2014年秋季西安商品房性价比分析报告

2014年秋季西安商品房性价比分析报告

中国经济转型调整的大环境下，房地产行业下行走势已是必然，推动中国房地产市场行业洗牌格局的加速形成，2014上半年中国房地产市场的彷徨、纷乱、分化、转型、整合的震荡表现，恰恰预示着这个行业深层次理性思考、理性调整的开始。以不动产登记、房产税等长效对于市场各方心理层面的持续影响，行业由卖方市场向买方市场的转型推进的大势所趋，移动互联网时代下电商模式、全民营销模式、移动互联网金融均直指“客户至上”正切实的成为房地产行业新时期发展的新走向，以客户需求为导向提供高性价的产品、延伸增值服务正切切实实的成为行业调整下开发企业市场竞争的核心。

盘点西安楼市，2季度后楼市交易呈现下行，购房市场观望情绪逐步形成，房企库存、资金压力加剧。而8月末西安房地产市场全面放开限购，对提振市场信心、稳定预期形成推动，房企借势持续以优惠打折、活动促销、迎合市场的产品推出策略调整，提升当前市场环境下产品性价比、竞争力，争夺金九银十。 一、 2014年秋季西安楼市供应量同比下滑33%

2014年(7-8月)，西安商品房市场开盘项目30个，与去年同期相比下滑33%。行业调整背景下，2014年西安楼市新开盘量整体有所放缓，尤其7、8月作为楼市的传统淡季明显偏低。

7-8月西安月度开盘情况

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分城区开盘分布情况

2014年秋季开盘楼盘中，城南区占比最大，其次是城北、城东、高新区。诸如高科麓湾国际社区、中铁缇香郡等纯新盘较少，更多如首创漫香郡、天地源曲江香都、华侨城天鹅堡等以品牌房企的老盘新推为绝对主体。

8月底西安市住宅限购全部解除，加之金九银十到来，房企推盘力度明显趋强，西安房地产数据研究中心对楼盘市场调查统计，预计9月西安住宅开盘项目将达21家，优惠力度也相对加大，尤其住博会上诸多新盘集中亮相，抢占金九银十。

二、 2014年秋季西安36%住宅调价

(一)105盘价格调整 占到在售住宅项目的36%

西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：截止2014年8月31日，西安市城六区(城东、城南、城西、城北、高新、长安)五证齐全在售住宅项目共288个。其中城北区以27%的占比排列第一位;城南区占比24%，排列第二位;处于第三位的是城东区，占比为20%。

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8月末合法在售楼盘分布情况

西安房地产信息网数据研究中心统计监测数据显示：在这288个五证齐全楼盘中，相对于7月初，至8月底楼盘价格变动的共有105盘，占市场在售住宅项目总量的36%，较2季度占比增加10%。涨价楼盘共60个，占57%;降价楼盘为45个，占比为43%。

秋季西安涨跌价楼盘分布

(二)城南、城西、高新在售住宅均价整体上扬 城东、城北、长安小幅下降

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城区 城东 城南 城西 城北 高新 长安 7月初 6235 8821 6148 6788 7976 71 9月初 6159 9238 6298 6718 8084 6330 价格变动 -1.2% 4.7% 2.4% -1.0% 1.4% -2.2% 根据西安房地产信息网数据研究中心对市场在售住宅的价格统计来看，从7月初至9月初西安各城区住宅价格整体变动来看，城南、城西、高新在售住宅均价整体上扬 城东、城北、长安小幅下降，其中城南区涨幅最高，达4.7%，而长安区降幅相对较大，为2.2%。

楼盘市场价格表现来看，诸多项目在加大优惠力度的同时，售价也同样提升，呈现明降暗涨之势，整体9月初市场在售住宅价格较7月初上扬1.1%，价格方面已经呈现出一定的回升迹象。

(三)城区内楼盘价格涨跌分化相对显著

从价格涨、跌异动的城区项目分布来看，城东、城南、城北分化显著，涨跌楼盘数量持平;而城西、长安涨价楼盘数量明显集中。高新区楼盘市场整体价格相对平稳。

分城区涨跌价楼盘数量对比

楼盘分化显著：降价楼盘以全国性品牌房企、中高价位项目为主体 涨价盘以本土中低价位项目居多

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从具体降价楼盘分布来看，以全国性品牌型房企项目为典型，如万科旗下金色悦城、大明宫，中海地产旗下中海紫御华府、中海城，雅居乐旗下铂琅峯、富力地产富力城的中高端项目等为典型，而涨价楼盘中，以西安本土房企项目的中低价位楼盘居多，两大阵营整体分化相对显著。

