2016年中级经济师经济学考点归纳：收入分配方式与居民收入来源的多元化(必备资料)

B. 凡在房屋征收评估前进行新建、扩建、改建的房屋，均可增加补偿费用

C. 任何单位和个人不得采取中断供水、供电和道路通行等方式迫使被征收人搬迁 D. 建设单位可作为房屋征收的实施单位实施搬迁 E. 被征收人在补偿决定规定的期限内不搬迁的，作出房屋征收决定的市、县级可以依法强制执行

标准答案： B, C, E

解析：考察国有土地上房屋征收与补偿的内容。实施房屋征收应先补偿、后搬迁，A正确。房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，B描述错误;任何单位和个人不得采用暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，C说法错误;房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作，D说法正确;被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内不搬迁的，由做出房屋征收决定的市、县级可以依法申请人民强制执行，E说法错误。答案为BCE。 2、房地产开发企业对其开发的高层住宅小区不同销售单元进行定价时，首先应确定( )。 A. 楼幢均价 B. 楼层差价 C. 朝向差价 D. 楼层均价 标准答案： A

解析：考察房地产项目定价的基本依据。一个房地产开发项目中，如果存在多个楼栋，首先应确定楼栋平均价格。

3、房地产开发项目合同争议仲裁的前提条件是( )。 A. 争议已经过调解 B. 争议已经过双方协商 C. 争议双方在同一地区注册 D. 争议双方有仲裁约定 标准答案： D

解析：考察仲裁的特点。仲裁是指合同纠纷当事人在争议发生前或发生后达成协议，自愿将争议交给第三者作出仲裁，并负有自动履行义务的一种解决合同纠纷的方式。这种争议解决方式应是自愿的，因此应由仲裁协议。由此可见，仲裁的前提条件是争议双方有仲裁约定。

4、下列房地产开发项目管理工作中，一般应先开展的是( )。 A. 选择工程施工单位 B. 选择材料、设备供应商 C. 选择工程勘察设计单位 D. 选择工程监理单位 标准答案： C

解析：考察房地产开发项目管理的程序。房地产开放项目管理的程序第一步是工程建设准备，在该阶段，需要完成施工现场勘察与施工图设计，因此本题推断为答案C。 5、房地产开发企业向商业银行申请房地产抵押贷款，通常采用的融资方式是( ) A. 间接融资和股权融资 B. 间接融资和债权融资

C. 直接融资和股权融资 D. 直接融资和债权融资 标准答案： B

解析：考察房地产金融的职能。间接融资是资金有金融机构将资金从供给方传导需求方的方式，房地产开发企业贷款属于间接贷款。债务融资是指企业通过银行借款、发行债券、应付款项等获得资金的方式。

6、下列人员中，具备业主身份的有( )。 A. 房屋权属证载的房屋所有权人

B.合法购得房屋但尚未依法办理所有权登记的人 C.房屋所有权人的父亲 D. 房屋的承租人 E.房屋的借用人 标准答案： A, B

解析：考察业主身份的内容。具备业主身份的情况有三种：房屋登记薄和房屋权属证载的房屋所有权人;基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人;取得建筑物专有部分所有权的人。

7、对互斥型房地产投资方案进行直接比选时，比较方案之间必须具备的可比性条件有( )。 A. 各方案均为房地产开发投资项目 B.各方案有相同的投资收益率

C.各方案费用和效益的计算口径一致 D. 各方案有相同的计算期

E.各方案现金流量有相同的时间单位 标准答案： C, D, E

解析：考察比较方案之间必须具备的可比性条件。比较方案之间必须具备的可比性条件包括：在对互斥方案进行比选时，必须的条件：被比较方案的费用及效益计算口径一致;被比较方案具有相同的计算期;被比较方案现金流量具有相同的时间单位。如果以上条件不能满足，必须经过一定转化后方能进行比较。

8、签订物业服务合同的双方都具有相互给付的义务，这体现了物业服务合同的 ( )特征。 A. 委托合同 B. 有名合同 C. 要式合同 D. 双务合同 标准答案： D

