刘朋成、魏冠军房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

刘朋成、魏冠军房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷【审理】河北省保定地区（市）中级人民 【审理】河北省保定地区（市）中级人民 【审结日期】2020.09.14

【案件字号】(2020)冀06民终3452号 【审理程序】二审

【审理法官】祁峰王琦孟庆池 【审理法官】祁峰王琦孟庆池 【文书类型】判决书

【当事人】刘朋成;魏冠军;刘卫侠 【当事人】刘朋成魏冠军刘卫侠 【当事人-个人】刘朋成魏冠军刘卫侠

【代理律师/律所】梅茹彦河北建平律师事务所 【代理律师/律所】梅茹彦河北建平律师事务所 【代理律师】梅茹彦

【代理律所】河北建平律师事务所 【级别】中级人民 【字号名称】民终字 【原告】刘朋成

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房屋买卖合同纠纷

【被告】魏冠军;刘卫侠

【本院观点】案涉《房屋买卖定金合同》系各方当事人真实意思表示，合同内容真实有效，各方均应遵照履行。

【权责关键词】撤销附条件合同过错诚实信用原则证人证言质证诉讼请求 【指导案例标记】0 【指导案例排序】0

【本院认为】本院认为，案涉《房屋买卖定金合同》系各方当事人真实意思表示，合同内容真实有效，各方均应遵照履行。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。\"《房屋买卖定金合同》第七条约定：“如此房在2017.5.20日之前不能更名，视为和平解约。\"上述约定系《房屋买卖定金合同》所附解除条件，上述解除条件成就时合同失效，即案涉房产如未在2017年5月20日前完成更名，《房屋买卖定金合同》则解约。一审判决已查明双方于2017年5月20日之前未办理房产更名手续，二审中各方认可仍未办理更名，本案中被上诉人未能提交充分证据证实上诉人为其自身利益不正当促成解除条件成就，故本案《房屋买卖定金合同》已失效，魏冠军、刘卫侠应退还上诉人购房款，并赔偿上诉人自2017年5月20日以来的相应利息损失。关于购房款数额，一审判决查明：刘卫侠收到刘朋成上述房款后自留30000元中介费服务费，将剩余701041元交付被告魏冠军。对此事实各方未提出异议，本院予以认定，上述购房款，魏冠军应退还701041元，刘卫侠应退还30000元。关于损失数额，魏冠军人、刘卫侠应赔偿占用刘朋成资金期间的利息损失，利息数额应自合同失效之日（2017年5月20日）起按银行间同业拆借利率计算至购房款全部付清之日止。 综上所述，刘朋成的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下

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【裁判结果】一、撤销河北省高碑店市人民（2020）冀0684民初2号民事判决； 二、魏冠军于本判决生效之日起10日内退还刘朋成购房款701041元，并赔偿刘朋成相应利息损失（自2017年5月20日起，以701041元为本金，按银行间同业拆借利率计算至上述购房款全部付清之日止）； 三、刘卫侠于本判决生效之日起10日内退还刘朋成购房款30000元，并赔偿刘朋成相应利息损失（自2017年5月20日起，以30000元为本金，按银行间同业拆借利率计算至上述购房款全部付清之日止）； 一审案件受理费5555元（已减半收取），由魏冠军负担5255元，由刘卫侠负担300元；二审案件受理费11111元，由魏冠军负担10611元，由刘卫侠负担500元。 本判决为终审判决。 【更新时间】2021-10-23 03:48:24

【一审查明】一审认定事实：甲方（出卖人）隆基泰和置业有限公司与乙方（买受人）魏冠军于2017年3月17日签订《商品房买卖协议书》，约定由甲方将位于高碑店市的房产出售给乙方，房屋建筑面积113.8平方米、单价9024.96元／平方米，总房款102704元，付款方式为按揭付款，乙方于2017年3月17日付清首期411041元，贷款616000元。魏冠军于合同签订当日支付甲方首付款411041元。一审另查明，魏冠军于2017年4月5日与刘朋成、刘卫侠签订《房屋买卖定金合同》，约定魏冠军将上述购买的房产转售给刘朋成，约定成交定金731041元于2017年4月4日前支付，如此房在2017年5月20日之前不能更名视为和平解约。同时约定买卖双方各向丙方刘卫侠支付房产全款的1%的服务费。合同签订后，刘朋成于2017年4月5日通过其妻陈东杰的中国农业银行账户向居间方刘卫侠转付定金680000元，另支付刘卫侠现金51041元。刘卫侠收到刘朋成上述房款后自留30000元中介费服务费，将剩余701041元交付魏冠军。一审再查明，上述两份买卖合同签订时开发商隆基泰和置业有限公司尚未取得房屋预售许可证，后于2018年4月17日取得案涉楼盘18号楼的商品房预售许可证。双方于2017年5月20日之前未办理房产更名手续。一审认为，各方于2017年4月5日签订的《房屋买卖定金合同》，已经具备了拟购房屋的基本情况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容，且合同系双方当事人自愿、真实的意思表