附：西安市涨价楼盘列表

城区 项目名称 水岸东方 世园大公馆 高科·绿水东城 西岸国际花园三期·东苑 浐灞半岛 城东 东城国际 兴庆宫 荣德·棕榈阳光 浐灞1号 上东大道 振业泊墅 大华曲江公园世家 曲江·华著中城 保利曲江春天里 中国铁建·国际城 曲江明珠 华城泊郡 城南 御笔华府 紫郡长安 金辉世界城 万象春天 中铁尚都城 高新第五季 中冶·一曲江山 阳光台365 大兴九臻 亿润领城 城西 巨威大秦郡 梨园公馆 浩林·方里 爱情公寓 长兴园湖曲 7月初价格（元/8月末价格（元/涨价幅度（元/㎡） ㎡） ㎡） 5635 6300 40 5700 35 5100 6950 5600 6110 8316 6100 6987 6860 7125 6580 6350 5940 7122 8051 7100 00 6790 10780 5050 5198 5350 5684 5600 35 5500 6584 5 / 15

6000 6500 5674 5800 6500 00 7550 5800 5738 6250 8400 6500 7675 7000 7450 6600 7000 7300 7524 8390 7300 6600 7200 12740 5500 5940 6100 5800 6200 6732 6500 6732 ↑365 ↑200 ↑234 ↑100 ↑65 ↑300 ↑600 ↑200 ↑194 ↑140 ↑84 ↑400 ↑688 ↑140 ↑325 ↑20 ↑650 ↑1360 ↑402 ↑339 ↑200 ↑200 ↑410 ↑1960 ↑450 ↑742 ↑750 ↑116 ↑600 ↑297 ↑1000 ↑146 2014年秋季西安商品房性价比分析报告

宏府鹍翔九天 金业观湖大第 保利·金香槟 华府西城港湾 御溪望城 爱马仕西西公馆 中渝国际城 西安恒大帝景 天朗·御湖 海璟暖暖的宅 城北 中建开元壹号 北岸 万科金域华府 麟凤尊汇 白桦林·明天 莱安逸珲 高新 东尚蜂鸟 九形道 香榭兰廷 国色天香二期 翠堤湾二期 悦美国际 高新未未来 长安 卡布奇诺观澜 山水悦庭 忆江南 太阳水岸新城三期 天朗五珑 6700 5653 5876 5800 7566 5194 5100 7300 6300 6000 7300 6370 00 6500 00 7425 5673 6750 11880 6287 5742 6850 5500 00 5652 5500 6831 7150 6800 5985 35 6200 7722 5300 5300 7500 6600 60 7500 6517 10580 6800 9450 11880 5940 6930 12000 6500 5800 6900 6000 5751 5800 7079 7500 ↑100 ↑332 ↑559 ↑400 ↑156 ↑106 ↑200 ↑200 ↑300 ↑460 ↑200 ↑147 ↑1680 ↑300 ↑500 ↑4455 ↑267 ↑180 ↑120 ↑213 ↑58 ↑50 ↑500 ↑144 ↑99 ↑300 ↑248 ↑350 附：西安市典型降价楼盘表列表

城区 项目名称 合能十里锦绣 华远·海蓝城 西安恒大御景 暖山西安III期 城东 中建尚城 冠昌金域湾畔 锦绣天下三期意境 东城新一家 中铁缤纷新城

7月初价格（元/㎡） 8月末价格（元/㎡） 跌价幅度（元/㎡） 4887 5750 5500 5750 6039 6175 6300 5568 5600 6 / 15

4780 5550 5300 5700 5800 6045 5922 72 50 ↓107 ↓200 ↓200 ↓50 ↓239 ↓130 ↓378 ↓96 ↓150 2014年秋季西安商品房性价比分析报告

