案例分析
【案情】
2000年6月30日，刘某与A公司签订商品房购销合同。合同约定：刘某购买A公司开发建设的B花园商办综合楼（以下简称B花园）位于8楼的4套商品房，建筑面积共298．73平方米（其中套内面积217．08平方米、公共部位与公用房屋分摊81．65平方米），每平方米2574．20元，总价款768 993元。同时，在格式合同所列条款的基础上，经双方协商，刘某增加了合同第三十三条，其内容为：在主体结构不变的情况下，由乙方（即刘某）按实际需要调整隔墙，由甲方（即A公司）负责出面施工，甲方保证乙方有非露天停车位，保证乙方停车安全。合同签订后，刘某如期交纳房款，2001年4月接收该4套商品房，但A公司始终未能给刘某提供非露天停车位，刘某多次与A公司协调未果，遂于2003年4月22日诉至法院，要求某公司履行购房合同约定，为其提供免费非露天停车位一处。
该案在一审案件审理期间，A公司委托的B花园物业管理部门于2003年7月7日给刘某书面通知，告知B花园一楼为停车场，欢迎前去停车。但B花园业主委员会对物业管理部门将长期作为自行车停车区域的一楼停车场变更为机动车停车场的做法提出异议，物业管理部门遂收回了该通知。鉴于某公司无法提供免费非露天停车位，在一审审理中，刘某变更诉讼请求，要求A公司赔偿损失100 000元。A公司则辩称，公司在大厦设有停车位，刘某可以随时停车，公司无违约行为，且购房合同中对车位条款的约定不明，不应承担赔偿责任。
问题：
1. 该案件所涉及到哪些法律关系？
2. A公司是否应当承担赔偿责任？为什么？
3. B花园是否应当承担赔偿责任？为什么？
4. 如果你是刘某的律师，请就他的诉请出具一份法律意见书。
案例分析答案
（1） 该案件涉及的法律关系：刘某与A公司的房屋（商品房）买卖关系。委托关系？
开发商与物业之间存在委托管理关系，当事人与法院之间存在民事诉讼法律关系。
（2） A公司应该承担赔偿责任。刘某与A公司签订合同，均为双方真实意思表示，所以该合同合法有效，A公司应当履行合同中提供非露天停车车位。现A公司不能依法按照合同履行义务，导致刘某权益受损，明显造成违约行为。故A公司应承担赔偿责任。
（1）该条款是否为免费使用约定不明该合同中并未明确规定此非露天停车位为免费提供，因此刘某要求其免费提供车位的要求显然不妥。（2）由于A公司为刘某提供的非露天停车位实际上是长期作为自行车停车区域使用的，尽管物业管理部门欲将该区域作为机动车停车区域，以履行为原告提供非露天停车位的义务，但因业主委员会的反对，物业管理部门已将变更通知收回，所以A公司不能履行为原告提供非露天停车位的义务，而双方在订立商品房购销合同时，A公司对其开发的B花园在设计及施工中，是否能为原告提供非露天停车位是明知的，目前A公司不能提供可以为刘某提供非露天停车位的证据，造成合同义务不能履行的责任在于A公司。（3）基于A公司不能履行为刘某提供非露天停
车位的义务，刘某要求A公司赔偿其损失的请求应当予以支持，但刘某提出的赔偿数额应当相当于其受到的真实损失，其所要求的100000元赔偿缺乏依据。（4）A公司在大厦的停车场提供车位是不妥的，我们虽然无从得知公司大厦与B不花园的实际距离，但显然根据生活常识，我们可以知道两者之间是有一定距离的，A公司提出在公司大厦为刘某提供停车位，并没有从刘某的日常生活及实际需要考虑。且合同中关于停车位的条款是建立在刘某购买商品房的基础上，根据《合同法》第125条关于合同条款的解释，“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”我们可以根据合同的有关条款及合同的目的来确定该条款的真实意思，即此非露天停车位是指B花园内的停车场。所以A公司在大厦的停车场提供车位的行为不妥。
（3） B花园不应该承担赔偿责任。刘某在购房时是与A公司签订合同的，所以A花园有义务完成合同约定条款，B花园虽然于2003年7月7日给刘某书面通知，告知B花园一楼为停车场，欢迎前去停车，可该行为却是受A公司委托，且B花园并未与刘某签订任何条款。故B花园不应该承担赔偿责任。
（4） 关于刘某与A公司商品房购销合同中停车位使用方式争议的
法律意见书
尊敬的刘某先生（女士）：
