农家乐可行性研究报告

1.1项目背景

XX县望远镇是XX县域次中心城镇，镇区建成区现状面积887.4公顷，其中镇区中心区建成区面积310.1公顷，居住人口1.65万人，是以商贸流通为辅的工商贸型中心城镇。 新规划区范围：北起银川城市南环高速公路，南至永清沟，西起良田渠，东到石中高速公路，总用地面积32.1平方公里。位于银川市南部,总面积1207平方千米，其中耕地2.53万公顷。 属银川市。辖3镇、7乡，6个居民委员会和75个村民委员会。当地人苦苦追求的目标是山清水秀，通畅透绿，打造一个最适宜投资、最适宜居住的山水园林城市，构筑一道绿色的生态屏障，实现绿色梦想，使其成为宁夏一颗璀璨的绿色明珠，是他们矢志不渝的绿色理念。

1.2项目名称

农家乐休闲中心

1.3投资单位概况

私营企业，资产500万

1.4项目提出的理由

当地人们生活生活水平快速提高，物质方面已不在所追求的目标，更在乎的是高层次的追求，但环境因发展受到很大的破坏，无法满足人们的愿望，建立这样的项目，一方面可以满足人们的追求，另一方，可以改善当地环境。

第2章 项目概况

2.1拟建地点

XX望远镇，靠近109国道，距离银川市20公里

2.2建设内容及人员配置

建设内容：建设休闲、娱乐、住宿为一体的农村风情休闲中心，内有别墅、垂钓中心、游泳池、养殖场、民族风情俱乐部等，员工配置40人。

2.3项目进度及总投资

本项目计划于2010年1月开始，2010年12月完成，预计建设工期12个月，经营期为14年，共计15年，总投资316.75万元.

第3章：农家乐市场分析与需求预测

3.1农家乐市场分析 3.1.1宁夏市场分析

2007年，全区消费品零售总额达到233.3亿元，反映了人们消费能力的大幅提高。消费的趋势正从 “穿”向 “用”升级。全区各地，不管是在农村还是在城市，人们已经不仅仅追求 “吃饱穿暖”，努力提高生活质量成了很多人的目标。对于农村风情休闲的是需求是不断增强。2009预计全年消费品零售总额为328亿元，增幅在15%左右，比年初预计的13%提高2个百分点。可以推断农村风情市场的需求更旺盛，并成逐年上升趋势。

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3.1.2项目地市场分析

望远镇地处宁夏河套平原中部，气候、水资源条件得天独厚，沟渠纵横、条田整齐、林带成网，他是XX县辖镇，位于县境北部，距县府20公里，人口1.6万，距离银川市20公里，道路畅通，通讯快捷、拥有完备的基础设施，提供“一个窗口、一条龙、一站式、全方位”高效的真诚服务。该县经济稳步增长，城乡居民收入增长较快，居民消费能力增强。同时随着工资改革的深入，当地城乡居民人均收入大幅增加。2008年居民可支配收入达12326元，同比增长23.1%。该县农民人均纯收入达4744元，同比增长13.2%。人苦苦追求的目标是山清水秀，通畅透绿，打造一个最适宜投资、最适宜居住的山水园林城市，构筑一道绿色的生态屏障，实现绿色梦想，使其成为宁夏一颗璀璨的绿色明珠。据此分，市场需求繁荣，同时利于项目的消费需求保证。

3.2项目地休闲市场需求预测

3.2.1.项目地市场容量和潜在的市场需求

从上面所述，我们综合可以判断项目地的市场容量会逐年上升，市场的需求潜力大，利于休闲中心的长期经营发展。

3.2.2.项目地市场带来新的发展机遇

项目地规划目标：镇域2010年工农业总产值达到42亿元（年均递增20％），2020年达到110亿元（年均递增10％）；地方财政收入：近期以年均10％，远期以8％递增，2010年达到2000万元，2020年预计达到5000万元；农民人均纯收入：2010年达到6000元，2020年达到10000元；镇域总人口：近期（2010年）6万人，远期（2020年）10万人.

