房地产估价理论与方法重要概念与公式

《理论和方法》

1．2房地产的概念

建筑密度%= 建筑基底总面积 ×100%

建筑用地面积

容积率= 总建筑面积

建筑用地面积

总建筑面积=土地总面积×建筑密度×建筑层数

容积率=建筑密度×建筑层数

套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积

建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积

2．3房地产的供求与价格

供给量=存量-拆毁量-转换为其它种类的房地产量+其它种类房地产转换为该种房地产量+新开发量

房地产需求的价格弹性= 房地产需求量变化的百分比

房地产价格变化的百分比

1

房地产需求的收入弹性= 房地产需求量变化的百分比

消费者收入量变化的百分比

房地产需求的人口弹性= 房地产需求量变化的百分比

人口数量变化的百分比

房地产需求的交叉价格弹性= 一种房地产需求量变化的百分比 另一种房地产或商品价格变化的百分比

房地产需求的价格预期弹性= 房地产需求量变化的百分比

预期的房地产价格变化的百分比

房地产供给的价格弹性= 房地产供给量变化的百分比

房地产价格变化的百分比

房地产供给的要素成本弹性= 房地产供给量变化的百分比

要素价格变化的百分比

2．4房地产价值和价格的种类

一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格

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基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。

标定价格：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格，它是该类土地在该区域的标准指导价格。

房屋重置价格：某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需要的一切合理必要的费用、税金及应获得的利润。

房地价格=土地价格+建筑物价格

土地价格= 房地价格--建筑物价格

建筑物价格= 房地价格--土地价格

楼面地价= 土地总价

总建筑面积

楼面地价= 土地总价 × 土地总面积 = 土地单价 总建筑面积 土地总面积 容积率

期房目前的价格= 现房价格–（预计从期房达到现房期间）现房出租的净收益的折现值—风险补偿

补地价=改变后的地价—改变前的地价

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补地价（单价）= 现楼面地价×现容积率—原楼面地价×原容积率

补地价（单价）=补地价（单价）×土地总面积

补地价（单价）=原楼面地价×（现容积率—原容积率）

补地价（单价）= 原容积率下的土地单价 ×（现容积率—原容积率）

原容积率

4．4建立价格可比基础

建筑面积下的价格＝套内建筑面积下的价格× 套内建筑面积

建筑面积

建筑面积下的价格＝使用面积下的价格× 使用面积

建筑面积

套内建筑面积下的价格＝使用面积下的价格× 使用面积

套内使用面积

平方米下的价格＝亩下的价格÷666．67

平方米下的价格＝公顷下的价格÷10 000

4

平方米下的价格＝平方英尺下的价格×10．764

平方米下的价格＝坪下的价格×0．303

4．5交易情况修正

百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格X交易情况修正系数＝正常价格

采用差额法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格+交易情况修正数额＝正常价格

正常成交价格—应有卖方缴纳的税费=卖方实际得到的价格

正常成交价格+应有买方缴纳的税费=买方实际付出的价格

应有卖方缴纳的税费=正常成交价格×卖方缴纳税率

应有买方缴纳的税费=正常成交价格×买方缴纳税率

正常成交价格= 卖方实际得到的价格

1--卖方缴纳税率

4．6交易日期调整

可比实例在成交日期时的价格X(1±T％)＝在估价时点时的价格

可比实例在成交日期时的价格X (100±T)/100＝在估价时点时的价格

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采用定基价格指数 可比实例在成交日期时的价格×交易日期调整系数=在估价时点时的价格