解析：考察物业服务合同的特征。物业服务合同都双方具有相互给付的义务，故为双务合同。

9、房地产经纪机构对其代理销售的新建商品房进行销售策划前，应完成的工作有( )。 A. 与委托人签订销售代理合同 B.进行销售现场准备

C.从委托人处取得有关销售资料 D. 与委托人进行项目结算

E.申请商品房预售(销售)许可证 标准答案： A, C

解析：考察商品房销售代理工作流程。房地产经纪机构对其代理销售的新建商品房进行销售策划前，应先与委托人协商委托代理事项，签署委托代理合同。之后从委托人处获得有

关资料。包括：反映项目特征的资料;反映开发项目合法性的资料;委托书;商品房预售许可证(当预售商品房时)。环球网校参为AC，请注意，预售许可证的申请是由建设单位完成。 10、房地产交易中导致房地产成交价格偏离正常价格的原因有( )。 A. 交易双方过去互不相识

B.交易双方对交易对象不够了解 C.交易双方斤斤计较

D. 交易双方对市场行情不够熟悉 E.交易双方有利害关系 标准答案： B, D, E

解析：考察市场法的概述。在具体一宗房地产交易中，交易双方可能有利害关系，可能对交易对象不够了解或对市场行情不够熟悉等，导致成交价格偏离正常价格。

11、房地产开发企业对其开发的高层住宅小区不同销售单元进行定价时，首先应确定( )。 A. 楼幢均价 B. 楼层差价 C. 朝向差价 D. 楼层均价 标准答案： A

解析：考察房地产项目定价的基本依据。一个房地产开发项目中，如果存在多个楼栋，首先应确定楼栋平均价格。

12、关于国有土地上房屋征收的说法，错误的有( )。 A. 实施房屋征收应先补偿，后搬迁

B. 凡在房屋征收评估前进行新建、扩建、改建的房屋，均可增加补偿费用

C. 任何单位和个人不得采取中断供水、供电和道路通行等方式迫使被征收人搬迁 D. 建设单位可作为房屋征收的实施单位实施搬迁 E. 被征收人在补偿决定规定的期限内不搬迁的，作出房屋征收决定的市、县级可以依法强制执行

标准答案： B, C, E

解析：考察国有土地上房屋征收与补偿的内容。实施房屋征收应先补偿、后搬迁，A正确。房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，B描述错误;任何单位和个人不得采用暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，C说法错误;房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作，D说法正确;被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内不搬迁的，由做出房屋征收决定的市、县级可以依法申请人民强制执行，E说法错误。答案为BCE。 13、住宅小区首次业主大会会议筹备组组长，应由( )担任。 A. 居民委员会代表 B. 业主代表 C. 建设单位代表

D. 事处、乡镇人民代表 标准答案： D

解析：考察业主大会的筹备。首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、事处、乡镇代表和居民委员会代表组成。筹备组组长由事处、乡镇代表担任。

14、下列房地产市场指标中，属于反映房地产市场供给状况指标的有()

A.新竣工量 B.房屋成交量 C.空置量

D. 商品房吸纳量 E.房屋施工面积 标准答案： A, C, E

解析：考察房地产市场供给指标。在市场调研中涉及到的房地产市场供给指标主要有新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值等。

15、房地产开发企业委托甲房地产经纪机构代理销售其开发的商品房，并允许甲房地产经纪机构吸收其他房地产经纪机构参与其代理的商品房销售。这种情况下代理佣金的结算方式是( )。

A.房地产开发企业直接与各房地产经纪机构结算 B.房地产开发企业只与甲房地产经纪机构结算

C.由参与代理的房地产经纪机构出具委托书，甲房地产经纪机构代表其与房地产开发企业结算

D.代理成交额较大的房地产经纪机构直接与房地产开发企业结算，其余与甲房地产经纪机构结算

标准答案： B

解析：考察商品房销售代理的基本形式。该房地产公司的授权行为属于独家代理权，此时开发企业均要向代理商支付佣金。

16、住宅小区首次业主大会会议筹备组组长，应由( )担任。 A. 居民委员会代表 B. 业主代表 C. 建设单位代表

D. 事处、乡镇人民代表 标准答案： D

解析：考察业主大会的筹备。首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、事处、乡镇代表和居民委员会代表组成。筹备组组长由事处、乡镇代表担任。

17、下列抵押权人的行为中，能够合法有效保障房地产抵押权的是( )。 A. 占有抵押房地产 B. 办理房地产抵押登记 C. 扣押抵押房地产权属证书 D. 派人看守抵押房地产 标准答案： B

