重新审视、关注，都将有利于促进地产朝着更加理性的方向发展。

１．５　　房地产市场秩序进一步好转。先是央行颁布了关于规范房地产市场开发行为的“ｌ２１”号文件，提高了企业进入房地产行业的门槛，规范了房地产行业的融资行为，降低了房地产行业对国民经济的整体风险。接着，２００３年末，重庆市土房局出台丁关于规范市场销售放号的通知，进一步规范了市场销售秩序。

２　　重庆市房地产发屠存在的主要问题

　　据重庆市企调队不久前对１３　１户房地产企业的跟踪调查显示，目前重庆市房地产业总体发展态势良好，但同时存在４个值得关注的问题【３】。２．１　　房地产企业自身积累较为单薄。所调查企业中，２００３年的房地产开发资金主要源自于银行贷款、个人按揭和房屋预售款等外界来源支撑，占７７．４６％，而依靠自筹、集资等自有资金来源的仅占２２．５４％。

２．２　　资金拖欠面较大。被调查的ｌ３１户企业中，有５７户企业存在本企业拖欠其他企业（单位、个人）或其他企业（单位、个人）拖欠本企业的现象，占４４％，平均每户企业年拖欠款达５９７万元。２．３　　商品房开发档次较低。调查显示，１３１户企业２００３年开发投资去向中，除土地购置费以外，有６１％的资金用于开发普通住宅和经济实用房，而用于开发别墅或高档公寓的资金不足７％．据分析，这一方面是由于受市民经济收入而需求不足，另一方面也与房地产企业自身实力不济有关。

２．４　　地价与房价上涨不协调。调查显示，被调查的１３１户企业中，有９４户企业２００３年土地购置价格较２００２年有所上涨，占７２％，而在这９４户企业中，涨幅在３０％以上的企业占３１％。再从商品房销售价格看，被调查的１３１户企业中，２００３年较２００２

　　　　周前锋，等：重庆市房地产发展现状及展望４５

年价格有所上涨的企业则有７５户，占５７％，而这　　楼盘开发的多元化，不再局限于ｌ９９８年以前的小７５户企业中，涨幅在３０％以上的企业占１７％。　　　　区房，而是多种户型层出不穷：ＳＯＨ０、

３　　重庆市房地产发展展望３．１　　重庆房地产需求继续走旺，短期内不会出现地产泡沫现象。从全球房地产业的发展来看，一般城市人均居住要达到３０　Ｍ２后，投资年增长３０％才

能算过热。重庆城市目前人均只有１０多ｍ：，而投资增长只有２０％多（２００３年全国增长为２９．７％，上海超过３０％）。因此，我市的需求旺盛有合理性，离

“泡沫”还有很远的距离。

３．２　　房产价格将稳中有升。２００４年一季度，重庆市商品住宅价格继续上升，主城区商品住宅均价为１　９５２元／ｍ２，每平方米比去年上升了１９６元，达到了历史最高水平。尽管如此，估计房价仍然上涨。引起房价上涨的主要客观因素是：地价、建筑安装成本、城市配套费等统统上涨，加上旧城改造力度加大、城镇化进程加快、市场需求也很旺。３．３　　商品房开发走向“集约经营”，产品呈现“精品化”。随着住房消费主体的改变，开发商的理性化程度大为提高，房地产开发由过去的粗放经营向集约经营转变，以往大行其道的单体开发逐渐被小区建设取代。开发商们普遍增强了精品意识，无论是“龙湖・蓝湖郡”、“美堤雅城”，还是“在水一方’、“海棠晓月”，这些精品小区无一不是从“以人为本”、“人与自然”的角度出发，充满了对居住者全方位的关怀，同时，也代表了重庆房地产业的发展方向。

３．４　　住房销售朝着多元化方向发展。一是表现在

ＴＯＷＮＨ－ＯＵＳＥ、洋房花园、联排别墅、别墅、两

代居等，迎合了新形势下不同层次的消费者需

求。二是产品功能趋于多元化。类似于“在水一

方”、“海兰云天”的旅游、休闲度假地产、养老地产、产权式酒店开发等，将越来越受到高端消费者

的欢迎。３．５　　地产融资金渠道的多元化。今后几年，重庆房地产融资创薪将更丰富，如进人证券市场：资本市场，收购上市公司的壳，做一个融资的平台，并且将推出卖方信贷，即利用银行贷款之外的新的贷款项目，如贴息贷款、委托贷款等形式，地产投资基金也会进人实质性的运作。不过总的来讲，“信托＋银行”的组合融资模式可能将成为重庆地产市场的主流。

参考文献：

［１】杨燕．重庆房地产业现状及发展［Ｊ】．城市开发，　　　　２００３，（８）：５６—６０．

［２】洪玲．２００４我国地产迎来融资年［Ｎ】．金融时报。

　　　　２００４—０１—１４．［３】新华．重庆房地产存在四大问题［Ｎ】．中国建设报，　　　　２００４—０２—１１．

（责任编辑张佑法）