北京XX律师事务所依法接受您的委托，对您与A公司商品房销售合同中停车位使用方式争议事宜进行了深入细致的审查和分析，现依据我国有关法律、法规及您所提供与本案有关的材料和说明，出具法律意见书如下，供您参考。
一． 出具本法律意见书所依据的证据材料（事实依据）
1、刘某与A公司签订的商品房购销合同；
2、刘某提供的本案事实情况说明；
二．出具本法律意见书的法律依据
1、《中华人民共和国合同法》及其相关司法解释；
2、《中华人民共和国民事诉讼法》及其相关司法解释；
3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》及其相关司法解释；
三．关于本案的基本事实及双方交涉情况
根据本法律意见书第一条中所述的事实依据，与本法律意见书第二条中所述的法律、法规及司法解释，现查明并确认关于本案的下述基本事实：
1、 签订合同
2000年6月30日，刘某与A公司签订商品房购销合同。合同约定：刘某购买A公司开发建设的B花园商办综合楼（以下简称B花园）位于8楼的4套商品房，建筑面积共298．73平方米（其中套内面积217．08平方米、公共部位与公用房屋分摊81．65平方米），每平方米2574．20元，总价款768 993元。同时，在格式合同所列条款的基础上，经双方协商，刘某增加了合同第三十三条，其内容为：在主体结构不变的情
况下，由乙方（即刘某）按实际需要调整隔墙，由甲方（即A公司）负责出面施工，甲方保证乙方有非露天停车位，保证乙方停车安全。合同签订后，刘某如期交纳房款，2001年4月接收该4套商品房。
2、 A公司违约行为
2001年4月接收该4套商品房，但A公司始终未能给刘某提供非露天停车位，刘某多次与A公司协调未果。
3、 提起诉讼
2003年4月22日诉至法院，要求某公司履行购房合同约定，为其提供免费非露天停车位一处。
四、对本案的法律分析
1 、本案的法律性质分析
本案是一起消费者（刘某）与商家（A公司）签订商品房购销合同，因商家（A公司）不能履行购房合同约定（为刘某提供非露天停车位）而引发的要求商家（A公司）承担责任的合同争议问题。
2、本案履行合同约定民事责任承担主体的法律分析。
关于A公司是否应当承担违约责任：双方订立的商品房买卖合同是合法有效的，对双方均具有法律约束力。刘某希望将该非露天停车位成为一项购房条款作为合同要件，在与
A公司协商一致后，将“甲方保证乙方有非露天停车位”的条款写入合同，A公司负有对刘某提供一处非露天停车位的义务。由于A公司为刘某提供的非露天停车位实际上是长期作为自行车停车区域使用的，尽管物业管理部门欲将该区域作为机动车停车区域，以履行为刘某提供非露天停车位的义务，但因业主委员会的反对，物业管理部门已将变更通知收回，故A公司不能在此履行为原告提供非露天停车位的义务，造成合同义务不能履行的责任在于A公司。所以A公司应当承担违约责任。
五、关于本案诉讼结果可能的预测
法院判决A公司承担赔偿责任，要求A公司履行购房合同约定，为刘某提供免费非露天停车位一处。或要求A公司赔偿损失，损失金额应根据停车位的市场价值计算。因本案案件事实清晰，所以这是法院最合法的判决结果。
刘某的损失金额应当根据一般业主的车位价格来计算。A公司提供给刘某的停车位，是供刘某个人使用的，而不是供其利用这个停车位对外经营，获取利润的。应当按照（一般业主车位价格x房屋产权年限）得出的总数来计算损失。或者请专业机构对此车位进行价值评估。
【注：】需要说明的是，上述意见是对目前掌握的相关证明材料的基础上做出的，分析是我们对本案的初步法律分析，供且仅供您参考，不用于任何第三方使用。该分析的前提是假设您告知的情况介绍和提供的资料（情况与事实完全相符，提供的资料）完整、准确、真实，资料的复印与原件相符的基础上而做出的初步分析意见，也不排除随案情发展进一步修改的可能。
本意见书不是本事务所和/或本律师向您做出的保证，仅供您在处理本案时做参考之
用。委托人对本意见的结论有独立判断之权利。未经本律师事务所及本律师书面许可，本意见书不得向任何第三人出示，并不得作为证据使用。
本事务所和/或本律师所拥有唯一的解释权。
北京XX律师事务所
律师：XXX
X年X月X日
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