解析：本题考察房地产抵押贷款的内容。中国实行房地产抵押等级制度，房地产抵押应向县级规定的部门办理抵押登记。

18、房地产开发企业以实现预期投资收益率作为其开发的商品房的定价目标，在确定预期投资收益率时，应综合考虑( )。 A. 安全风险率 B.房价上涨率 C.安全收益率 D. 通货膨胀率

E.风险报酬率

标准答案： C, D, E

解析：考察房地产定价的咪表目标。预期投资收益率是房地产开发企业要达到的最低收益率，是一个预期指标，一般应包括安全收益率、通货膨胀率和风险报酬率。

19、房地产经纪机构对其代理销售的新建商品房进行销售策划前，应完成的工作有( )。 A. 与委托人签订销售代理合同 B.进行销售现场准备

C.从委托人处取得有关销售资料 D. 与委托人进行项目结算

E.申请商品房预售(销售)许可证 标准答案： A, C

解析：考察商品房销售代理工作流程。房地产经纪机构对其代理销售的新建商品房进行销售策划前，应先与委托人协商委托代理事项，签署委托代理合同。之后从委托人处获得有关资料。包括：反映项目特征的资料;反映开发项目合法性的资料;委托书;商品房预售许可证(当预售商品房时)。环球网校参为AC，请注意，预售许可证的申请是由建设单位完成。 20、房地产开发企业委托甲房地产经纪机构代理销售其开发的商品房，并允许甲房地产经纪机构吸收其他房地产经纪机构参与其代理的商品房销售。这种情况下代理佣金的结算方式是( )。

A.房地产开发企业直接与各房地产经纪机构结算 B.房地产开发企业只与甲房地产经纪机构结算

C.由参与代理的房地产经纪机构出具委托书，甲房地产经纪机构代表其与房地产开发企业结算

D.代理成交额较大的房地产经纪机构直接与房地产开发企业结算，其余与甲房地产经纪机构结算

标准答案： B

解析：考察商品房销售代理的基本形式。该房地产公司的授权行为属于独家代理权，此时开发企业均要向代理商支付佣金。

21、物业服务企业应将物业服务收费标准事先向业主明示，这体现了物业服务的( )原则。 A. 合理 B. 公平 C. 公开 D. 质价相符 标准答案： C

解析：考察物业服务费的收费原则。公开原则包括事项公开和事后公开。实现公开指收费标准要事先向业务明示。

22、房地产广告预算中，比重最大的费用一般是( )。 A. 广告调查费用 B.广告制作费用 C.广告媒体费用 D. 广告策划费用 标准答案： C

解析：考察房地产广告的预算。广告媒体费用是广告费用的主要部分，也是影响广告决定做否的关键因素，约占广告费用总额的80%。

23、某商品房开发项目占地面积2万平方米，容积率为3，楼面地价为1000元/平方米，预

计总建造成本为16800万元(不含土地成本)，销售税费为销售收入的11%，可销售面积为总建筑面积的95%。若采用成本定价法确定销售单价，成本利润率为25%，则商品房销售均价为( )元/平方米。 A.5337 B.40 C.5550 D.5618

标准答案： A

解析：考察成本导向定价法的计算。该房地产开发建筑面积2*3=6万平方米，每平方米的建造成本为16800/6=2800元/平方米，则该商品房的单位成本=建造成本+地价=2800+1000=3800元/平方米。商品房单位价格=[商品房单位成本*(1+)成本加成率]/(1-销售税费率)=3800*1.25/0.=5337元/平方米。 24、房地产保险的目的是( )。 A. 防止房地产发生意外灾害 B. 提高房地产盈利能力 C. 降低房地产运营费用

D. 补偿因灾害造成的房地产损失 标准答案： D

解析：考察房地产保险的作用。房地产保险通过对房地产领域因为自然灾害和意外事故造成的保险责任范围内的损失提供经济补偿或资金给付。

25、下列房地产市场指标中，属于反映房地产市场供给状况指标的有() A.新竣工量 B.房屋成交量 C.空置量

D. 商品房吸纳量 E.房屋施工面积 标准答案： A, C, E

解析：考察房地产市场供给指标。在市场调研中涉及到的房地产市场供给指标主要有新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值等。