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示，未违反法律、行规的强制性规定，应确认合同成立并有效。约定解除，是指合同成立时或成立后，当事人约定解除权成立的条件，约定条件成就的，享有约定解除权的一方行使约定解除权，解除合同。本案《房屋买卖定金合同》虽然约定：“如此房在2017年5月20日之前不能更名，视为和平解约\"，但双方未明确约定解除权的行使期限，故根据《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，行使解除权的法定期间应为双方约定的解除条件成就时间即2017年5月20日后的一年内。在此期间内，刘朋成知道解除权已经产生，但在知道解除权产生后的相当期间内未行使该权利，已使魏冠军对刘朋成不再行使解除权产生信赖，现刘朋成再依此要求解除合同、返还购房款，明显违背了诚实信用原则。一审认为刘朋成行使解除权的除斥期间已经经过，应视为刘朋成未在合理期限内行使解除权，导致解除权消灭。同时，本案也不存在法定解除合同的事由。双方签订的《房屋买卖定金合同》应当继续履行，刘朋成要求魏冠军返还已付购房款并支付利息等的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条，《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：“驳回原告刘朋成的诉讼请求。案件受理费5555元（已减半收取），由原告刘朋成负担\"。

【二审上诉人诉称】刘朋成上诉请求：1.请求贵院依法撤销高碑店市人民作出的（2020）冀0684民初2号民事判决书，并改判支持上诉人的诉讼请求，判令而被上诉人返还上诉人购房款731040元及利息；2.一二审诉讼费用等由被上诉人承担。事实和理由：1.双方签订的《房屋买卖定金合同》合法有效，依据该合同第七条约定，案涉合同已经于2017年5月20日解除，一审对此事实未予认定严重错误；2.导致本案未能更名的原因和过错在于被上诉人，而非上诉人；3.《房屋买卖定金合同》无法继续履行，更使上诉人无法实现合同目的，不应当继续履行。综上所述，刘朋成的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)

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项规定，判决如下：

刘朋成、魏冠军房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

河北省保定市中级人民

民事判决书

(2020)冀06民终3452号

当事人 上诉人（原审原告）：刘朋成。

委托诉讼代理人：梅茹彦，河北建平律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：魏冠军。

委托诉讼代理人：牛春成，高碑店市旭日法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：刘卫侠。

审理经过 上诉人刘朋成因与被上诉人魏冠军、刘卫侠房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省高碑店市人民（2020）冀0684民初2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 刘朋成上诉请求：1.请求贵院依法撤销高碑店市人民作出的（2020）冀0684民初2号民事判决书，并改判支持上诉人的诉讼请求，判令而被上诉人返还上诉人购房款731040元及利息；2.一二审诉讼费用等由被上诉人承担。事实和理由：1.双方签订的《房屋买卖定金合同》合法有效，依据该合同第七条约定，案涉合同已经于2017年5月20日解除，一审对此事实未予认定严重错误；2.导致本案未能更名的原因和过错在于被上诉人，而非上诉人；3.《房屋买卖定金合同》无法继续履

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行，更使上诉人无法实现合同目的，不应当继续履行。

二审被上诉人辩称 被上诉人魏冠军辩称：1.双方于2017年4月5日签订的房屋买卖合同成立且有效，合同内容虽约束如不能在2017年5月20日前更名视为解约，但双方未明确约定解除权的行使期限，一审根据最高院司法解释第十五条规定认定上诉人行使解除权的期限已经经过，上诉人未在期限内行使解除权所以导致解除权的消灭是正确的，案涉房产未能在2017年5月20日前办理更名手续是因上诉人自身原因导致，根据《合同法》第四十五条之规定，不正当促成条件成就的视为条件不成就；2.案涉房产系我方从隆基泰和公司所购买，该公司负责办理更名手续，该情况上诉人在签订协议前已经详细了解，并非上诉人所述到房屋主管部门办理登记过户手续，直至上诉人起诉之日案涉房屋一直都能办理更名手续，一审认定该合同继续履行是有事实及法律依据的。

被上诉人刘卫侠辩称：2017年4月5日双方认可的情况下才购买的涉案房产，当时签订的是2017年5月20日前如不能更名则视为解约，2017年5月20日前是可以办理更名的，因上诉人以各种理由拒绝办理更名手续。

原告诉称 刘朋成向一审院提出诉讼请求：1.请求人民依法判决二被告返还原告购房款731041元及逾期利息；2.本案诉讼费由二被告承担。

一审查明 一审认定事实：甲方（出卖人）隆基泰和置业有限公司与乙方（买受人）魏冠军于2017年3月17日签订《商品房买卖协议书》，约定由甲方将位于高碑店市的房产出售给乙方，房屋建筑面积113.8平方米、单价9024.96元／平方米，总房款102704元，付款方式为按揭付款，乙方于2017年3月17日付清首期411041元，贷款616000元。魏冠军于合同签订当日支付甲方首付款411041元。一审另查明，魏冠军于2017年4月5日与刘朋成、刘卫侠签订《房屋买卖定金合同》，约定魏冠军将上述购买的房产转售给刘朋成，约定成交定金731041元于2017年4月4日前支