第4章：投资估算与资金筹措

4.1投资估算

4.1.1投资估算的编制范围

建设投资：固定资产投资275万；预备费为固定资产投资的5%；建设期利息3万及流动资金25万;土地租金:18000元/年，租期30年. 4.1.2投资估算编制依据

同类项目及项目建设相关项市场价格 4.2资金筹措与运用（详见表1）

资金需求316.5万元，其中自筹60%，银行贷款40%（120万）．贷款期5年，为固定资产长期贷款，第六年开始还贷,等额还本付息.

第5章：财务评价

5.1营业收入和税金（详见附表2、表4）

旺季的5月-10月预计收入总额为180万，淡季的11-来年的4月预计收入总额为120，年平均收入为300万

5.2折旧前营业成本费用预测（详见附表3）

（1）固定员工40人，人均工资1500元/月元，年工资共计72万 （2）水电费：2万元/月，菜、肉、酒水等原料：4万/月， （3）维修费：0.5万元/年

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（4）土地租金18000元/年

☆年总成本171.3万元－178.72万元

5.3损益估算（详见附表4、表6、表7） 5.4财务评价的基本结论 1.基本结论

该项目税前投资回收期为3.4年，税后投资回收期为4年，不包括建设期则分别为2.4年和3年，与经营期14年比较，仅其1/4。税前财务内部收益率为42.75%，税后财务内部收益率为34.95%，自有现金流量表中FIIR高达48.17%，大于基本基准收益率10%。现金流趋势图如下：

净现金流量表（全部投资）净流量2001000-100-200-300-40013579111315税后净现金流量税前净现金流量年份

2.建议

综合上述，该项目盈利高，偿债能力很强，项目可行，值得投资。

第6章：环境和社会评价

6.1环境效益

休闲中心是建立自然生态系统，以自然景观为主体，触合区域人文、社会景观，人们 通过与自然的交往，达到了解自然，回归自然的目的。游玩在这里的人们可享受到自然生态所带来的好处，做到人与自然，和谐相处。 6.2社会效益

（1）可以解决就业问题，另外季节性临时性工作还解决数十人。 （2）带动了周围旅游景点的旅游发展。

（3）社会上会造成重大影响，提高休闲的品位

第7章：结论与建议及项目相关附件

7.1结论与建议

本项目的可行性，可以从两方面判断，一基础设施具备的程度；二是市场测算和发展前途。据前面论述，开发这一项目是可行的，并且发展前途很好，潜力很大。

投资方面，已制定详细的计划，并规划好的资金的来源和筹资渠道，同时还在税收、土地使用等方面有优惠。综合各方面，项目可行。

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7.2项目相关附件

表1 投 资 总 额 与 资 金 筹 措 表 单位：万元 项目 序号 年份 建设期 1 291.75 288.75 3 291.75 171.75 120 120 经营期 合2-15 25 25 25 316.75 288.75 3 25 316.75 196.75 120 120 计 1 1.1 1.2 1.3 2 2.1 2.2 2.2.1 总投资 建设投资 建设期利息 流动资金 资金筹措 自有资金 其中：用于流动资金 借款 建设投资借款 表2 营 业 收 入 和 税 金 及 附 加 估 算 表 单位：万元 序号 项 目 年份 5-10 1 2 2.1 2.2 2.3 表 3 总 成 本 估 算 表 单 位：万 元 序号 项目 年份 经营成本 土地租金 员工工资 经2 151.8 1.8 72 3 151.8 1.8 72 4 151.8 1.8 72 营期 5 151.8 1.8 72 6 151.8 1.8 72 7-15 151.8 1.8 72 营业收入 税金及附加 营业税（5%） 城建税（7%） 教育费附加（3%） 0.045 0.03 0.45 30 1.65 1.5 0.105 经每月 11-4 20 1.1 1 0.07 营期 年份 2-15 300 16.5 15 1.05 1 1.1 1.2 4