林河春天 灞业大境 东方罗马花园 天朗蔚蓝东庭 曲江国风世家 紫薇·曲江意境 江林公园里 中海城 海伦国际 城南 金地褐石公馆 中海·紫御华府 天伦·御城龙脉 九锦台 晶城秀府 中海·紫御华府 海伦春天 恒天国际城 城西 华润二十四城 万科金色悦城 华宇凤凰城 九如御 世融嘉轩 三丰中心思想 万科·大明宫 城北 开元第一城 仕府公馆 上和城 凤城九号 龙湖枫香庭 中国铁建·瑞园 高新 竹园阳光嘉苑 铂悦 雅居乐·铂琅峯 长安 青城 紫荆花园 富力城 4998 6320 70 35 6633 7425 7500 7800 6305 7500 12700 8415 10600 10080 12700 6076 74 6270 7484 6300 6500 7000 7000 12870 7300 6500 6600 7663 8000 7600 6650 10 8500 6174 5529 13000 4330 5742 5270 6300 35 6930 7000 7080 5800 6600 11500 7840 10170 9880 11500 5841 7600 6040 7100 5600 6000 6300 6732 10400 7200 00 6200 7296 7920 7400 6000 8712 8250 6000 72 7000 ↓668 ↓578 ↓200 ↓200 ↓198 ↓495 ↓500 ↓720 ↓505 ↓900 ↓1200 ↓575 ↓430 ↓200 ↓1200 ↓235 ↓44 ↓230 ↓384 ↓700 ↓500 ↓700 ↓268 ↓2470 ↓100 ↓100 ↓400 ↓367 ↓80 ↓200 ↓650 ↓198 ↓250 ↓174 ↓57 ↓6000 2014年秋季西安住宅性价比变动情况[/page] 三、 2014年秋季西安住宅性价比变动情况

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(一)秋季新开盘住宅平均性价比较2季度下降0.1星级

经中国住建部软科学研究成果“西安普住宅性价比评估系统”评定，7-8月新开盘的24个项目住宅中，四星级性价比楼盘共计8个，占比33%;其次是五星级性价比楼盘，共计5个，占比为21%;三星半级、两星半级性价比楼盘分别有3个，各占13%。

2014年秋季西安新推住宅性价比分布

秋季西安新推住宅性价比综合星级为3.7星，较2季度平均水平下降0.1星，与春季相比，上涨了0.2星级。可见，步入楼市淡季的西安房地产市场，房企在产品同质化的情况下，通过价格手段提升楼盘性价比比重较大，但与2季度相比，降价盘的占比有所下滑，致使性价比平均水平也有所下滑。

附件：7-8月西安楼市新开楼盘列表

城区 项目 中铁·缤纷新城 普华浅水湾 城东 合能十里锦绣 高科麓湾国际社区 中铁缇香郡 天地源曲江香都 城南区 中海凯旋门 华侨城天鹅堡 荣禾曲池东岸 8 / 15

类型 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅、商铺 住宅 性价比星级 ★★★★☆ ★★★★ ★★★★★ ★★★★★ ★★★★ ★★★☆ ★★★★ ★★☆ ★★ 2014年秋季西安商品房性价比分析报告

金地西沣公元 中海紫御华府·中海派 阳光台365 天朗莱茵小城 城西区 西旅逸都 汇鑫群贤北府 金科天籁城 首创漫香郡 锦尚名城 高新区 天地源丹轩梓园 逸翠园四期 长安区 西咸区 雅居乐铂琅峯 GOGO街区 林凯城 奥林匹克花园 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅、商业、公寓 住宅商铺 住宅商铺 住宅 住宅、公寓 住宅、商铺 住宅 ★★★★ ★★★★★ ★★★★★ ★★★★ ★★ ★★★☆ ★★★★ ★★★☆ ★☆ ★★☆ ★★★ ★★★★ ★★★ ★★★★ ★★★★★ (二)涨价楼盘占比提升成为秋季楼盘性价比下滑主因

2014年秋季65个涨价楼盘的性价比变化来看，较为明显的为白桦林·明天、莱安逸珲、九形道、中冶·一曲江山、高新第五季等，楼盘性价比均呈现了一星至一星半级的下滑，而大多数项目性价比变动较为微弱，仅有一颗星的浮动。

城区 项目名称 水岸东方 高科·绿水东城 城东 东城国际 兴庆宫 上东大道 振业泊墅 华城泊郡 御笔华府 城南 紫郡长安 金辉世界城 高新第五季 中冶·一曲江山 爱情公寓 长兴园湖曲 城西 金业观湖大第 华府西城港湾 御溪望城 城北