26、房地产开发项目完工后，结算工程价款最终依据的经济文件是( )。 A. 竣工决算 B. 竣工结算 C. 施工图预算 D. 工程预算 标准答案： B

解析：考察竣工结算的含义。竣工结算是表达项目最终工程造价和结算工程价款依据的经济文件。

27、房地产开发企业对其开发的高层住宅小区不同销售单元进行定价时，首先应确定( )。 A. 楼幢均价 B. 楼层差价 C. 朝向差价 D. 楼层均价 标准答案： A

解析：考察房地产项目定价的基本依据。一个房地产开发项目中，如果存在多个楼栋，首先应确定楼栋平均价格。

28、房地产广告预算中，比重最大的费用一般是( )。 A. 广告调查费用 B.广告制作费用 C.广告媒体费用 D. 广告策划费用 标准答案： C

解析：考察房地产广告的预算。广告媒体费用是广告费用的主要部分，也是影响广告决定做否的关键因素，约占广告费用总额的80%。

29、下列房地产中，不适用假设开发法估价的是( )。 A. 可改扩建的旧房

B. 已为最高最佳利用的现房 C. 房地产开发用地

D. 已停工的商品房建设工程 标准答案： B

解析：考察价格开发法的适用范围。假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值，如可供开发建设的土地、在建工程、可装饰装修该或可改变用途的旧的房地产。 30、签订物业服务合同的双方都具有相互给付的义务，这体现了物业服务合同的 ( )特征。 A. 委托合同 B. 有名合同 C. 要式合同 D. 双务合同 标准答案： D

解析：考察物业服务合同的特征。物业服务合同都双方具有相互给付的义务，故为双务合同。

31、下列人员中，具备业主身份的有( )。 A. 房屋权属证载的房屋所有权人

B.合法购得房屋但尚未依法办理所有权登记的人 C.房屋所有权人的父亲 D. 房屋的承租人 E.房屋的借用人 标准答案： A, B

解析：考察业主身份的内容。具备业主身份的情况有三种：房屋登记薄和房屋权属证载的房屋所有权人;基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人;取得建筑物专有部分所有权的人。 32、业主委员会会议作出的决定，应由( )签字确认。 A. 全体委员

B. 半数以上的参会委员 C. 业主委员会主任 D. 参会委员 标准答案： D

解析：考察业主委员会会议的内容。业主委员会议应制作书面记录并存档，业主委员会会议做出的决定，应有参会委员的签字确认。

33、房地产开发企业以实现预期投资收益率作为其开发的商品房的定价目标，在确定预期投资收益率时，应综合考虑( )。 A. 安全风险率 B.房价上涨率 C.安全收益率 D. 通货膨胀率 E.风险报酬率

标准答案： C, D, E

解析：考察房地产定价的咪表目标。预期投资收益率是房地产开发企业要达到的最低收益率，是一个预期指标，一般应包括安全收益率、通货膨胀率和风险报酬率。 34、关于划拨建设用地使用权的说法，错误的有( )。 A. 取得划拨建设用地使用权无需支付任何费用

B.除法律法规另有规定外，划拨建设用地使用权没有使用期限 C.对划拨建设用地使用权不予颁发国有土地使用证 D. 划拨建设用地使用权未经许可不得转让 E.划拨建设用地使用权的出租无须审批 标准答案： A, C, E 解析：考察建设用地使用权的内容。取得划拨建设用地使用权时，土地使用者缴纳补偿、安置费等费用;建设项目竣工后，有土地管理部门核发国有土地使用证;划拨建设用地使用权出租时需要办理审批手续。答案为ACE。

35、下列房地产开发项目管理工作中，一般应先开展的是( )。 A. 选择工程施工单位 B. 选择材料、设备供应商 C. 选择工程勘察设计单位 D. 选择工程监理单位 标准答案： C

解析：考察房地产开发项目管理的程序。房地产开放项目管理的程序第一步是工程建设准备，在该阶段，需要完成施工现场勘察与施工图设计，因此本题推断为答案C。

36、房地产开发企业对其开发的高层住宅小区不同销售单元进行定价时，首先应确定( )。 A. 楼幢均价 B. 楼层差价 C. 朝向差价 D. 楼层均价 标准答案： A

解析：考察房地产项目定价的基本依据。一个房地产开发项目中，如果存在多个楼栋，首先应确定楼栋平均价格。