1.3 3 4 5 5.1 5.2

水电维修费等 折旧费 利息支出 总成本 固定成本 变动成本 78 19.8 6.15 177.75 33.75 144 78 19.8 6.46 178.06 34.06 144 78 19.8 6.78 178.38 34.38 144 78 19.8 7.12 178.72 34.72 144 78 19.8 7.48 179.08 35.08 144 78 19.8 0 171.6 27.6 144 表4 利 润 表 单位：万元 项目 序号 年份 2 300 177.75 16.5 105.75 26.44 79.31 79.31 79.31 3 300 178.06 16.5 105.44 26.36 79.08 79.08 158.39 经4 300 178.38 16.5 105.12 26.28 78.84 78.84 237.23 营5 300 178.72 16.5 104.78 26.20 78.58 78.58 315.81 期 6 300 179.08 16.5 104.42 26.11 78.31 78.31 11.75 245.18 137.19 7-15 300 171.6 16.5 111.9 27.98 83.92 83.92 12.59 71.33 1 2 3 4 5 6 7 7.1 7.2 7.3

营业收入 总成本 税金及附加 利润总额 所得税（25%） 净利润 可供分配利润 盈余公积（15%） 应付利润 未分配利润 表5 借 款 还 本 付 息 计 算 表 单位：万元 序 项目 号 年份 借款还本付息 建设期 1 123 2 129.15 3 135.61 经 营4 142.39 期 5 149.51 6 5

1

1.1 1.2 1.3 1.4 2 2.1 2.2 年初借款本息累积 本年借款 本年计息(利率：5%) 本年还本 还本资金来源 利润 折旧费 120 3 123 6.15 99.11 79.31 19.8 129.15 6.45 178.19 158.39 19.8 135.61 6.78 257.03 237.23 19.8 142.39 7.12 335.61 315.81 19.8 149.51 7.48 156.99 413.92 394.12 19.8 借款偿还期=-2.6年 表6 现 金 流 量 表 （全部投资） 单位：万元 序号 年份 1 1.1 1.2 1.3 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 3 3 4 项目 建设期 1 288.75 288.75 2 300 300 219.74 25 151.8 16.5 26.44 3 300 300 194.66 151.8 16.5 26.36 105.34 经 4 300 300 营5 300 300 期 6 300 300 7-14 300 300 15 339.59 300 14.59 25 现金流入 营业收入 残值收入 回收流动资金 现金流出 建设投资 流动资金 经营成本 税金及附加 所得税 净现金流量（1-2） 累计净现金流量 税前净现金流量 194.58 194.5 194.41 196.28 196.28 151.8 16.5 26.28 151.8 16.5 26.20 151.8 16.5 26.11 151.8 16.5 27.98 151.8 16.5 27.98 -288.75 80.26 105.42 105.5 105.59 103.72 143.31 131.7 171.29 -288.75 -208.49 -103.155 2.27 -288.75 106.7 131.7 131.7 131.7 131.7 6

5 税前累计净现金流量 -288.75 -182.05 -50.35 81.35 计算指标： 税前 税后 1财务内部收益率： 42.75% 34.95% 2财 务 净 现 值： 608.31 426.74 3投 资 回 收 期： 3.4 4 表7 现 金 流 量 表 （自有资金） 单位：万元 序号 1 1.1 1.2 1.3 1.4 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 3 项目 年份 现金流入 营业收入 残值收入 回收流动资金 其他 现金流出 自由资金 借款本金偿还 借款利息支付 经营成本 税金及附加 所得税 净现金流量 171.75 171.75 -171.75 建设期 1 2 300 300 3 300 300 经4 300 300 营5 300 300 期 6 300 300 7-14 300 300 15 339.95 300 14.59 25 225. 201.12 201.36 201.62 324.88 196.28 196.28 25 6.15 151.8 16.5 26.44 74.11 6.46 151.8 16.5 26.36 98.88 6.78 151.8 16.5 26.28 98. 7.12 151.8 16.5 26.20 98.38 123 7.48 151.8 16.5 26.11 151.8 16.5 27.98 151.8 16.5 27.98 -24. 103.72 143.31 财务指标： 税后：财务内部收益率= 48.17% 财务净现值（i=10%）=440.46

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