采用环比价格指数 可比实例在成交日期时的价格 X 成交日期的下一时期的价格指数 X 再下一时期的价格指数 X… X 估价时点时的价格指数＝在估价时点时的价格

4．7房地产状况调整

可比实例在其房地产状况下的价格 X 100/（）=在估价对象房地产状况下的价格

可比实例在其房地产状况下的价格 X 100/（）X ()/100=在估价对象房地产状况下的价格

4．8求取比准价格

估价对象价格＝可比实例价格X交易情况修正系数X交易日期调整系数X房地产状况调整系数

主要有三种：平均数法、中位数法、众数法。其中平均数法最常用。

5．2房地产价格的构成

开发利润是所得税前的，即：

开发利润＝开发完成后的房地产价值-土地取得成本-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费

计算基数＝土地取得成本+开发成本，即：直接成本利润率＝开发利润/（土地取得成本+开发成本）

计算基数＝土地取得成本+开发成本+管理费用，：投资利润率=开发利润/（土地取得成本+开发

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成本+管理费用）

计算基数＝土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用， 相应的利润率可称为成本利润率，即：

成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用）

计算基数＝开发完成后的房地产价值(售价)，相应的利润率可称为销售利润率，即：

销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值

5．3成本法的基本公式

成本法最基本的公式为：积算价格＝重新购建价格一折旧

新开发土地价格＝取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用十销售税费+开发利润

上式中：

开发完成后可转让土地面积的比率=开发完成后可转让土地面积的总面积/开发区用地总面积×100%

新开发区某宗土地的单价=（取得该用地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+总销售费用+总销售税费+ 总开发利润）/（用地总面积×开发完成后可转让面积的比率）×用途、区位等因素调整系数

求取该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的过程如下：

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该荒地开发完成后可转让熟地的总价=取得该荒地的总代价 十土地开发总成本 十总管理费用十总投资利息+总销售费用+总销售税费+ 总开发利润

=取得该荒地的总代价十土地开发总成本 十总管理费用十总投资利息+可转让熟地的总价×销售费用、销售税费和开发利润的比率

得出：

该荒地开发完成后可转让熟地的总价= (取得该荒地的总代价 十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息) 1-销售费用、销售税费和开发利润的比率

该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价= 取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息)

(1-销售费用、销售税费和开发利润的比率)×可转让熟地面积

= (取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用十总投资利息) (1-销售费用、销售税费和开发利润的比率)×可转让熟地面积比率×该荒地总面积

新建房地价格=土地得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润

新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息销售费用+销售税费+开发利润

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旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物重新购建价格

旧建筑物价格＝建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧

5．5建筑物的折旧

有效经过年数＝经济寿命一剩余经济寿命

(C—S)称为折旧基数

年折旧额D＝C(1--R)/N

年折旧率d=D/C×100％ =(C-S)/(C×N) ×100％=(1-R)/N×100％

有效经过年数为t年的建筑物折旧总额Et=D×t＝(C—S)t/N＝C(1-R) ×100%

直线法折旧下的建筑物现值的计算公式为：V=C-Et＝C-(C-S)t/N＝c[1—(1—R)t/N]

5．6成本应用中涉及的有关规定

年折旧额＝原价X(1-残值率)÷耐用年限

旧房地价格＝土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新构件价格-建筑物的折旧

6．2报酬资本化法的公式

V=A1/(1+Y1)+

An/[(1+Y1)*(1+Y2)…*(1+Yn)]

A2/[(1+Y1)*(1+Y2)]+ A3/[(1+Y1)*(1+Y2)*(1+Y3)]+…+

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V=A1/(1+Y)+A2/[(1+Y)2+A3/(1+Y)3+…+ An/(1+Y)n

A末＝A初(1+Y)

V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]

V=A/Y

Kn=1-1/(1+Y)n=(1+Y)n-1/(1+Y)n

V70=V∞* K 70

V50= V∞* K 50

V∞=V50/K50

V40=V50*K40/K50

Vn=VN*(1+Y)N-n*[(1+Y)n-1]/[(1+Y)N-1]

tAiA1净收益在前若干年有变化 有限年

Vi1(1Y)iY(1Y)t[1(1Y)nt]

tAi无限年

Vi1(1Y)iAY(1Y)t

净收益按一定数额递增 有限年 V=(A/Y+b/Y2)*[1-1/(1+Y)n]-b/Y*n/(1+Y)n 为 [A十(n-1)b]收益年限为无限年V=A/Y+b/Y2

未来第n年10

净收益按一定数额递减 有限年 V=(A/Y-b/Y2)*[1-1/(1+Y)n]+b/Y*n/(1+Y)n 未来第n年为 [A一(n—1)b]

n≤A/b+1

净收益按一定比率递增 有限年 V=A/(Y-g)*{1-[(1+g)/(1+Y)]n} 未来第n年为 A(1+g)n-1

无限年 V=A/(Y-g)