星级变化幅度 ↓☆ ↓☆ ↓☆ ↓☆ ↓☆ ↓☆ ↓☆ ↓☆ ↓☆ ↓☆ ↓★ ↓★ ↓☆ ↓☆ ↓☆ ↓★ ↓★ ↓☆ 9 / 15

综合性价比星级 ★★★★☆ ★★★☆ ★★★ ★★★☆ ★★★ ★★★☆ ★★★☆ ★★★ ★★★☆ ★★★☆ ★★☆ ★★ ★★★☆ ★★★☆ ★★★☆ ★★☆ ★★★ ★★★★ 西安恒大帝景 2014年秋季西安商品房性价比分析报告

天朗·御湖 万科金域华府 麟凤尊汇 白桦林·明天 莱安逸珲 高新 东尚蜂鸟 九形道 香榭兰廷 高新未未来 卡布奇诺观澜 长安 山水悦庭 太阳水岸新城三期 天朗五珑 ↓☆ ↓☆ ↓☆ ↓★☆ ↓★ ↓★ ↓★ ↓★ ↓☆ ↓☆ ↓☆ ↓★ ↓★ ★★★☆ ★★★☆ ★★★ ★★☆ ★★☆ ★★★ ★★★ ★★ ★★★☆ ★★★☆ ★★★☆ ★★★ ★★★ 此外，在47%的跌价楼盘中，此类房企更看重价格来带动楼盘性价比的提升，诸如林河春天、海伦国际、金地褐石公馆、中海•紫御华府、华宇凤凰城、九如御等项目，均以价格战赢得市场份额，其项目的综合性价比也分别提升一颗星级。

城区 项目名称 合能十里锦绣 华远·海蓝城 中建尚城 城东 冠昌金域湾畔 锦绣天下三期意境 中铁缤纷新城 林河春天 曲江国风世家 紫薇·曲江意境 江林公园里 城南 中海城 海伦国际 金地褐石公馆 中海·紫御华府 海伦春天 城西 城北 高新 华润二十四城 华宇凤凰城 九如御 中国铁建·瑞园 竹园阳光嘉苑 星级变化幅度 ↑☆ ↑☆ ↑☆ ↑☆ ↑☆ ↑☆ ↑★ ↑☆ ↑☆ ↑☆ ↑☆ ↑★ ↑★ ↑★ ↑☆ ↑☆ ↑★ ↑★ ↑☆ ↑☆ 综合性价比星级 ★★★★★ ★★★★☆ ★★★★☆ ★★★★☆ ★★★★☆ ★★★★☆ ★★★★★ ★★★★ ★★★★★ ★★★★ ★★★★☆ ★★★★★ ★★★★★ ★★★★★ ★★★★☆ ★★★★☆ ★★★★ ★★★★★ ★★★★ ★★★★☆ 10 / 15

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综合来看，目前西安住宅市场价格整体趋于稳定，也使得项目性价比水平波动相对平稳，对于购房者而言，可择机入市。

(三)2014年秋季西安住宅整体性价比水平为3.4星级

2014年秋季西安在售住宅性价比分布

2014年秋季西安在售的288个合法住宅，整体性价比水平为3.4星级，较2季度性价比提升了0.1星级。其中三星半级性价比楼盘占比最高，为23%;其次是三星级楼盘，占比为19%;四星级楼盘占比为18%，位居第三位;一星半级性价比楼盘占比最低，为4%。

(四)城东、长安区性价比高于全市平均水平

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分城区楼盘平均性价比

西安房地产信息网数据研究中心通过去各城区合法在售住宅项目综合性价比进行加权平均计算发现，2014年秋季，长安区住宅性价比最高，为3.7星级，是全市第一名;其次为城东区，3.6星级性价比，排第二位;城北区性价比为3.4星级，与全市综合水平保持一致。

