◇企业与管理◇ 科技圜向导 ２０１２年第０６期 探讨物业管理工作中存在的问题及对策 关 鹏 ｆ德州市房产管理中心 山东【摘德州２５３０３１） 要】目前，物业管理工作中存在诸多问题及矛盾，这些问题和矛盾已经制约着物业管理工作的开展。本文从物业管理工作中存在的五 个方面的问题进行了浅析．并提出了相应的对策。 【关键词】物业管理；存在问题；相应对策 近几年．物业管理工作取得较好的成绩．但在工作过程中也遇到 取费用：二是部分业主未树立有偿物业服务的理念．交费的主动陛、积 诸多的困难和压力，发现一些问题和矛盾，这些困难、压力、问题和矛 极性不高．个别业主故意拖欠费用：三是物业公司本身服务不到位，业 主对物业服务不满意．因此拒缴物业服务费用：四是部分低收人群体 盾．制约着物业管理工作的开展。为促进物业管理工作开展，下面，笔 者就物业管理工作中存在的问题及相关对策做一些探讨．以供大家参 确实经济承受能力有限，无钱交纳物业服务费。 考。 （２１缺乏对不交费业主的有效约束手段。对欠费业主．物业公司一 般只能多次催收，业主仍不交纳，也无可奈何。尽管《物业管理条例》规 １．部分社会群体对物业管理的认知程度不够高 定可以通过诉讼方式催缴，但这种方式程序繁琐、可操作性差，物业公 １．１表现形式 反而加剧了与业主的矛盾 （１）受长期以来传统思想观念的影响，部分群众对物业服务的认识 司不仅得不偿失．３．２对策建议 不够．对物业公司的有偿服务不理解．不支持 ｆ１）监督物业服务企业严格落实物业服务收费及明码标价规定．健 ｆ２１部分业主消费意识不强。有的业主认为买了房子，就应该像购 严格按标准收费．按规定项目进行费用开支。同时不 买其他商品一样．享受售后服务．没有树立交纳物业服务费的意识；有 全企业财务账目． 的业主认为只要交了物业服务费．物业公司什么都得管．财产损失和 断提高服务水平和服务质量．以优质的服务换取业主的信任和支持．被盗也应该由物业公司赔偿，一旦得不到满足．就以此为“借口”拒交 提高收费率 （２）建立对业主交费的约束机制。一是在房产转移环节．要求业主 物业服务费；有的业主存有“占便宜”心理，认为自己不交物业服务费， 未提供证明的．权属登记部门不得办 物业企业也不可能单独对自己停止物业服务．故意不交物业服务费。 提供已结清物业服务费的证明．双方当事人对物业服务费的结算 ｆ３１有些部门和新闻媒体对物业服务的认识也有偏差．一些政 理转移手续 凡物业产权买卖过户．出 府部门强加给物业企业一些社会管理责任．一些媒体将小区内发生的 情况需在转让合同中作明确约定．并在办理产权过户提交资料时．具过户前的《物业服务费用结算清单》。二是在条件成熟时，将物业服 矛盾纠纷一味报道为“物业管理混乱”。 １＿２对策建议 务费的交纳情况纳入个人诚信体系 ｆ１）进一步加大物业管理法规的宣传力度．使广大业主了解和 ４．开发建设遗留问题较多 认识物业管理．理解和支持物业管理．充分行使业主权力．自觉履行应 ４．１表现形式 尽义务。 （１）工程质量存在遗留问题 有的房屋尽管通过了竣工验收，但交 ｆ２）与有关部门和新闻媒体做好沟通．争取他们的理解和支持，多 房后仍存在墙体裂缝、外墙渗漏等质量问题．开发建设单位拒不履行 做正面宣传和引导 维修责任．将矛盾转嫁给物业公司。 ２．物业服务总体水平偏低 （２）实际交房与承诺不一致 开发建设单位擅自改变设计方案．不 按规定建设物业服务用房和配套设施设备 ２．１表现形式 （３）开发建设单位对一些问题约定不明确，车库、会所、配套用房等 （１）部分物业企业服务意识差．服务水平低。个别物业企业没有正 产权不明．引发矛盾纠纷。 确定位．将自己凌驾于业主之上，无视甚至侵害业主的权益：有的物业 设施的归属不清．（４）开发建设单位提供的建筑工程、配套设施、地下管网等图纸以 企业服务水平达不到收费标准：有的物业企业不按合同约定提供服 及其他实施物业管理的资料不齐全 务：有的物业企业擅自侵占业主共用部位．并将经营收入据为己有 ４．２对策建议 （２）多数物业企业规模小、抗风险能力低。多数物业企业的整体规 （１）协调工程质量验收部门．在工程验收环节严格把关。减少后期 模较小．无法取得规模效益，有些公司管理的面积仅有１万多平方米， 促使开发建设单位提 企业经理既是领导也是员工．加上几个保安和清洁工就组成了一家物 质量遗留问题。建立新建物业质量保修金制度．高工程质量．履行保修责任 业公司，经营状况差，竞争力不强。 （３）从业人员整体素质不高。大部分从业人员综合素质偏低、专业 （２）要求开发建设单位组织住宅小区综合验收．物业主管部门参与 从物业管理的角度予以把关，将问题解决在前期阶段 监督开发 技能较差．不能提供较高水平的服务 有些物业企业员工缺乏客户意 监管，识．服务态度不端正．服务用语不文明．对业主的正当要求不能及时满 建设单位按规定与相关专业经营单位办理专业经营设施设备的接受 管理手续．并协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供 足；有些物业企业缺乏专业人员．日常维修不及时、不到位。 电、供气、供热等服务合同。 ２＿２对策建议 （３）协调房产交易部门，在商品房买卖合同中明确标明关于会所、 （１）严格市场准人和清出制度，强化量化考核和监督检查．加强信 车库归属约定的有关条款．并在办理房产手续时予以审查．同 用档案管理．促使物业服务企业转变观念．强化服务意识和遵纪守法 幼儿园、时做好相关配套建筑的权属登记 意识．提高服务水平 （４）制定物业服务用房和物业管理资料的移交程序并监督实施。 （２）完善市场竞争机制．鼓励企业做大做强：积极引导物业服务企 业加强科学管理，走专业化和市场化发展之路：采取措施．兼并整合部 ５．业主委员会成立难．发挥作用难 分小的物业企业．发展大型企业集团 ５．１表现形式 （３）加大对物业从业人员的培训力度，严格落实持证上岗制度。应 （１）业主委员会成立率低。无论是业主还是物业公司都表示要依法 创造条件，多形式、多层次地对物业从业人员进行培训。除了目前开展 成立业主委员会难度较大 影响业主委员会成立的主要因素有．业主法 的企业经理培训外．物业主管部门应开展对专业技术人员的专业培 律意识不强、业主之间的矛盾难于调和、经费缺乏、小区入住率较低等。 训。 （２）业主委员会难以发挥作用。尽管有些小区成立了业主委员会， 但在目前的实际运作中，业主委员会的维权、监督和协调的作用并没 ３．物业服务收费收缴难度大 ３．１表现形式 有体现出来。主要原因有如下几个方面：一是业主委员会的维权意识 （１）收缴难度大。主要原因有如下几个方面：一是部分小区外地人 差；二是业主委员会缺乏监督机制；三是业主委员会组成复杂．利益难 四是业主委员会办公场所和办公经费无法落实，（下转第２９７页） 购房、投资性购房较多．房屋长期空置．物业公司无法联系到业主并收 协调；２７７ ◇能源科技◇ 科技匿向导 ２０１２年第Ｏ６期 钻关区泵况井偏高的原因及措施探讨 赵建华 （大庆油田第三采油厂第五油矿采油五队黑龙江大庆 １６３０００） 【摘要ｌ本文针对北三西西块钻关区机采井，在钻关期间及钻关恢复期泵况发生率偏高的原因分析，根据钻关前后钻关区机采井产量递 减趋势，沉没度变化规律。机采设备运行状况，机采参数的调整方案的实施，以及钻关恢复期机采井的管理方法，所采取的措施对机采井泵况发 生率的影响进行简要的分析与概括。 【关键词】钻关；机采井；沉没度；机采参数 期的２倍一３倍．说明钻关区的供液能力部分机采井没有恢复．这部分 井也是泵况发生的危险区域 ２０１１年１月到目前．采油五队经历了五次钻关。以２０１１年１月 １６日一２０１１年３月３日为Ｂ２—３３１一平４７钻关．影响五队共５个计量 ２．钻关区机采井泵况发生的预防管理及措施 间．共７Ｏ油井，日影响液高达１６００ｔ左右．油量达到２４８ｔ。而在同一地 ２．１加强抽油机井的管理力度 区．于２０１１年６月８日一２０１１年６月３０臼为Ｂ２一Ｄ３—３５打测斜井再 针对抽油机井．通过加密资料的录取．发现抽油机井在水井钻关期 次钻关．该次钻关共影响五队４个计量间的３３ ＶＩ机采井．经过这两次 间，产量和含水均有不同程度的下降。产量和含水下降明显的井：２月份 钻关的影响对该钻关区腹地的机采井造成的无法弥补的损害．致使部 出现８口：３月份出现１０ １２１：６月份出现６口。其他井略有变化，幅度不 分井产液量．沉没度普遍下降．至今没有恢复，还有一部分井出现泵况 大 根据产量及液面变化情况．及时调整工作参数．共下调参数１ １井 导致检泵：由于沉没度过低．供液不足致使皮带的更换数量较钻关前 次．使抽油机井能在合理的工作参数下运行，同时也起到节能的作用。 剧增。增加采油工人的劳动强度，泵况管理、作业监督的工作量。为此， ２．２加强部分特殊井的管理 系统阐述了钻关期间不关井对机采井的寿命的影响、缩短检泵周期． 