净收益按一定比率递减 有限年 V=A/(Y+g)*{1-[(1-g)/(1+Y)]n} 未来第n年为A(1一g)n-1

无限年 V=A/(Y+g)

净收益为有效毛收入减运营费用 有效毛收入逐年递增的比率为gI，运营费用逐年递增的比率为gE，收益年限为有限年 V=I/(Y-gI)* {1-[(1+gI)/(1+Y)]n}-E/(Y-gE)* {1-[(1+gE)/(1+Y)]n}

预知未来若干年后的价格的公式

Vi1tAiVt(1Y)i(1Y)t

净收益＝潜在毛收入一空置等造成的收入损失一运营费用

＝有效毛收入一运营费用

运营费用，不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税。

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6．3净收益

承租人权益的价值等于剩余租赁期限内租约租金与同期市场租金的差异经折现后的现值。

有租约限制下的价值＝无租约限制下的价值一承租人权益的价值

6．4报酬率

报酬率＝无风险报酬率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿一投资带来的优惠

同一时期的国债利率或银行存款利率

6．5直接资本化法

y—NOI/V式中 y——房地产价值； NOI——房地产未来第一年的净收益； R——资本化率。

因此，资本化率的具体计算公式为： R=NOI/V

收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，即： 收益乘数＝价格/年收益

利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为： 房地产价值＝年收益X收益乘数

房地产价值＝毛租金X毛租金乘数

毛租金乘数是市场上房地产的价格除以其毛租金所得的倍数，即： 毛租金乘数＝价格/毛租金

毛租金乘数也是经常所讲的“租售比价”。

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V＝PGI×PGIM潜在毛收入乘数是市场上房地产的价格除以其年潜在毛收入所得的倍数，即： PGIM=V/PGI

V＝EGI×EGIM有效毛收入乘数是房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数，即： EGIM=V/EGI

V＝NOI×NIM净收益乘数是房地产的价格除以其年净收益所得的倍数，即： NIM=V/NOI

由于净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系，通常很少直接采用净收益乘数法形式，而采用资本化率将净收益转换为价值的形式，即： V=N0I/R

净收益率与有效毛收入乘数之比求取综合资本化率的公式为：Ro=NIR/EGIM

由于 NIR=1-OER所以 Ro=(1-OER)/EGIM 上述公式的来源是：

因为 Ro=NOI/V所以，将上述等式右边的分子和分母同时除以有效毛收入(EGl)得： Ro=NIR/EGIM

在净收益每年不变且持续无限年的情况下，报酬资本化法的公式为：V=A/Y R=Y

在净收益每年不变但收益年限为有限年的情况下，报酬资本化法的公式为：

V=A/Y*[1-1/(1+Y)n] R=Y/[1-1/(1+Y)n]

在净收益每年按一定比率递增且持续无限年的情况下，报酬资本化法的公式为：

V=A/(Y-G) R=Y-G

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在预知未来若干年后的价格相对变动的情况下，报酬资本化法的公式为：

V=A/{Y-△*Y/[(1+Y)t-1]} R= Y-△*Y/[(1+Y)t-1]

6．6 投资组合和剩余技术

式中 Ro——综合资本化率；RL——土地资本化率 RB——建筑物资本化率VL——土地价值；VB——建筑物价值。

Ro=( VL* RL+ VB* RB)/( VL+ VB) RL=[( VL + VB)* RO- VB* RB]/VL RB=[( VL + VB)* RO- VL* RL]/VB

Ro＝L×RL +B×RB L+B＝100％

Ro=M*RM+(1-M)*RE

抵押贷款常数的计算公式为： RM=YM*(1+YM)n/[(1+YM)n-1]

房地产的资金＝抵押贷款+自有资金 房地产净收益＝抵押贷款收益+自有资金收益

直接资本化法的土地剩余技术公式 土地价值=（房地产净收益-建筑物价值*建筑物资本化率）/土地资本化率

报酬资本化法的土地剩余技术公式 在净收益每年不变、收益年限为有限年

直接资本化法建筑物剩余技术公式． 建筑物价值=（房地产净收益-土地价值*土地资本化率）/建筑物资本化率报酬资本化法的建筑物剩余技术公式 在净收益每年不变、收益年限为有限年