四、 2014年秋季西安住宅性价比排行榜解析

西安房地产信息网数据研究中心依中国住建部软科学研究成果“西安普通住宅性价比评估系统”对全市在售住宅进行性价比评估，推出2014年秋季西安市住宅性价比前十强：

排名 NO.1 楼盘名称 性价比星性价比分价位（元/级 值 ㎡） 9.9 9.82 9.09 8.93 8. 8.85 6000起 7500 6600起 7800 6500 6000 在售户型 102-163㎡ 48-148㎡ 咨询电话 400-715-6666转3520 400-715-6666转3027 中国铁建国际★★★★城 ★ ★★★★★ ★★★★★ NO.2 紫薇曲江意境 NO.3 NO.4 NO.5 NO.6 曲江明珠 两室87、104㎡，400-715-6666转三室118㎡ 3030 37-72㎡ 400-715-6666转3124 中海紫御华★★★★府·中海派 ★ 大华曲江公园★★★★世家 ★ 九如御 ★★★★★ 两室96、109、400-715-6666转111㎡ 3519 49㎡一室；118400-715-6666转㎡、136㎡三室 3876 12 / 15

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NO.7 NO.8 阳光台365 湾流·天悦 ★★★★★ ★★★★★ 8.81 8.78 5500起 4990 50-133㎡ 400-715-6666转3087 90㎡两室、124400-715-6666转㎡三室 3739 ★★★★NO.9 合能十里锦绣 ★ NO.10 曲江风景线 ★★★★★ 8.71 79㎡两室、400-715-6666转4780 ㎡三室、119㎡3020 三室 8500 三室152、163400-715-6666转㎡，五室194㎡ 3146 8.47 通过以上排行榜可以看出，秋季性价比排行榜十强中，城南区占据6席，并

包揽了前5位;城东区有2个项目入榜，分别是湾流•天悦、合能十里锦绣;城北、城西区分别仅1个项目入榜。

4季度西安住宅性价比发展趋势[/page] 五、 4季度西安住宅性价比发展趋势 (一)松绑、限贷放松为楼市升温提供动力

随着更多的二线城市加入限购松绑大军，将在一定程度上促进二线城市基本面的好转。与此同时，开发商也在配合的救市措施，借机加快推盘节奏、加大降价促销力度。

而从当下对楼市走向影响更为重要的限贷也已呈现放松迹象，一是目前国内M2水平持续上扬，银行资金面趋于宽松，为限贷放松提供了良好的资金背景;二是来源于地方寄望于进一步银行放松贷款激活楼市的呼声高涨;三是央行自始至终要求商业银行加强对自住首置及改善需求的贷款支持;综合上述三点，银行在四季度放松限贷极为有望。

、信贷面的宽松，无疑会带给未来楼市一波复苏的痕迹。而对于西安住宅市场而言，多年发展理性稳健，尤其在限购三年半下，投资需求进一步挤压出局，当下投资客群已不足5%，基于对于未来房产税的预期置业将更趋理性，西安住宅市场短期内仍难以形成放量，整体住宅销售难以超越上年。 (二)改善型需求将于四季度迎来新一轮放量 一步到位房源性价比水平继续走高

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2010-2014年西安改善型需求客群占比走势

随着西安限购令的全面解禁，积蓄了三年半的市场潜在购买力将迎来一定放量。根据西安房地产信息网数据研究中心对购房者的调查发现，2014年秋季西安改善型需求客群占比为28.75%，较今年春季上涨1个百分点之余，与去年同期相比，增长近6个百分点。

2014年秋季购房意向面积分布

此外，数据显示：从购房者选择的房型面积来看，70-110平米依然是市场的绝对主力，比例较春季基本持平;而110平米以上需求占比有明显上升，占比

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为28.%，较春节上涨了1个百分点。在需求结构调整下，改善型一步到位房源性价比水平将走高。

(三)置业时机选择：房价走稳，性价比水平将整体持平 建议购房者适时入市

综合2014年秋季西安房地产市场来看，在传统的销售淡季，楼市供销均显乏力，随着当下住宅市场价格低位震荡后的小幅上探，以及后市、信贷面的宽松，西安住宅市场升温迹象已经呈现，而与此同时，受持续高位的库存压力影响，预计4季度西安住宅价格将整体走平，住宅性价比水平仍将走稳，对于购房者而言无疑意味着一个较为良好的置业时间窗口。

关键字：商品房 秋季 性价比报告 来源：西安房地产信息网 更新时间：2014-09-12 08:05:38

文章链接：http://fcdt.800j.com.cn/2014/jdbg_0912/9584.html

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