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付，如此房在2017年5月20日之前不能更名视为和平解约。同时约定买卖双方各向丙

方刘卫侠支付房产全款的1%的服务费。合同签订后，刘朋成于2017年4月5日通过其妻陈东杰的中国农业银行账户向居间方刘卫侠转付定金680000元，另支付刘卫侠现金51041元。刘卫侠收到刘朋成上述房款后自留30000元中介费服务费，将剩余701041元交付魏冠军。一审再查明，上述两份买卖合同签订时开发商隆基泰和置业有限公司尚未取得房屋预售许可证，后于2018年4月17日取得案涉楼盘18号楼的商品房预售许可证。双方于2017年5月20日之前未办理房产更名手续。一审认为，各方于2017年4月5日签订的《房屋买卖定金合同》，已经具备了拟购房屋的基本情况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容，且合同系双方当事人自愿、真实的意思表示，未违反法律、行规的强制性规定，应确认合同成立并有效。约定解除，是指合同成立时或成立后，当事人约定解除权成立的条件，约定条件成就的，享有约定解除权的一方行使约定解除权，解除合同。本案《房屋买卖定金合同》虽然约定：“如此房在2017年5月20日之前不能更名，视为和平解约\"，但双方未明确约定解除权的行使期限，故根据《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，行使解除权的法定期间应为双方约定的解除条件成就时间即2017年5月20日后的一年内。在此期间内，刘朋成知道解除权已经产生，但在知道解除权产生后的相当期间内未行使该权利，已使魏冠军对刘朋成不再行使解除权产生信赖，现刘朋成再依此要求解除合同、返还购房款，明显违背了诚实信用原则。一审认为刘朋成行使解除权的除斥期间已经经过，应视为刘朋成未在合理期限内行使解除权，导致解除权消灭。同时，本案也不存在法定解除合同的事由。双方签订的《房屋买卖定金合同》应当继续履行，刘朋成要求魏冠军返还已付购房款并支付利息等的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条，《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二

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款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：“驳回原告刘朋成的诉

讼请求。案件受理费5555元（已减半收取），由原告刘朋成负担\"。

本院二审期间，上诉人提交2017年6月3日刘朋成妻子陈东杰与刘卫侠的录音一份，拟证实：案涉房屋的实际房主贾学军即一审中魏冠军申请的证人，因贾学军身份系实际房主身份其在一审中的证人证言不应予以采信。被上诉人魏冠军质证称：1.不认可上诉人证据的证明目的，录音真实性无法核实；2.录音内容不真实，该涉案房屋系魏冠军所有；3.该录音证据可以证明上诉人是同意该合同是继续履行的。被上诉人刘卫侠质证称：涉案房屋就是魏冠军所有，录音中所述也是刘卫侠听说的，涉案房屋的所有手续均是魏冠军的名字。

本院认为 本院认为，案涉《房屋买卖定金合同》系各方当事人真实意思表示，合同内容真实有效，各方均应遵照履行。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。\"《房屋买卖定金合同》第七条约定：“如此房在2017.5.20日之前不能更名，视为和平解约。\"上述约定系《房屋买卖定金合同》所附解除条件，上述解除条件成就时合同失效，即案涉房产如未在2017年5月20日前完成更名，《房屋买卖定金合同》则解约。一审判决已查明双方于2017年5月20日之前未办理房产更名手续，二审中各方认可仍未办理更名，本案中被上诉人未能提交充分证据证实上诉人为其自身利益不正当促成解除条件成就，故本案《房屋买卖定金合同》已失效，魏冠军、刘卫侠应退还上诉人购房款，并赔偿上诉人自2017年5月20日以来的相应利息损失。关于购房款数额，一审判决查明：刘卫侠收到刘朋成上述房款后自留30000元中介费服务费，将剩余701041元交付被告魏冠军。对此事实各方未提出异议，本院予以认定，上述购房款，魏冠军应退还701041元，刘卫侠应退还30000

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元。关于损失数额，魏冠军人、刘卫侠应赔偿占用刘朋成资金期间的利息损失，利息数

额应自合同失效之日（2017年5月20日）起按银行间同业拆借利率计算至购房款全部付清之日止。

综上所述，刘朋成的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：

裁判结果 一、撤销河北省高碑店市人民（2020）冀0684民初2号民事判决；

二、魏冠军于本判决生效之日起10日内退还刘朋成购房款701041元，并赔偿刘朋成相应利息损失（自2017年5月20日起，以701041元为本金，按银行间同业拆借利率计算至上述购房款全部付清之日止）；

三、刘卫侠于本判决生效之日起10日内退还刘朋成购房款30000元，并赔偿刘朋成相应利息损失（自2017年5月20日起，以30000元为本金，按银行间同业拆借利率计算至上述购房款全部付清之日止）；

一审案件受理费5555元（已减半收取），由魏冠军负担5255元，由刘卫侠负担300元；二审案件受理费11111元，由魏冠军负担10611元，由刘卫侠负担500元。 本判决为终审判决。 落款

审判长 祁 峰 审判员 王 琦 审判员 孟庆池

二〇二〇年九月十四日

员 田益佳

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