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自有资金权益价值=（房地产净收益-抵押贷款金额*抵押贷款常数）/自有资金资本化率

抵押贷款金额=（房地产净收益-自有资金权益价值*自有资金资本化率）/抵押贷款常数

7．2假设开发法的基本公式

待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投 资者购买待开发房地产应负担的税费

生地价值＝开发完成后的房地产价值-由生地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买生地应负担的税费

生地价值＝开发完成后的熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-土地开发利润-买方购买生地应负担的税费

毛地价值＝开发完成后的房地产价值-由毛地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买毛地应负担的税费

毛地价值＝开发完成后的熟地价值一由毛地开发成熟地的开发成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一土地开发利润一买方购买毛地应负担的税费

熟地价值＝开发完成后的房地产价值一由熟地建成房屋的开发成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一开发利润一买方购买熟地应负担的税费

在建工程价值＝续建完成后的房地产价值一续建成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一续建投资利润一买方购买在建工程应负担的税费

旧房价值＝装修改造完成后的房地产价值一装修改造成本一管理费用一投资利息一销售费用一销

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售税费一装修改造投资利润一买方购买旧房应负担的税费

7．4假设开发法计算中各项的求取

I＝P×i×n F＝P(1+i×n)

F＝P(1+i)n I＝P[(1十i)n-1]

F＝P(1+r／m)n×m

F＝P(1+r／m)m F＝P(1+i)所以 P(1+i)=P(1+r/m)m得出 i＝(1+r/m)m-1

i=(F-P)/P =P[(1+r/m)m-P]/P =(1+r/m)m-1

8．2数学曲线似合法

y＝a+bX a=(∑y-b*∑X)/N b=(N*∑XY-∑X*∑y)/[N*∑X2-（∑X）2]

设X=0,则 a=∑y/N b=∑XY/∑X2

Vi＝Po十dXi d=[(P1-Po)+(P2-P1)+(Pi-Pi-1)+…+(Pn-Pn-1)]/n =(Pn-P0)/n

Vi=P0×ti t=(P1/P0×P2/P1×P3/P2…×Pi/Pi-1×…×Pn/Pn-1)1/n =(Pn/P0)1/n

9．1路线价法

路线价是附设在街道上的若干标准宗地的平均价格。

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单独深度价格修正率为：40％>30％>20％>10％>9％>8％>7％>6％

累计深度价格修正率为： 40％<70％<90％<100％<109％<117％<124％<130％

平均深度价格修正率为： 40％>35％>30％>25％>21．8％>19．5％>17．7％>16．25％

9．4高层建筑地价分摊

某部分享有的地价数额=土地总价值/总建筑面积X该部分的建筑面积

某部分占有的土地份额＝该部分享有的地价数额/土地总价值＝该部分的建筑面积/总建筑面积

某部分享有的地价数额＝土地总价值/房地总价值X该部分的房地价值

某部分占有的土地份额＝该部分享有的地价总数/土地总价值＝该部分的房地价值/房地总价值

某部分占有的土地份额＝[该部分的房地价值-（房地总价值-土地总价值）/总建筑面积*该部分的建筑面积]/土地总价值

某部分享有的地价数额＝该部分占有的土地份额X土地总价值＝该部分的房地价值一该部分的建筑物价值

地价＝地租/利息率

地租量＝农产品的市场价格一农产品的销售税费一农产品的生产成本一土地上投入资本的利息一农业经营者的利润

地

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租量计算公式中的市场价格＝PQ

① 自身因素；②环境因素；③人口因素；④经济因素；

⑤社会因素；⑥行政因素；⑦国际因素；⑧心理因素；⑨其他因素。

① 获取估价业务；②受理估价委托及明确估价基本事项；③拟定估价作业方案；④搜集估价所需资料；

⑤实地查勘估价对象；⑥选定估价方法测算；⑦确定估价结果；⑧撰写估价报告；

⑨审核估价报告；⑩出具估价报告；⑩估价资料归档

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