针对钻关期个别抽油机井皮带易断．偷停，沉没度在１００米左右 果断采取间抽或停机等措施．等供液能力恢复后再开井或全天 增加皮带消耗量．增加机采管理的难度。针对采油五队目前钻关影响 的井．的现状．结合日常管理．分析钻关区泵况增多的具体原因．并采取相 运行 钻关恢复期我队对钻关区聚驱二类油层１２口抽油机皮带频繁 应的预防措施和解决办法 断的井．采油更换大皮带轮．增大皮带与皮带轮的接触面积。然后用变 １．泵况发生率偏高的原因 频调节冲次的方法．延长了皮带的使用寿命．提高了机采井的时率及 针对水驱不带变频的抽油机采用灵活的间抽制度，根 ２０１１年同期泵况发生率１２％．２０１０年同期泵况发生率５．２％．泵 产液量。见表四：分别执行白天运行和晚上运行的间 况发生的几率是２０１０年的２．４倍。是钻关区泵况井偏高的主要原因。 据量油的实际情况和沉没度高低．抽制度。 １．１钻关区供液能力下降原因 ２．３结合热洗时间和压力．合理确定机采井机采制度 大面积的水井集中钻关．油层供液能力不足．致使泵抽空，加剧了 钻关期间．我队钻关区机采井的热洗时间及热洗压力比较钻关前 杆管泵的摩损．缩短杆管泵寿命．使泵况问题的发生率上升 钻关区泵 一些螺杆泵井钻关前沉没度３００—５００米．洗井温度返回要 况井一半井数显示．钻关当月１月液面正常．液量下降不大．功图正常 大幅缩短． 或气影响，钻关的２月当月上报８ １２Ｉ井，钻关区即发生泵况井６口，３ 达到４—５个小时，甚至更长时间．钻关期间竟然２Ｏ分钟温度即返回，２１一Ｐ４８为例：该井位于钻关中心区北侧２５０米左右，与其连 月当月上报８ １：３井．钻关区又发生泵况井６ １：３，占上报泵况井的７５％。 以Ｂ２—３通三口水井全部钻关关井．钻关前热洗返回６５℃．时间长达５－６个小 １．２钻关区抽油机井低压测试密度不够的原因 计量间热洗压力３．５ＭＰａ，钻关期间２月２０日洗井，洗井前计量间 钻关区低压测试资料密度不够．特别是抽油机井．由于钻关期间 时，ＯＭＰａ，来水温度８０℃．替液完成后，导人井筒．不到２０分钟计 抽油机按正常周期测试 致使抽油机井不能及时掌握液面的变化趋 压力４．计量间热洗压力仅为０．８ ＭＰａ，结合当天热洗 势，无法根据沉没度的变化及时的调整机采运行参数．机采制度，导致 量间温度即返回７５℃．８ ＶＩ油井．所有井的洗井温度与压力几乎同 钻关前沉没度低的井．抽空造成无法弥补的损伤．甚至直接发生泵况． 大会战，共洗井２０＃问１Ｂ２—３２１一Ｐ４８极为相似．都是压力低．温度返回较正常时提前较多．根 或是未来泵况的主要发生区域 据热洗温度．压力的变化情况及时同矿领导，机采组沟通联系，当天对 １－３由于产量紧张没有及时关井的原因 由于全厂范围的产量紧张．部分沉没度极低的井由于全年产量紧 个别井实施下调及复测．测试资料显示这部分井测不出波或沉没度 ００米以下，在矿领导的协调下这部分井及时实行间抽或关井。 张．为保证产量任务的及时完成，不能对沉没度极低的及时实施关井 １０．前言 恢复 虽然对机采参数进行调整．但是由于没有水井进行供液．但是沉 ３．几点认识 没度依然无法恢复．增加运行负荷．加大交变载荷．同时加剧了杆管泵 （１）钻关时，机采井正常运行是钻关区泵况发生率升高的主要原因。 的摩损，缩短杆管泵寿命．使泵况问题的发生率上升的主要原因。 ｆ２）钻关区测试资料的录取尤为重要．及时准确的测试资料为钻 １．４钻关恢复期间供液能力不足的影响 关区机采井泵况井的预防，提高了有力的依据 （３）钻关期间热洗压力温度的变化可以及时体现出机采井现场沉 目前虽然钻关已经结束．水井基本恢复注水．但是钻关区皮带使 用量是非钻关区的３—４倍 采油五队１、２季度的皮带使用量是去年同 没度高低，可以根据热洗具体情况结合量油对机采参数进行优化。● 作者简介：赵建华（１９７０ ８一），女，２０１０年毕业于东北石油学院石油工程专业，现任大庆油田有限责任公司第三采油厂第五油矿采油五队工程 技术员，从事采油工程工作。 （上接第２７７页）不具备开展工作条件；五是业主委员会法律地位不明 （２）加强业主委员会有关的宣传，规范业主委员会运作程序， 确。 引导业主委员会增强维权意识，正确发挥应有作用。尽快依照相关规 ５．２对策建议 定，解决好业主委员会办公经费和办公场所等问题，为业主委员会开 （１）加强业主委员会的组建力度，符合规定条件的住宅小区，所在 展工作创造必要条件。 辖区街办都要依法指导其成立首次业主大会。 ２９７
